입력 : 2020.08.12 05:12
[땅집고] 서울 은평구 역촌동에 총 700가구 규모로 들어설 예정인 역촌1구역 재건축. 당초 분양가 상한제 시행이 7월 28일까지 유예돼 ‘막차 분양’을 노렸지만 끝내 촉박한 일정상 입주자 모집 승인 신청을 하지 못했다. 이 단지는 올해 하반기쯤 일반분양시 꼼짝없이 상한제 적용을 받아야 한다. 업계에서는 당초 예상했던 분양가보다 10%내외 더 낮은 분양가를 받을 수밖에 없을 것으로 예상한다.
지난달 29일로 민간택지 분양가 상한제 적용 유예기간이 끝나면서, 서울과 경기도 일부 등 322개 동(洞)에서 상한제가 시행된다. 28일까지 입주자 모집 승인 신청을 완료한 단지들과 그렇지 못한 단지들에서는 희비가 엇갈리고 있다. 상한제 시행 전 밀어내기 효과로 8월 아파트 공급이 반짝 증가하지만, 이후부터는 한동안 공급 가뭄이 예상된다. 정부가 공급 대책을 내놓기는 했지만 민간에서 공급이 되지 않으면 전체 공급량은 급격하게 줄어들 수 밖에 없고, 이는 근본적인 집값 불안 요인이 될 전망이다.
■ 올해 서울 재건축·재개발 아파트 87%가 상한제 이전 분양
지난달 29일로 민간택지 분양가 상한제 적용 유예기간이 끝나면서, 서울과 경기도 일부 등 322개 동(洞)에서 상한제가 시행된다. 28일까지 입주자 모집 승인 신청을 완료한 단지들과 그렇지 못한 단지들에서는 희비가 엇갈리고 있다. 상한제 시행 전 밀어내기 효과로 8월 아파트 공급이 반짝 증가하지만, 이후부터는 한동안 공급 가뭄이 예상된다. 정부가 공급 대책을 내놓기는 했지만 민간에서 공급이 되지 않으면 전체 공급량은 급격하게 줄어들 수 밖에 없고, 이는 근본적인 집값 불안 요인이 될 전망이다.
■ 올해 서울 재건축·재개발 아파트 87%가 상한제 이전 분양
땅집고가 부동산114 자료와 각 조합을 취재해 집계한 결과, 올해 서울에서 공급할 예정인 재개발·재건축 아파트는 모두 28개 단지, 4만5067가구였다. 이 중에서 지난달 28일 이전 입주자 모집 승인을 신청해 분양가 상한제를 피해 이미 분양한 단지는 10개단지 1만6048가구, 그리고 아직 분양을 하지 않았지만 유예기간 내 승인 신청을 한 단지는 12개, 2만3233가구로 나타났다. 올해 공급 예정이었던 아파트의 87%(3만9281가구)가 상한제 시행 이전 분양하는 셈이다.
이 중 은평구 수색 6·7·13구역과 증산2구역, 천호동 천호2구역, 광진구 자양1구역, 신월동 ‘신월파라곤’ 등 9개 단지가 분양가 상한제 전 막차를 타고 이달 중순쯤 일반 분양을 접수한다. 이들 9개 단지의 가구수를 합치면 7570가구다.
이 중 은평구 수색 6·7·13구역과 증산2구역, 천호동 천호2구역, 광진구 자양1구역, 신월동 ‘신월파라곤’ 등 9개 단지가 분양가 상한제 전 막차를 타고 이달 중순쯤 일반 분양을 접수한다. 이들 9개 단지의 가구수를 합치면 7570가구다.
그런데 입주자 모집 승인을 신청한 단지들이 모두 확정적으로 상한제를 피한 것은 아니다. 주택도시보증공사(HUG) 분양보증이나 관리처분계획 변경 총회 등 필요 절차가 마무리되지 않았기 때문에 관할 구청이 이를 이유로 승인을 거부하면 상한제 적용을 받는다. 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축(1만2032가구)을 비롯해 반포동 신반포3차(2990가구), 신반포15차(641가구) 등 강남권 3개 단지, 1만5000여 가구가 이런 상황에 놓였다. 이 아파트들이 후분양을 선택하거나 사업이 미뤄질 가능성도 있다.
■ 6개 단지 끝내 분양가 상한제 못 피해
올해 분양 예정이었던 단지들 중 입주자 모집 승인을 기한 내에 신청하지 못한 단지는 총 여섯 곳(일반분양 30가구 미만 단지 제외), 5786가구로 집계됐다. 이중 역촌동 역촌1구역 재건축(총700가구)은 당초 9월 상한제 시행 전 입주자 모집 승인을 위해 노력했지만 신청에 실패했다. 중구 ‘힐스테이트 세운’(아파트 535가구) 역시 HUG와의 분양가 협상이 끝내 불발하면서 상한제를 피할 수 없게 됐다.
나머지 4개 단지는 당초 일정상 7월 이전 분양이 어려웠던 단지들이다. 동대문구 이문동 이문1구역(2904가구), 서초구 방배동 방배6구역(1131가구)이 여기에 속한다. 이밖에 구로구 개봉5구역 재개발(317가구), 서대문구 영천동 반도유보라(315가구)도 이르면 올해말부터 내년 이후로 일반 분양 일정이 잡힐 전망이다.
■ 상한제 시행 후 분양물량 급감 불 보듯
전문가들은 기존의 강한 규제에 더해 분양가 상한제까지 시행하는 올해 9월 이후부터는 한동안 분양 물량이 급감할 수밖에 없다고 말한다. 이미 주택도시보증공사(HUG)가 이미 분양가를 규제하고 있어 사업이 지지부진한 단지가 많은데, 상한제로 인해 분양가가 5~10% 이상 더 낮아질 수 있다. 이미 분양가 상한제를 피하지 못한 단지들은 이런 상황에서 사업을 서두를 이유가 별로 없다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 “분상제가 시행되면 조합원들의 수익성이 악화되는 것은 거의 확정적이어서, 조합들이 사업을 서두르기 보다는 정부의 정책 기조가 바뀌는 것을 기다릴 가능성이 크다”며 “이렇게 되면 서울의 정비 사업장에선 당분간 주택 공급이 한동안 거의 없을 것으로 예상한다”고 말했다. /한상혁 땅집고 기자
나머지 4개 단지는 당초 일정상 7월 이전 분양이 어려웠던 단지들이다. 동대문구 이문동 이문1구역(2904가구), 서초구 방배동 방배6구역(1131가구)이 여기에 속한다. 이밖에 구로구 개봉5구역 재개발(317가구), 서대문구 영천동 반도유보라(315가구)도 이르면 올해말부터 내년 이후로 일반 분양 일정이 잡힐 전망이다.
■ 상한제 시행 후 분양물량 급감 불 보듯
전문가들은 기존의 강한 규제에 더해 분양가 상한제까지 시행하는 올해 9월 이후부터는 한동안 분양 물량이 급감할 수밖에 없다고 말한다. 이미 주택도시보증공사(HUG)가 이미 분양가를 규제하고 있어 사업이 지지부진한 단지가 많은데, 상한제로 인해 분양가가 5~10% 이상 더 낮아질 수 있다. 이미 분양가 상한제를 피하지 못한 단지들은 이런 상황에서 사업을 서두를 이유가 별로 없다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 “분상제가 시행되면 조합원들의 수익성이 악화되는 것은 거의 확정적이어서, 조합들이 사업을 서두르기 보다는 정부의 정책 기조가 바뀌는 것을 기다릴 가능성이 크다”며 “이렇게 되면 서울의 정비 사업장에선 당분간 주택 공급이 한동안 거의 없을 것으로 예상한다”고 말했다. /한상혁 땅집고 기자