"서울 집값 연말쯤 꺾인다…김포·세종은 계속 오를 것"

땅집고는 국내 부동산 시장을 대표하는 전문가들의 올해 하반기 시장 전망을 싣는다. 세번째로 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장과 가진 인터뷰를 정리했다.

[2020년 하반기 부동산 시장 전망] ③ 송인호 “김포에 서울 30대 젊은 청약자 몰려간다”

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태에 따른 경기 위축으로 발생한 대량 실업과 소득 감소는 부동산 시장에도 막대한 영향을 미칠 수밖에 없다. 여기에 올 상반기 부동산 시장에는 민간택지 분양가 상한제 등 각종 규제도 쏟아졌다. 정점을 찍은 것은 정부가 지난 6월 17일 발표한 22번째 부동산 대책이다. 저금리에 따른 유동성 과잉 속에서도 하반기 부동산 시장은 약보합으로 전환하고, 내년에는 더 하락할 가능성도 배제할 수 없다.

■ “서울 집값 연말쯤 약보합 전환…전세금은 급등 우려”

6·17부동산 대책으로 규제를 받게 된 지역과 제외된 지역 사이에 집값 변동률은 다르게 나타날 것이다. 비 규제지역으로 자금이 쏠리고, 서울·수도권은 저금리 기조와 유동성에 의해 일시 상승할 전망이다. 하지만 연말쯤 국내 경기의 전반적인 위축이 가시화하면서 약보합세로 전환할 것으로 본다.

다만 6·17 대책으로 수도권 전역의 전세금이 급등할 우려가 크다. 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 이른바 ‘임대차 3법’이나 대출 규제로 전세 시장에 공급이 줄어들기 때문이다. 서울 재건축 단지의 경우 전세 만기가 돌아오는 시점에 분양권 자격요건(2년 실거주)을 갖추기 위해 주인이 직접 입주하면 기존 세입자는 새로운 전세를 찾아야 하기 때문에 신규 수요가 발생한다. 그러나 기존 전셋집은 저금리에 따른 수익률 보전을 위해 월세 또는 반전세(보증부 월세)로 전환하는 집주인이 늘어날 것으로 보인다.

결과적으로 정부의 갭(gap) 투자 규제는 오히려 실수요자의 주거 상향 이동을 상당부분 제약할 수 있다. 전세 상승 못지 않게 전세 주택의 품질 저하 현상도 문제가 될 가능성이 크다.

■ 6·17 대책에도 살아남을 지역은 김포와 세종

고강도 부동산 대책에도 경기도 김포시와 세종시 집값은 꾸준히 상승할 것으로 전망한다. 세종시는 이미 투기과열지구로 지정됐지만 올 상반기 가격이 폭등했다. 세종시는 올해 입주 주택 물량도 급감해 하반기에도 상승세가 지속할 것으로 보인다. 수도권에서는 서울과 비교적 가까우면서도 규제에서 빠진 김포 집값이 오를 전망이다. 여유 자금이 많지 않으면서 청약 시장에 대거 진입해 있는 서울 지역 청년층 수요가 몰려갈 가능성이 높다.

반면 가장 타격을 받을 지역은 충북 청주시다. 충북 오창 방사광가속기 개발 호재로 청주 지역 아파트 값이 한 달 만에 2억원 넘게 오르는 등 부동산 시장이 뜨거웠다. 하지만 그동안 집값이 저렴하고 개발이 더뎠던 청주를 세종시나 대전·대구 등 광역시와 같은 수준의 규제 지역으로 묶는 바람에 일정 부분 타격이 불가피하다.

■ “청약 시장은 40대 독식…무주택자에 파격적 혜택 줘야”

올 상반기 평균 경쟁률 100대1을 기록할만큼 광풍이 불었던 서울 청약시장이 하반기에는 더욱 치열해질 것이다. 분양가 상한제를 시행하면 가장 저렴한 새 아파트가 되기 때문에 청약자들이 더욱 몰려 경쟁률이 급등할게 뻔하다. 하지만 분양가 상한제 혜택이 모든 무주택자나 실수요자에 돌아가는 것은 아니다. 무주택 기간이 길고 자녀 수가 많아야 청약 가점이 높아진다. 결국 30대는 서울에서 당첨이 거의 불가능하다고 봐야 한다. 청약 시장은 40대 이상으로 현금을 보유한 청약자가 독식하게 될 것이다.

6·17 대책을 비롯한 모든 정책들이 과연 실수요자를 보호하기 위한 것인지 의문이 든다. 실수요자에게는 오히려 대출 규제를 전면 완화하거나 폐지하고, 주택담보대출비율(LTV) 규제도 대폭 완화하는 조치가 선제적으로 나왔어야 했다. 정부는 신혼부부의 경우 맞벌이 소득 7000만원 이하, 무주택 서민은 5억원 이하 집만 구입하는 사람들로 규정했는데, 이는 정말 잘못됐다. 이런 제한은 과감히 폐지하고 실수요자에게 더 파격적인 혜택이 주어져야 한다. 실수요자가 확실히 집을 구입할 수 있도록 세제 혜택을 주는 등 정책 보완이 시급하다.