등록주택 임대 의무 기간 10년으로…보증보험도 무조건 가입

[땅집고] 김현미 국토교통부 장관이 임대차3법 시행을 앞두고 등록임대제도를 개편하는 ‘민간임대주택특별법 개정안’을 오는 18일 공포 후 즉시 시행할 예정이라고 11일 밝혔다. 이번 개정안은 4년 단기임대를 폐지하고 임대사업자의 공적 의무를 강화하는 등의 내용을 포함한다.

■4년 단기임대, 8년 아파트 장기일반 매입임대 폐지

먼저 개정안은 기존 임대등록제도 유형을 개편·폐지한다.

앞으로 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형은 사라진다. 기존에는 임대등록할 때 단기(4년)나 장기일반·공공지원(8년) 유형으로 각각 등록 가능했지만, 앞으로는 단기임대와 아파트 장기일반매입임대는 폐지돼 해당 유형으로 신규 등록할 수 없다. 이미 등록한 단기임대유형에서 장기임대(장기일반, 공공지원)로 전환도 불가능하다.

개정 전 폐지유형으로 등록한 기존 임대주택이라면 개정안 시행 후 임대의무기간이 종료한 일자에 자동으로 등록 말소한다. 만약 법 시행일 전 이미 임대의무기간이 경과한 경우라면 시행일에 해당 임대주택의 등록이 말소된 것으로 간주한다.

폐지유형으로 임대주택 등록한 사람들이라면 임대의무기간이 끝내지 않은 상태라도 자발적으로 등록말소할 기회를 준다. 과태료도 미적용한다.

■임대사업자의 공적 의무 강화

임대차3법 시행과 연계하기 위해 등록 임대사업자들의 공적 의무를 강화한다.

장기임대유형의 최소 임대의무기간이 기존 8년에서 10년으로 늘어난다. 이미 등록된 장기임대주택이라면 기존 8년을 유지한다.

앞으로 모든 등록임대주택에 대한 임대보증금 보증가입이 의무화된다. 임차인들이 보증금 미반환에 대한 걱정 없이 살 수 있도록 하기 위한 조치다. 기존 등록주택의 경우 법 시행 1년 후 임대차계약을 체결하는 분부터 적용한다.

지자체장이 갖는 임대주택등록 관련 심사권한을 강화한다. 임대주택 등록 신청인의 신용도나 임대주택의 부채비율 등을 고려할 때 임대보증금 보증가입이 곤란하다고 판단되는 경우, 혹은 등록신청한 주택이 정비사업 또는 소규모주택정비사업 등으로 임대의무기간 안에 멸실할 우려가 있다고 판단되는 경우라면 지자체장이 등록신청을 거부할 수 있다.

■민간임대주택 개정안 Q&A

1. 법 시행 즉시 임대의무기간이 경과한 등록임대주택은 자동으로 등록 말소된다. 구체적인 절차는?
: 민간임대주택법 제6조 제5항에 따라 등록말소되는 것이므로, 별도의 등록말소 신청 등 민원절차가 필요 없다. 다만 렌트홈 시스템 등 기존 등록사항의 정정절차는 추진할 예정이다.

2. 앞으로 지자체장이 임대주택 등록신청을 거부할 수 있다. 구체적인 기준은?
: 지자체에서 임대주택의 부채비율 등을 고려한 임대보증금 보증 가입 가능 여부(부채비율 100% 초과 여부, 압류·가압류·가처분 설정 여부 등)를 판단하는데 기준이 되는 구체적인 가이드라인을 배포할 계획이다.

3. 임대의무기간 경과된 즉시 자동 등록말소되는 경우 기존 세제혜택은 유지된다. 그렇다면 임대유지기간 요건과 불일치하는 세제혜택은 어떻게 적용되는지? (민간임대주택법상 임대의무기간은 4·8년, 세법상 임대유지기간은 5·10년)
: 등록말소(최소임대의무기간 종료) 시점까지 기존 세제혜택을 유지한다.

4. 도시형 생활주택이면서 아파트일 경우에도 장기일반임대주택으로 등록이 불가능한지?
: 불가능하다.

5. 단기민간임대나 아파트 장기일반매입임대가 자동말소 대상이다. 종전 법에 따라 등록한 임대주택도 포함하는지?
: 포함한다. 단기민간임대의 경우 구 임대주택법에 따른 임대의무기간이 3년, 4년, 5년인 민간임대주택을 포함한다. 아파트 장기일반매입임대의 경우 구 임대주택법의 임대의무기간이 10년인 민간임대주택을 포함한다. /이지은 땅집고 기자