"규제 피한 인천 막차"라더니…대출은 막히고 가격은 기막히고

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석하는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 인천 서구 가좌동 ‘가재울역 트루엘 에코시티’

일성건설이 인천 서구 가좌동 344 일대에 ‘가재울역 트루엘 에코시티’를 분양한다. 이 아파트는 최고 29층 10개동에 1218가구다. 이 가운데 477가구를 일반 분양한다. 주택형은 전용면적 49~84㎡로 모두 중소형이며 49A(80가구)·59A(49가구)·59B(50가구)·69A(12가구)·84A(55가구)·84B(33가구)㎡를 공급한다. 7월1일 특별공급을 시작으로 2일 1순위 청약을 받는다. 입주는 2023년 8월이다.

기존 ‘가좌라이프빌라’를 재건축한 이 아파트는 주변이 빌라촌인데다 1000가구 이상 대단지가 거의 없고, 인천지하철 2호선 가재울역이 걸어서 3분쯤 걸리는 초역세권이란 점에서 주목받고 있다. 6·17대책으로 인천 서구가 투기과열지구로 묶였지만 규제 시행일인 19일 직전인18일에 분양승인을 받았다. 일성건설 측은 “규제를 피한 마지막 분양 단지”라고 강조한다. 하지만 정작 가장 중요한 대출 규제는 피하지 못했다. 주변 아파트보다 분양가도 높아 시세 차익을 기대하기 어렵다는 지적이 나온다.

■ 가재울역이 코앞…편의시설은 태부족

‘가재울역 트루엘 에코시티’는 가재울역을 이용하면 인천 1호선 주안역에서 환승해 서울 구로역이나 용산역까지 40분~1시간이면 도착한다. 추가 호재도 있다. 2021년 가재울역에서 3개역 떨어진 인천2호선 석남역에 지하철 7호선이 개통할 예정이다. 지난해 예비타당성조사를 통과한 수도권광역급행철도(GTX) B노선 인천시청역도 5개역 떨어져 있다. GTX가 개통하면 서울역까지 약 30분이면 도착할 수 있다.

분양회사 측은 이 아파트가 가재울역과 함봉산, 가좌녹지공원이 가깝다는 점을 내세운다. 실제로 단지 맞은편에 산과 공원이 많아 일부 가구에서는 공원 조망도 가능하다. 단지 전면으로 공원이 줄지어 있고, 함봉산과 철마산도 가까워 주거 환경은 쾌적하다. 가좌초·가정여중·가정초·제물포중·가좌고 등 초중고교가 가깝다는 것도 장점이다.

하지만 주변에 편의시설이 거의 없다. 낡은 주택가와 공원이 전부다. 홈플러스(간석점), 이마트 트레이더스(송림점) 등 생활 편의시설을 이용하려면 차로 10~15분 정도 가야 한다.

내부 구조는 전면에 방과 거실을 배치한 3베이 또는 4베이 구조다. 대부분 남향 위주로 배치했고 일부 가구에서는 가좌녹지공원이 보인다. 팬트리와 다양한 수납공간을 갖추고 있고, H13등급 헤파필터를 적용한 미세먼지 차단 시스템과 태양광 발전 시스템도 적용했다.

■ 분양가 3.3㎡당 1646만원…인천 서구 역대 최고가

인천 서구는 올 들이 집값이 꾸준히 오르고, 신규 분양 아파트도 모두 높은 청약 경쟁률로 마감했다. 그러다보니 분양가격이 계속 뛰고 있다. 올 초 검단신도시에서 분양한 ‘대성베르힐’ 아파트는 3.3㎡(1평)당 분양가가 1205만원이었다. 최근 분양한 검암역 로열파크씨티푸르지오는 1574만원까지 올랐다. 이번에 분양하는 ‘가재울역 트루엘 에코시티’는 3.3㎡ 당 1646만원으로 인천 서구 아파트 중 역대 최고 수준이다.

업계에서는 최근 인천 지역 청약 열기가 뜨겁다고 해도 분양가가 지나치게 높다는 의견이 많다. 이 아파트 분양가는 84㎡ 기준으로 5억5000여만원이다. 이곳에서 300m 떨어진 신축 아파트인 ‘인천가좌두산위브트레지움’ 84㎡ 실거래가 최고가는 4억5000만원이다. 주변 아파트보다 1억원 정도 비싸다. 당첨돼도 시세 차익을 기대하기 어렵다는 분석이다.

인천은 최근 고분양가 관리지역으로 지정됐고 오는 8월부터 민간택지 분양가 상한제가 시행되면 향후 인천에 공급하는 아파트 분양가는 더 낮아질 가능성이 높다. 업계 관계자는 “올해 인천 집값이 올랐던 이유는 규제에 따른 풍선 효과 때문이었는데 6·17대책으로 인천도 강력한 규제를 받게 돼 전망이 밝지만은 않다”며 “분양가 통제로 저렴한 아파트가 나올 가능성이 높아 단기 차익을 기대하는 것은 어렵다”고 했다.

■LTV 70%→40%로 낮아져…전매 제한은 1회만 가능

‘가재울역 트루엘 에코시티’는 규제 시행 전 분양하는 막차 단지로서 1회에 한해 전매할 수 있다. 또 재당첨제한 기간이 있는 주택에 당첨된 이력이 있는 세대주(세대원)라도 청약이 가능하다.

그러나 투기과열지구로 지정되면서 대출 규제가 강화됐다. 우선 주택담보대출 한도가 70%에서 40%로 줄었다. 가장 비싼 주택형인 84㎡ 중도금이 최대 3억3228만원인데, 대출은 2억2152만원밖에 받지 못한다. 1주택자 이상은 이 아파트에 청약할 경우 주택담보대출을 아예 받을 수 없다. 전 주택형 분양가가 3억원 이상이어서 청약에 당첨되면 자금조달계획서도 제출해야 한다. /김리영 땅집고 기자