반복 메뉴 건너뛰기 (컨텐츠영역으로 바로 이동)

초소형 오피스텔 잘 팔린다고? 이젠 작을수록 위험하다

  • 심형석 미국 SWCU 교수

    입력 : 2020.07.31 07:33

    [땅집고] 점점 작아지는 오피스텔…1인 가구도 넓게 살고 싶다

    [땅집고]지난해 2만2000여명의 청약자가 몰리며 평균 26대1의 경쟁률을 보인 '브라이튼 여의도' 완공 후 예상모습. /조선DB

    6·17부동산 대책 발표 후 오피스텔, 연립주택 등이 새로운 투자처로 조명받고 있다. 그런데 2000년대 초중반 주상복합 아파트에 포함된 부속 상품이던 오피스텔이 단독으로 또는 도시형생활주택과 결합하면서 분양 면적이 대폭 작아졌다. 오피스텔이 아파트 대체 상품이 되려면 적어도 2인 이상 가구를 수용할 수 있어야 한다. 하지만 수익률만 고려한 나머지 1인 가구가 겨우 살만한 비좁은 오피스텔이 양산되는 상황이다. 오피스텔 자체의 인기는 높아졌지만 초소형 오피스텔은 점점 더 임차인을 유치하기 어려운 환경에 놓였다.

    ■ ‘쪼개면 쪼갤수록’ 오히려 손해볼 수도

    부동산 114에 따르면 서울의 40㎡ 이하 초소형 오피스텔 공급 비중은 10년 전 64%에서 올해 95%로 크게 높아졌다. 반면 10년 전 전체 공급량의 36%를 차지하던 40㎡ 이상 중대형 오피스텔 비중은 올 들어 5%대로 쪼그라들었다.

    초소형 오피스텔이 늘어난 이유는 월세 수익률이 높기 때문이다. 오피스텔은 아무리 면적이 작아도 3.3㎡(1평)당 월세는 일정 수준에 고정돼 더 이상 낮아지지 않는다. 결국 오피스텔은 쪼개면 쪼갤수록 이득인 투자 상품으로 주목받았다.

    [땅집고] 전용면적 40㎡ 이하 오피스텔 공급 비중. /부동산114
    그러나 투자자 입장에서 면적이 작아질수록 손실 위험도 높아질 수 있다. 시행사 입장에서는 쪼개면 쪼갤수록 분양 이익이 커지겠지만 월세 수익은 오히려 감소할 위험이 있기 때문이다.

    면적이 작은 오피스텔 수요층은 대학생과 사회초년생이 대부분이다. 이런 계층은 금전적 여유가 없고 경기 변동에 매우 민감하다. 부모 등 주변 도움을 받아도 갑자기 경기가 악화하면 쉽게 방을 뺀다. 대학생이라면 원룸 오피스텔에서 다시 부모 집으로 돌아가고, 사회초년생은 더 저렴한 고시원으로 이동할 수 있다. 당연히 수요가 줄고 공실이 발생한다.

    ■ 수요 탄탄한 중장년, 넓은 오피스텔 찾는다

    만약 오피스텔 주 수요층이 경기 변동에 큰 영향을 받지 않는 중장년층이라면 어떨까. 1인가구 연령층이 점점 높아지면서 최근 오피스텔 시장에도 중장년층이 새로운 수요자로 급부상했다. 이들은 오피스텔의 탄탄한 수요층이 됐다. 이혼, 사별, 졸혼, 기러기 부모 등 중장년층 이상 연령대에서 다양한 방식으로 세대 분화가 일어난 결과다.

    [땅집고] 우리나라 연령대별 1인가구 분포. /통계청

    통계청의 연령별 1인가구 분포를 살펴보면 중장년층 1인가구 증가율은 청년층을 압도한다. 2020년 기준으로 소득수준이 낮은 20~30대는 203만150명, 자산을 축적한 40~60대는 288만명이었다. 40~60대 1인가구는 20~30대보다 더 많다. 2010년을 기점으로 40~60대 1인가구가 크게 증가했다. 상대적으로 청년층보다 소득 수준이 높은 중장년층 1인가구는 초소형 오피스텔보다 편의시설을 잘 갖추고 상대적으로 넓은 공간을 선호할 가능성이 높다.

    ■ 초소형 오피스텔, 월세 하락·공실 발생 우려

    [땅집고] 27~84㎡ 규모로 아파트 평면을 적용한 '힐스테이트 도안' 내부. /현대엔지니어링

    공실과 월세 수익 등을 고려한다면 무조건 공간을 작게 쪼개 분양하는 오피스텔의 경우 입주 후 큰 어려움에 처할 수 있다. 저금리 탓에 분양은 잘 될지 모르겠지만 공실 위험이 높아질 것이다.

    초소형보다 적정 규모 오피스텔을 선택하는 것이 오히려 수익률을 높일 수 있다. 다만 시설을 잘 갖춘 적정 크기의 오피스텔은 처음부터 완전한 월세로 임차인을 찾는 것이 어려울 수 있다. 보증금을 높여 월세 비중을 줄이고 주변 상권이 안정화하면 조금씩 월세 비중을 높여나가는 방법을 추천한다.



    이전 기사 다음 기사
    sns 공유하기 기사 목록 맨 위로
    닫기