"13만 가구 짓겠다는 정부, 실제론 반도 못 지을 것"

[땅집고] 정부가 8·4 부동산 대책에서 서울 등에 신규 주택 13만2000가구를 공급하기로 발표했지만, 실제 공급량은 절반 이하에 그칠 것이라는 전망이 나왔다.

한국건설산업연구원(이하 건산연)은 10일 발간한 ‘8·4대책의 주요 내용과 평가’ 보고서에서 “공공참여형 고밀 재건축(공공 재건축)의 효과가 극히 제한적일 것”이라며 이같이 전망했다.

건산연은 단기적으로 실효성이 낮은 정비사업 부문 7만 가구를 제외하면 실제 공급량은 6만2000 가구 안팎에 그칠 것으로 예상했다.

건산연은 “공공 재건축은 조합 입장에서 리스크에 비해 인센티브가 미약하다”며 “정부가 원하는 시기에 원하는 지역에서 원하는 물량 공급이 이뤄지기 어려울 것”이라고 내다봤다.

공공 재건축은 용적률 상향으로 조합원의 추가 분담금을 줄여줄 수 있지만 높은 기부채납 비율, 재건축초과이익환수제·분양가상한제 적용으로 사업성 개선 효과가 크지 않다는 게 건산연의 분석이다. 고밀 개발로 인한 주거환경 저하, 임대주택 확대에 대한 거부감, 토지지분 감소 등으로 준공 후 주택 가치가 기존 추진 방식 대비 낮아질 가능성도 크다고 봤다. 이런 이유로 특히 강남권 조합의 참여가 저조할 것으로 예상했다.

반면 뉴타운 해제지역 등을 대상으로 한 공공 재개발의 경우 상당수 구역이 관심을 가질 것으로 봤다. 분담금 및 중도금 부담 경감, 분양가상한제 제외, 신속한 사업추진 지원 등의 유인 때문이다. 공급 시기와 참여 구역 입지는 정부가 원하는 대로 진행되지 않을 가능성도 있다고 예상했다.

건산연은 올해 발표된 서울 주택공급 물량 중 실질 공급분은 9만2000 가구 안팎이라며 이 계획대로라면 2023년부터 연간 2만3000가구 규모의 준공이 가능할 것으로 내다봤다. 9만2000가구는 건산연이 8·4대책의 실질 공급량으로 추산한 6만2000가구에 지난 5월 발표한 서울 도심 내 7만 가구 주택공급 방안 중 정비 사업 물량(4만 가구)을 제외한 3만 가구를 더한 것이다. 건산연은 “연간 2만3000가구 공급은 최근 10년 평균 서울 아파트 준공의 3분의 2수준으로 적지 않은 물량이나, 임대 주택 비중이 확대되면 시장 영향은 제한적일 것”이라며 “8·4 대책이 서울 주택공급 확대라는 측면에서 긍정적이나, 현시점에서 필요한 것은 임대주택 공급 확대가 아니라 중산층의 내 집 마련을 위한 공급”이라고 강조했다.

건산연은 “2018년 9·13대책으로 수도권 30만 가구 주택 공급계획을 발표했지만 서울의 주택가격 안정 효과는 나타나지 않았다”면서 “3기 신도시 공급 물량 중 절반이 임대주택으로 계획돼 민간 시장에 미치는 공급 신호가 약했기 때문”이라고 지적했다. 또한 “중산층이 원하는 서울 아파트 공급의 70% 이상은 재개발·재건축이 담당해 왔다”며 “서울 아파트의 안정적 공급을 위해서는 정부가 시장 친화적인 인센티브를 재설계할 필요가 있다”고 했다. /김리영 땅집고 기자