계약 갱신 청구권·전월세 상한제 31일부터 즉시 시행

[땅집고] 주택 임차인이 집 주인의 의사와 상관 없이 한 차례(2년) 계약 갱신을 요구할 수 있도록 하면서 임대료 상승폭을 5% 이내로 제한하는 주택 임대차 보호법이 31일부터 시행한다.

‘계약갱신청구권제’와 ‘전월세상한제’를 도입하는 내용의 주택임대차보호법 개정안이 30일 국회 본회의를 통과했다. 정부는 31일 임시 국무회의를 열어 개정안을 곧바로 공포해 시행하기로 했다.

전월세 시장을 혼란에 빠뜨린 이 법안은 국회 법제사법위원회에 상정된 지 불과 5일 만에 급행 처리돼 시행되는 셈이다.

개정안에 따르면, 세입자는 전·월세 계약을 한 차례 갱신할 수 있는 권리를 갖는다. 예컨대 2년짜리 전·월세 계약을 맺고 입주한 세입자라면 같은 집에서 최소 2년 더 거주할 수 있게 되는 것이다. 집주인은 특별한 경우를 제외하고는 이를 거부할 수 없다.

또 계약을 갱신할 때 적용되는 임대료 인상폭은 5%로 제한된다. 해당 지역 광역자치단체가 조례로 전·월세 인상 한도를 5%보다 낮게 책정하면, 이 한도가 적용된다.

집주인이 계약을 갱신하지 않고 세입자를 내보내려면 집주인 본인 또는 직계 존·비속이 집에 들어가 살아야 한다.

그러나 이로부터 2년 내에 다른 세입자를 들였다가 적발되면 기존 세입자에게 받았던 월세 3개월치 또는 새 세입자에게 월세를 올려받은 만큼의 24개월치를 기존 세입자에게 물어줘야 한다.

개정안은 법 시행 이후 체결되는 임대차 계약뿐 아니라 현재의 임대차 계약에도 적용된다. 현재 전·월세로 살고 있는 세입자는 앞으로 도래할 계약 만료를 앞두고 현재 집주인에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

또 이 경우에도 전·월세 인상률 상한 5%가 적용된다. 다만 집주인이 이 법 시행 전에 다른 세입자를 구해서 그 세입자와 임대차 계약을 체결한 상태라면, 기존 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 없다.

집주인이 계약갱신청구권제를 거부할 수 있는 다른 사유도 있다.

세입자가 두달 치 월세에 해당하는 금액을 연체하거나 부정한 방법으로 임차했거나 불법 전대하거나 고의나 중대한 과실로 집을 파손했거나 재건축이나 안전사고 우려 등으로 집을 비워야 하는 경우 등이다.

집주인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 개조를 많이 한 경우 계약 갱신을 거절당할 수 있다.

법이 시행되기 전에 집주인이 계약 연장 불가를 선언하고 다른 세입자와 계약한 경우 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 수는 없다. 새로운 세입자를 보호해야 하기 때문이다.

하지만 법이 시행되는 31일 이후에는 집주인이 다른 세입자를 받아도 세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있다.

‘임대차 3법’ 중 나머지인 전월세신고제는 준비 기간을 거쳐 내년 6월 1일 시행된다. /박기홍 땅집고 기자