입력 : 2020.08.05 05:03
[투자SOS-재개발 집중분석] ② 동대문구 이문·휘경뉴타운 마지막 퍼즐 ‘이문 4구역’
여윳돈 6억원으로 투자할 곳을 찾던 A씨는 각종 규제에 묶인 재건축 대신 재개발 구역을 눈여겨보고 있다. A씨는 재개발로 새 아파트가 들어서도 닭장처럼 빡빡한 곳에서 살기는 싫다. 녹지가 풍부해야 하고 조망도 중시한다. 이런 기준에 맞춰 찾아낸 곳이 바로 동대문구 이문·휘경뉴타운에 속한 이문 4구역. 전철역이 코 앞이고 중랑천도 붙어있어 교통과 조망권을 모두 갖춘 사업지로 꼽힌다. 땅집고는 이문 4구역 투자가치를 점검해 봤다.
여윳돈 6억원으로 투자할 곳을 찾던 A씨는 각종 규제에 묶인 재건축 대신 재개발 구역을 눈여겨보고 있다. A씨는 재개발로 새 아파트가 들어서도 닭장처럼 빡빡한 곳에서 살기는 싫다. 녹지가 풍부해야 하고 조망도 중시한다. 이런 기준에 맞춰 찾아낸 곳이 바로 동대문구 이문·휘경뉴타운에 속한 이문 4구역. 전철역이 코 앞이고 중랑천도 붙어있어 교통과 조망권을 모두 갖춘 사업지로 꼽힌다. 땅집고는 이문 4구역 투자가치를 점검해 봤다.
지난 27일 서울지하철 1호선 신이문역 5번 출구 앞. 다가구주택과 빌라가 빽빽하게 들어찬 골목이 눈에 들어왔다. 이문·휘경 뉴타운에서 막차로 재개발 사업을 진행 중인 ‘이문4 구역’이다. 이따금 빈 집도 보였지만 대부분 사람이 살고 있었고, 재개발 구역치고는 드물게 언덕이 아닌 평지가 대부분이다. 바로 옆에는 재개발 사업으로 지은 ‘휘경 SK뷰’ 아파트도 보였다.
이문4구역은 대지면적 15만1388㎡로 이문·휘경뉴타운에서 규모가 가장 크다. 2017년 3월 16일 조합설립인가를 받았고 조합원은 1641명이다. 이문·휘경 뉴타운에서 유일하게 실물 주택을 사고 팔 수가 있다. 최고 30층 3720가구로 신축을 추진하고 있다.
이문·휘경뉴타운은 해제된 이문2구역을 제외하고 1구역(올 11월 분양 예정)과 3구역(관리처분인가)이 속도를 내고 있다. 휘경동에서는 휘경 2구역이 ‘휘경SK뷰’로 신축돼 작년 6월 입주했다. 휘경1구역은 ‘휘경 해모로프레스티지’로 올 2월 입주했다. 휘경3구역은 작년 10월 관리처분인가를 받아 철거 작업이 한창이다. 이문4구역이 입주할쯤이면 주변이 1만3000여 가구 미니신도시로 탈바꿈한다.
■ 더블 역세권에 중랑천·초등학교도 품어
A씨는 사업 속도가 빠른 1구역과 3구역에 투자할 수도 있었지만, 4구역이 더 가치가 있다고 생각했다. 세 곳 모두 1호선 외대앞역과 신이문역을 이용할 수 있는 이른바 더블 역세권이다. 청량리역이 2개역 떨어져 있다. 청량리역 일대에 추진 중인 각종 개발 호재에 따른 후광 효과도 기대한다. 신이문역에서 종로3가역까지 18분 정도 걸린다. 걷는 시간을 포함해도 약 30분이면 종로, 광화문 등 도심에 닿는다. 상습 정체구간인 동부간선도로는 2022년까지 지하화 사업을 시작한다.
1·3구역은 위치상 중랑천 조망이 불가능하다. 하지만 4구역은 중랑천 바로 옆이어서 조망권을 확보했다. 중랑천은 현재 생태하천 복원과 수변공원 사업이 진행 중이다. 단지 안에 초등학교도 새로 들어설 예정이다.
현지 부동산 중개업소들에 따르면 이문4구역 빌라 매물 시세는 평균 약 5억~8억원대 초반이다. 대지지분이 20평대로 큰 매물이 많다. 전세 보증금은 5000만~2억원대 중반 수준이다. 원종산 삼익공인중개사사무소 대표는 “단독·다가구의 경우 3.3㎡(1평)당 지분가격이 3000만~3500만원 정도에 거래되는데 최근 많이 올랐다”며 “얼마 전 대지지분 7평 다세대주택이 5억원에 팔렸고, 대지지분 14평 단독주택은 5억5000만원에 매물이 나왔다”고 했다. 그는 “대지지분 28평인 다가구주택은 8억3000만원에 팔렸는데 전세보증금이 1층과 2층에 각각 1억2000만원 정도 있어서 실제 투자금액은 6억원대였다”고 했다.
■ “전용 59㎡ 입주하려면 총 9억원 예상”
철거 작업이 진행 중인 이문3구역 입주권 시세를 기준으로 이문4구역 수익률을 분석해봤다. 이문3구역 조합원 분양가는 전용 59㎡가 4억700만원, 84㎡가 5억3100만원 수준이다. 59㎡ 입주권 매물은 약 6억원대에 나온다. 감정평가액 1억5000만~2억원대, 웃돈(프리미엄) 4억~5억원 정도를 합친 금액이다. 추가 분담금은 3억~4억원 정도로 예상된다. 59㎡에 입주하려면 약 9억~10억원이 필요하다.
이문4구역 내 대지지분 15평 다가구주택 시세는 5억5000만원이다. 감정평가액을 3구역 기준으로 1억5000만원 정도로 잡으면 웃돈이 4억원쯤 붙은 셈이다. 현지 공인중개사들은 대지지분 15평이 넘어가면 전용 84㎡ 아파트를 충분히 받을 수 있다고 평가한다. 이문3구역 84㎡ 조합원 분양가인 5억3100만원으로 추가 분담금을 계산하면 약 3억8100만원, 입주할 때까지 총 투자금액은 9억3100만원 수준이다. 공시지가 상승으로 향후 감정평가액이 더 오를 수 있고, 조합원 분양가도 상승할 수 있다. 금융비용은 별도다.
그렇다면 입주 후 아파트 시세는 어느정도나 될까. 이문4구역에서 가장 가까운 ‘휘경SK뷰(휘경2구역)’ 아파트는 올 7월 전용 59㎡가 9억원에 팔렸다. 84㎡는 매도 호가가 12억1000만원이다. 휘경 SK뷰 84㎡는 아직 2년이 지나지 않아 실거래가 거의 없다. 정형근 제이피크루 대표는 “이문 4구역은 이문·휘경뉴타운 중 사업속도가 가장 느리고 그동안 가격도 저평가된 측면이 강했다”면서 “완공되면 입지가 가장 좋아 랜드마크가 될 가능성이 높다”고 했다. /김리영 땅집고 기자