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오피스텔 투자, 복층 노렸다간 본전도 못 건질 수도

  • 정형근 유튜브 '놀라운 부동산' 운영자

    입력 : 2020.08.06 07:55

    땅집고가 이번에 소개해 드리는 책은 유튜브 ‘놀라운 부동산’을 운영하는 유튜버 정형근씨가 펴낸 ‘놀부의 부동산 DNA(알키)’입니다.

    [땅집고 북스] 이런 오피스텔은 피하라

    최근 오피스텔에 대한 부정적인 평가가 많이 나온다. 사석에서도 그렇고 방송에서도 그렇고 오피스텔 투자를 말린다. 시세차익은 볼 수 없고, 건물은 해마다 낡아지니 감가상각을 하고 나면 벌어도 번 게 아니라고 한다. 그러나 이는 피해야 할 지역에 잘못 투자했을 경우다. 2018년 오피스텔 매매가격 동향을 살펴보면 서울 양천구는 8% 이상 올랐다. 잘못된 투자처만 피한다면 소액으로도 월세 수입에 시세차익까지 볼 수 있다.

    [땅집고] 전국 오피스텔 입주물량과 임대수익률 추이./부동산114

    ■ 택지개발지구 오피스텔은 아파트와 경쟁

    그럼 반드시 피해야 할 오피스텔에 대해 알아보자. 첫째는 택지개발지구에 있는 오피스텔이다. 이제 공급하기 시작한 택지개발지구에는 오피스텔 물량이 쏟아진다. 그러나 싸다고 잡았다가는 바로 후회할 날이 찾아온다.

    오피스텔 입지를 살펴보면 도심 상업지나 준주거지역에 들어서는 게 있고, 택지개발지구 내 상업용지나 자족용지에 들어서는 경우도 있다. 택지개발지구 오피스텔보다 도심 상업지나 준주거지에 짓는 오피스텔이 월등히 낫다.

    모든 상품은 공급이 많으면 가격이 떨어진다. 그런데 서울과 같은 도심에서는 땅값이 비싸서 오피스텔을 추가로 공급하기가 어렵다. 이에 반해 수도권 택지개발지구에서는 신규 오피스텔이 많이 쏟아진다.

    이유가 있다. 애초에 도시가 계획되고 개발 용지가 분양될 때는 용도가 정해져 나온다. 이 때 팔리지 않는 땅을 개발업체들이 저렴하게 사들여 오피스텔을 공급한다. 땅값이 낮아 분양가도 매우 저렴하게 느껴진다. 하지만 여기에 혹해서 분양받으면 그 때부터 바늘방석이 시작되는 것이다.

    전형적인 베드타운인 대규모 택지개발지구를 보면 주거용 오피스텔의 경쟁자는 오피스텔만이 아니다. 택지지구에 있는 수많은 아파트와 경쟁해야 한다. 직주근접(職住近接)이 되지 않고 교통도 좋지 않은 택지지구에서 굳이 오피스텔을 찾는 수요자는 없다. 공실이 생기면 월세는 물론 매매가도 곤두박질친다.

    [땅집고] 경기도 신도시의 한 오피스텔 모델하우스 내부. 신도시 오피스텔은 아파트와 경쟁하는 것을 감안해야 한다. /조선DB

    ■ 오래된 오피스텔, 수익률 좋지만 공실 위험도 높아

    다음으로 피해야 할 오피스텔은 준공한지 오래된 오피스텔이다. 시장을 돌아다니면 매매가격은 생각했던 수준인데 수익률이 7~8%로 높게 나오는 오피스텔이 종종 보인다. 과거 실거래가를 살펴봐도 가격이 특별히 떨어진 적은 없다. 투자자는 이 상태가 안정적이라고 생각해 구매를 결심하게 된다. 하지만 수익률이 높고 가격도 일정한 오피스텔에도 리스크가 있다. 바로 '공실'이다.

    수익형 부동산에서 공실은 최대 악재다. 몇 달만 공실이 나도 수익률은 곤두박질친다. 그런데 오래된 오피스텔은 기본적으로 공실이 많다. 주변에 신축 단지가 늘어나는데 낙후된 시설은 나아지지 않으니 공실이 생길 수밖에 없다. 그럼에도 월세는 주변 시세와 비슷하게 맞추니 수익률은 정점을 찍는다. 그야말로 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사가 된다.

    만일 오피스텔 입지가 주택재개발 지역이거나 연식이 아주 오래됐다면 재건축을 노려볼 수도 있다. 하지만 보통 오피스텔은 상업용지에 짓는데다 상업용 건물이 모인 건물은 재건축이 어렵다. 새 건물에 계속 치이다 보면 수익률이 떨어지는 것은 물론 팔기도 어려워 애물단지가 되기 십상이다.

    [땅집고] 서울의 한 노후 오피스텔./조선DB

    ■ 대형 오피스텔은 팔기 어렵다

    마지막으로 피해야 할 대상은 대형 오피스텔이다. 사실 요즘은 대형 오피스텔도 인기가 많다. 건설업체들도 적극적으로 홍보한다. 아파트에 비해 저렴한 가격대, 넓은 실내공간, 다양한 서비스 제공 등을 강조한다. 투자자들도 자신이 들어가 살아도 좋을 것 같다고 생각하는 오피스텔도 많다. 실제 살고 있는 입주민 만족도 높다.

    하지만 딱 거기까지다. 입주민에게 “그럼 구매하는 건 어떠세요?”라고 물어도 “오피스텔 투자는 아니라는데…”라는 대답을 듣기 일쑤다. 오피스텔 투자에 대한 부정적인 시각을 깨기가 어려운데다 덩치까지 커서 매매가 어렵다. 결과적으로 대형 평수는 환금성이 떨어진다. 굳이 남이 사주지 않는 물건을 골라 살 필요는 없다.

    ■ 복층형도 피하는 게 좋다

    이왕이면 원룸과 복층은 피하기를 권한다. 요즘은 혼자 살아도 투룸을 선호한다. 방 하나에 옷 넣어두고 침실은 따로 써야 한다고 생각한다. 원룸은 혼자 사는 사람밖에 수요가 없지만 투룸은 2인도 수요자로 볼 수 있다. 신혼부부에 아이 하나 정도까지는 입주 가능하다. 교차 수요를 늘리는 면에서 원룸보다 투룸 이상이 낫다.

    [땅집고] 복층 오피스텔의 내부./조선DB

    복층 오피스텔은 한때 젊은이들의 로망이었지만 직접 살아본 사람들의 평가가 입소문으로 퍼지면서 수요가 줄고 있다. 복층형은 작은 원룸에 서비스 면적을 넓히기 위해 활용한다. 수면실이나 창고로 요긴하게 쓰일 것처럼 보이지만 살아보면 만족도가 높지 않다.

    건축법에 명시된 다락의 높이 제한은 1.5m로 성인이 서 있기 힘든 구조다. 활동 범위에 만족을 주지 못한다. 가파른 계단을 오가면서 안전 문제도 생긴다. 층고가 높아 냉난방비가 많이 드는 것도 불만 요소다. 오피스텔은 고질적으로 환기가 어려운 구조인데 층고까지 높아지면서 환기가 더 어려워졌다. 건축법상 불법으로 복층 시공이 된 곳도 있어 문제가 된다. 실수요자 불만이 높은만큼 일부러 복층을 구입하지는 말아야 한다.



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