입력 : 2020.08.12 07:49
[최광석의 법률톡톡] 상가 분양받았는데 계약서에 준공일이 없다면…
[궁금합니다]
“서울 도심 역세권 핵심입지 A상가, ○○년 ○○월 준공 후 바로 입주 가능합니다.”
대부분 상가 분양회사 직원들은 투자자에게 준공일이나 입주일이 확정돼 있다고 자신있게 말하며 분양을 권유한다. 그런데 막상 상가 준공이 차일피일 미뤄지는 경우가 다반사다. 공사자금 부족, 토지매입 지연, 주변 민원 등 지연 사유도 다양하다. 그래서 상가분양계약서를 보면 준공일(입주예정일)에 대한 문구가 구체적으로 적혀있지 않은 경우가 수두룩하다.
투자자는 대략적인 준공예정일이라도 계약서에 명시하길 원한다. 하지만 시행사는 계약서에 준공·입주일과 관련한 어떠한 문구도 기재하지 않는 것이 이득이다. 현행 선분양 제도에서는 공사 기간을 정확히 예측할 수 없는데, 준공일을 계약서에 명시하면 추후 준공지연에 따른 법적 책임을 져야 하는 탓이다. 당초 예상했던 준공일까지 공사가 끝나지 않을 수 있다는 사실을 충분히 알면서도 수분양자들에게 고의로 숨기는 경우도 많다.
만약 분양계약서에 준공예정일이 기재돼 있지 않은 채 분양계약을 맺게 된 수분양자라면 어떻게 대처해야 할까. 당초 예상과 달리 준공이 지연되면 수분양자들은 계약위반을 이유로 해제가 가능할까.
[이렇게 해결하세요]
준공일과 관련한 약정일이 분양계약서에는 없었지만 구두상으로 분명히 있었다면, 이 날짜가 준공약정일로 인정될 여지는 있다. 하지만 녹음을 해두지 않은 이상 분양회사 직원의 구두 약속을 입증하기가 쉽지 않다. 이런 구두 약속을 법적 구속력을 갖는 약정으로 취급할 수 있을지, 분양담당자로서 대략적인 예측 결과를 건넨 것으로 볼지에 대한 판단이 갈릴 수도 있다. 즉 직원들이 말로만 약속한 준공예정일이 곧 준공약정일이라고 해석하는 것은 무리인 셈이다.
그런데 서면상 준공일 약정이 없다고 해서 분양회사에게 준공일을 마음대로 늦출 수 있는 권리가 주어지는 것은 아니다. 아무리 준공시점을 예상하기 어려운 상황일지라도 수분양자들에게 계약일로부터 10년이고 20년이고 마냥 기다리라고 할 수는 없다는 얘기다. 즉 법률적인 해석으로는 분양회사가 ‘일정 기간’ 안에 준공해야 할 의무가 있다고 판단할 수 밖에 없다. 다만 서면으로 확정계약한 사안이 아닌 만큼 이 기간을 판단하려면 사실관계를 따진 종합적인 해석이 필요해 보인다.
분양회사가 구두상으로 준공일을 약속한 경우, 구체적인 준공약정일을 언제로 볼지와 관련한 대법원 판례가 있다(서울중앙지방법원 2004가합34641호). 2004년 12월에 완공한다는 A상가를 분양받은 투자자들. 계약은 2002년 10월에 체결, 이듬해 4월까지 중도금을 3차례에 걸쳐 지급한 뒤 잔금(분양대금의 15%)은 점포추첨일 전 분양회사가 정해준 날짜에 내기로 했다. 그런데 분양회사는 준공예정일을 석달 남겨둔 2004년 9월까지 사업부지 매입조차 끝내지 못했던 사건이다.
법원은 ▲상가 완공이 지체된 주요 원인이 분양회사에게 있으며 수분양자들은 아무런 잘못이 없는 점 ▲일반적인 분양일정과 달리 분양계약일로부터 2년 이상, 최종 중도금 지급일로부터 1년이 경과했는데도 입주가 불가능한 점 ▲현재 상황으로는 약속했던 시일 내에 완공이 불가능한 점을 들며 계약해제가 가능하다고 판결했다.
결론적으로 계약서에 건물 완공일이 명시돼 있지 않아도 사건별 정황에 따라 구두상 준공예정일까지 완공되지 못할 경우 수분양자들에게 계약 해제 권리가 주어진다는 것이다. 다만 분양회사가 고의로 준공일을 계약서에 기재하지 않는 경우 대응책도 필요하다. 시행사나 분양대행사 직원들에게 준공일에 관한 사항을 계약서가 아닌 다른 서면에라도 적어달라고 하거나 부득이한 경우 구두 약속을 녹음할 필요가 있다.