임대차 3법의 허점…집주인들은 벌써 "대출 동의 안 할 것"

법이 시행하면 이날부터 당장 계약 기간이 한달 이상 남은 세입자가 추가 2년의 계약 연장을 요구할 수 있고 집주인은 자신이 실거주하는 사정 등이 없으면 이를 받아들여야 한다. 이때 임대료는 직전 계약액의 5%를 초과해 인상할 수 없다. 집주인들은 30일까지 새로운 세입자와 계약을 체결하지 못했다면 전세금 5% 상한 룰 등이 담긴 임대차보호법의 소급 적용을 피하기 어렵다.

다만 법이 시행돼도 집주인들은 세입자와의 계약을 갱신하지 않을 수 있는 방법을 찾기 위해 분주하다. 대표적으로 세입자의 전세대출에 동의하지 않는 방법으로 계약 갱신을 거절할 수 있다는 말이 나왔다. 세입자가 전세대출을 받으려면 신규 대출은 물론이고 만기 연장시 추가 대출을 받을 때도 집주인의 동의가 필요한데 집주인이 전세 대출을 거절해 대출을 상환할 현금 여력이 없는 세입자라면 계약을 지속하기 어려워진다는 것.

그러나 정부는 이에 대해 “집주인이 계약갱신청구권을 행사하려는 세입자를 몰아내려고 전세대출 증액 시 동의를 하지 않을 수 있다는 우려에 대해 사실이 아니다”라고 밝혔다.

국토교통부와 금융위원회는 31일 공동 보도설명자료를 내고 “주택도시보증공사(HUG) 등 보증기관의 전세대출 보증을 받은 세입자가 전세계약 갱신시 기존 전세대출을 그대로 이용(연장)하는 것은 집주인 동의가 필요하지 않고, 대출을 증액할 때도 마찬가지”라고 밝혔다.

집주인 실거주 시 계약갱신청구권을 적용하지 않는 조항은 실거주 목적으로 세입자를 내보낸 후 몰래 다른 세입자를 구하는 식으로 악용될 수 있다. 정부는 해외 발령 등 정당한 사유 없이 다른 세입자를 구하면 기존 세입자에게 피해 보상을 하도록 처벌 조항을 만들었지만, 이를 걸러낼 수 있는 전·월세 신고제가 내년 6월에나 도입될 예정이어서 한계가 있다. 하지만 이런 편법은 세입자와 분쟁을 초래할 수도 있고, 추후 정부의 보완 입법을 통해 금지될 여지도 있다.

이 밖에도 바뀌는 법과 관련된 다양한 의문이 제기된다. 전세를 안고 주택을 매입했을 경우, 새로운 집주인이 기존 세입자의 계약갱신청구권을 보장해야 하는지, 서울 삼성동·대치동·청담동·잠실동 등 전세가 놓여 있는 상태에서 주택 매매가 불가능한 토지거래허가구역에서 집주인이 집을 팔기 위해 세입자의 계약 갱신 요구를 거부하는 게 가능한지 등이다. 정부에 따르면, 새로운 집주인도 세입자의 계약갱신청구권을 보장해야 한다. 또 토지거래허가구역에서 집주인은 세입자의 계약갱신청구권을 보장해야 하기 때문에 이론적으로 4년간 집을 팔 수 없다. 다만 토지거래허가구역의 효력이 1년 단위로 연장되는 구조인 데다 오랜 기간 지속된 경우가 거의 없어 계약갱신청구권 때문에 집을 못 파는 경우는 극히 드물 것으로 정부는 보고 있다./한상혁 땅집고 기자