[7·10 부동산 대책] 아파트 임대사업제 폐지…등록기간 세제혜택은 유지

[땅집고] 정부가 ‘임대차 3법’을 본격 도입하기 전 기존 등록임대사업자 제도를 개편하고 임대사업자 관리를 강화하는 대책을 10일 발표했다. 대책은 크게 ▲단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년) 폐지 ▲신규 등록임대주택 최소 임대의무기간 10년으로 연장 ▲등록 임대사업자 보증가입 의무화 ▲임대사업자 합동점검 정례화 등이다.

문재인 정부는 3년 전부터 다주택자들에게 각종 세제 혜택을 준다며 등록임대사업자 제도 활성화에 나섰다. 하지만 당초 취지와 달리 주택 투기 수단으로 악용된다는 판단에 따라 제도 개편에 나선 것으로 보인다.

■ 아파트는 등록임대 사업자 제도 전면 폐지

먼저 ‘단기임대(4년)’ 및 ‘아파트 장기일반 매입임대(8년)’ 제도를 폐지한다. 기존에는 임대의무기간 등 공적규제 및 지원 정도에 따라 ‘단기(4년)’나 ‘장기일반·공공지원(8년)’ 유형으로 각각 등록할 수 있었다. 앞으로는 이 같은 제도를 폐지한다.

이제 단기임대는 신규 등록이 불가능하다. 신규 등록하는 것과 비슷한 효과를 냈던 단기임대의 장기임대(8년) 전환도 막혔다. 장기임대 신규 등록은 원칙적으로 허용하되, ‘아파트 장기일반 매입임대’는 폐지해 ‘공공지원’ 유형만 남았다. 오는 7월 11일부터 이번 대책에서 폐지한 유형으로 신규 등록하거나 단기를 장기임대로 전환하는 사업자에게는 세제 혜택을 주지 않는다.

신규 등록임대주택은 최소 임대의무기간을 기존 8년에서 10년으로 연장한다. 임차인이 장기간 거주할 수 있는 안정적인 환경을 조성하기 위해서다.

모든 등록 임대사업자에게 임대보증금 보증가입을 의무화한다. 현재는 일부 유형(건설임대 전부, 동일단지 통 매입 및 동일단지 100가구 이상 매입임대주택)에 한해서만 보증가입이 의무다. 앞으로는 이 같은 의무를 모든 등록임대주택 유형에 적용한다. 임차인의 임대보증금 미반환 피해를 방지하기 위한 조치다.

■ 최소 임대의무기간 끝나면 자동 말소

앞으로 최소 임대의무기간이 끝나면 해당 등록임대주택은 자동으로 등록이 말소된다. 현행 등록임대주택은 임대의무기간(4·8년) 상한이 없기 때문에 임대사업자들이 영구적인 등록 지위를 유지하면서 세제 혜택을 받아왔지만, 임차인은 최소 임대의무기간이 지나면 계약갱신청구권을 인정받지 못해 임대차계약 상 불균형이 발생했다는 국토부의 판단이다.

이번 대책으로 폐지되는 단기(4년), 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형은 최소 임대의무기간이 경과하면 자동 등록 말소된다. 이미 등록한 주택이라면 등록말소 시점까지는 세제 혜택을 준다. 이미 최소의무기간이 지난 주택이라면 즉시 등록 말소된다.

기존 등록 임대사업자들에게는 자발적으로 등록 말소할 수 있는 기회를 준다. 현행법상 자발적 등록말소는 등록 후 일정기간 이내(2020년 12월 이전 1개월 이내, 12월 이후 3개월 이내)에만 말소 가능했다. 이후 최소의무기간을 지키지 않으면 가구당 최대 3000만원 과태료가 부과됐다.

이번 대책으로 폐지하는 단기(4년), 아파트 장기일반 매입임대(8년) 유형으로 등록한 적법사업자(임대차계약 신고, 임대료 증액 제한규정 등 공적 의무를 준수한 사업자)들에게 자진말소를 허용, 임대의무기간 미준수에 따른 과태료를 면제해 준다.

■등록 임대사업자 정기 점검 강화

앞으로 정부는 공적의무를 위반한 임대사업자들을 골라내는 합동점검을 실시한다. 1994년 임대등록제도가 도입된 이후 지금까지 임대사업자 현황을 공동 점검·조사한 사례가 없었다. 하지만 임대료 증액 제한(연 5% 이내)이나 임대차계약 신고 등 임대사업자 의무를 위반한 사람들이 상당수인 것으로 파악해 합동점검을 매년 실시하기로 했다. 위반사항이 적발된 임대사업자에게는 행정처분(과태료 부과, 등록 임대사업자·임대주택 등록말소, 세제혜택 환수 등)이 내려진다. 합동점검은 올해 하반기부터 이뤄진다. /이지은 땅집고 기자