그야말로 총체적 난국…집값이고 전셋값이고 다 뛰었다

[땅집고] “6·17대책 이후 나온 매물은 다 팔리고 남은게 없어요. 그것도 대부분 역대 최고가로…”(서울 성동구 옥수동 삼성아파트 삼성래미안공인중개사무소 대표 A씨)

“이러다가 평생 집 못사는 거 아닌가라는 불안감을 느끼는 매수자들이 집을 사려고 달려들어요. 전·월세 살던 사람이 자기가 살고 있는 집을 매수하는 경우도 많아요. 앞으로 추가 공급이 없을 것 같다고 생각하는 거죠.”(경기 성남시 분당구 수내파크타운 서안아파트 파크타운공인중개사무소 대표 B씨)

정부가 집값을 잡겠다며 6·17부동산 규제 대책을 발표한 이후 집값이 치솟고 있다. 김현미 국토부 장관과 김상조 청와대 정책실장이 대책 발표 이후에도 집값이 더 오르면 또 규제하겠다고 강력하게 경고했지만 주택 시장은 아랑곳하지 않는 분위기다.

실제 대책 발표 이후 2주 동안 전국 곳곳에서 이른바 최고가를 경신한 아파트가 속출하고 있다. 스무번 넘게 대책을 발표하는 동안 잠시 집값이 소강 상태를 보이기도 했다. 하지만 이번 대책은 유독 ‘규제 약발’이 먹히지 않는 상황이다. 오히려 “문재인 정부 임기 중에는 집값이 계속 오를 것”이라는 근거없는 믿음이 시장에 확산되고 있다.

■ “규제 상향 평준화”…기존 규제 지역에 ‘역 풍선효과’

6·17대책 발표 이후 벌어지는 최고가 경신 행진은 경기 김포시처럼 규제를 피한 곳은 물론 대책의 주요 타깃이 된 곳에서도 나타나고 있다. 지난달 17일 투기과열지구로 이미 지정됐던 경기 성남시 분당구에서는 삼평동 ‘봇들마을9단지’ 101㎡(이하 전용면적)가 18억원에 팔렸다. 기존 최고가(16억5000만원)보다 1억5000만원 높은 신고가다. 사흘 뒤인 20일에도 이매동 ‘아름마을 건영’ 163㎡가 12억5000만원에 팔려 기존 최고가보다 1억7000만원 올랐다. 분당구 정자동 ‘미켈란쉐르빌’ 21㎡는 2억5000만원에 팔려 역시 신고가를 경신했다.

분당신도시의 한 중개업소 대표는 “수원·용인 지역이 분당과 같은 투기과열지구로 지정된데 따른 일종의 ‘상향 평준화’ 효과”라며 “그동안 분당에만 규제가 강해 주변 지역으로 거주지를 알아보던 분들이 다시 분당 쪽으로 돌아오고 있고, 전세로 들어왔던 분들이 매입하는 경우도 많다”고 했다.

■ 서울 전역에서 전세금·집값 동반 폭등

서울에서는 6억원 이하 아파트 밀집 지역에서 오히려 집값이 더 뛰고 있다. 이른바 노·도·강(노원·도봉·강북구) 지역이나 금·관·구(금천·관악·구로구) 등지에서 잇따라 신고가 아파트가 등장하는 추세다. 노원구 공릉1동 ‘삼익아파트’ 58.89㎡(7층)는 지난달 20일 4억900만원에 팔려 신고가를 기록했다. 지난해 10월 3억6500만원에 팔려 최고가를 기록한 이후 8개월째 집값이 정체 상태였다가 이번에 4400만원이 한번에 뛰었다.

6억 이하 중저가 아파트 밀집지역의 경우 올 들어 전세금까지 급등해 세입자들은 진퇴양난이다. 서울 성북구 정릉동 태영아파트는 지난달 22일 6억6000만원에 팔려 신고가를 찍었다. 인근 중개업소 관계자는 “전세가 만료된 무주택자들은 새로 전셋집을 구하자니 가격이 1억원씩 올라 고민이고, 집을 매입하자니 규제지역이어서 대출받기도 어려워 이러지도 저러지도 못하는 상황”이라고 했다.

서울 강남권이나 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 이미 강한 규제를 받았던 주거지도 집값이 뛰기는 마찬가지다. 성동구 옥수동 ‘옥수삼성아파트’ 84㎡는 지난달 20일 9억8700만원에 팔리며 신고가를 기록했다. 인근 중개업소 관계자는 “최근 팔린 아파트 전부 신고가에 팔렸다”며 “서울에 아파트 공급이 부족할 것을 예상한 수요자들이 ‘서울 집값은 오늘이 가장 싸다’는 생각에 시장에 집이 나오는 족족 사들이고 있다”고 했다.

■ 신규 규제지역서도 신고가 행렬

가장 큰 문제는 신규 규제지역에서조차 정책 효과가 아직 나오지 않는다는 것. 6·17 대책으로 단숨에 투기과열지구로 지정된 대전 동·중구, 인천 연수구 등지에서도 신고가 행렬이 이어졌다. 대전 중구에서는 선화동 ‘선화센트럴뷰’ 118㎡가 지난달 18일 5억9700만원에 팔렸다. 기존 최고가(4억4800만원)보다 1억4900만원 높다. 지난달 22일에는 인천 연수구 송도동 ‘더샵퍼스트월드’ 84㎡가 6억9800만원에 팔려 기존 고가보다 1억9300만원 올랐다.

조정대상지역이었다가 투기과열지구로 규제가 한 단계 높아진 지역도 상황은 비슷하다. 경기 구리시 인창동 ‘더샵그린포레 1단지’ 84㎡가 규제 바로 다음날인 지난달 18일 7억4000만원에 거래되며 신고가를 경신했다. 종전 최고가보다 1억원 올랐다.

■ “규제해야 영향 없다” 학습 효과만 높아져

전문가들은 문재인 정부가 지금껏 내놓은 부동산 대책이 거의 실패하면서 수요자들이 더 이상 정부 대책을 신뢰하지 않는 것 같다고 분석한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “수요 억제 대책을 시장에서는 앞으로도 공급이 제자리일 것이라는 시그널로 받아들였다”며 “역대 최저금리와 함께 막대한 유동성이 풀린 상태에서 공급이 줄어들 것이란 신호를 보내자 가격이 뛸 수밖에 없다고 보는 것”이라고 했다.

김학렬 스마트튜브부동산조사연구소 소장은 “집값은 잡지 못하고 오히려 각종 규제를 통해 실수요자의 거주 이전의 자유를 제한한 상황”이라며 “집값이 오르는 데에는 실수요자와 투기자의 구분이 없고, 규제를 아무리 세게 해도 실수요를 막아설 수는 없다는 것을 인정해야 한다”고 말했다.

그러나 문재인 정부에 대한 지지율이 여전히 높고, 더불어민주당이 국회 과반을 장악한 상황이어서 정부 정책이 바뀔 가능성은 높지 않다. 일각에선 실물 경기는 최악인데, 집값만 끌어올리는 정부 대책 때문에 주택 시장의 리스크가 점점 커지고 있다는 분석도 나온다. /전현희 땅집고 기자