차익 2억에 일단 광명 대장주지만…로얄동·층은 기대 금물

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[땅집고 디스아파트] 광명뉴타운 14구역 ‘광명 푸르지오포레나’

‘준(準) 서울’이라고 불리는 경기도 광명시 광명뉴타운에서 올해 두 번째로 아파트를 분양한다. 오는 30일 1순위 청약을 받는 ‘광명푸르지오포레나’다. 대우·한화건설 컨소시엄이 광명14구역을 재개발해서 짓는 단지다. 대우건설의 아파트 브랜드 푸르지오와 한화건설의 포레나를 합쳐 단지 이름을 지었다. 이 아파트 단지는 지하 3층~지상 21층, 14개동, 총 1187가구 규모다. 이 중 232가구를 일반분양한다. 2023년 9월 입주 예정이다.

■서울에서 집값 가장 저렴한 구로·금천구과 맞닿은 경기도 광명

광명시는 행정구역상 경기도다. 하지만 북쪽으로 서울 구로구, 동쪽으로 금천구와 맞닿아 있다. 이 때문에 광명은 과천과 함께 ‘수도권 상급지’라는 평가를 받는다. 이 때문에 국토부 자료에 따르면 광명은 2014년 5월 이후로 미분양 물량이 ‘제로(0)’다. 다만 광명과 맞닿아 있는 구로와 금천은 서울에서 집값이 가장 저렴하고, 주거 선호도가 낮은 지역으로 꼽힌다. 이 때문에 광명 집값이 구로와 금천의 덕을 보기에는 한계가 있다.

그런 점에서 주택 시장 전문가들은 광명은 실거주 목적 수요자 위주의 주택시장이면서, 부분적으로 투자 수요도 있다고 보고 있다. 그러나 광명푸르지오포레나가 들어서는 광명뉴타운은 부지 가운데에 지하철 7호선 광명사거리역을 끼고 있어 서울 접근성이 좋다. 지하철을 타면 서울 가산업무지구와 1호선 가산디지털단지역까지 5분, 2호선 환승역인 대림역까지 8분 정도 각각 걸린다. 서울 강남권과 광화문 업무 지구도 전철을 갈아 타지 않고 한번에 닿을 수 있다.

‘광명푸르지오포레나’는 광명뉴타운 전체 11개 구역 중 16구역(광명에코자이위브), 15구역(광명푸르지오센트베르)에 이어 세 번째로 분양하는 단지다. 분양가가 광명 새 아파트 시세보다 최소 2억원 이상 저렴해 예비청약자들의 관심이 쏠릴 것으로 예상한다. 하지만 전체 가구 수 대비 일반분양 물량이 19%에 그치는 데다가, 재개발 구역 해제된 부지들을 바로 옆에 끼고 있어 입주 후에도 주거환경이 열악하다는 점은 단점으로 꼽힌다.

■11구역 입주 전까지는 광명뉴타운 대장주 노릇할 것…주변 환경·학군 경쟁력은 크게 없어

지역 공인중개사들에 따르면 광명뉴타운 대장주는 4구역과 11구역이다. 뉴타운 부지 가운데 있는 광명사거리역을 기준으로 북쪽에서는 4구역, 남쪽에서는 11구역이 역과 가장 가깝다는 이유다. 이번에 분양하는 ‘광명푸르지오포레나(14구역)’는 뉴타운 남쪽 입지로, 11구역과 맞붙어있다. 그런데 아직 11구역이 사업시행인가 단계인 것을 감안하면 당분간은 ‘광명푸르지오포레나’가 대장주 역할을 할 가능성이 높다는 평가다. 단지에서 광명사거리역까지 걸어서 10~15분 정도 걸린다. 뉴타운 외곽에서 있는 구역들에선 걸어서 20~25분 넘게 걸리는 것과 비교하면 지하철역 이용이 편리한 편이다.

1000가구가 넘는 대단지 아파트긴 하지만 주변 환경은 다소 열악할 수 있다. 단지 주변 재개발 구역들이 줄줄이 구역 해제됐기 때문이다. 당초 광명뉴타운은 전체 부지 230만㎡를 23개 구역으로 나눠 4만여 가구 규모로 지을 계획이었다. 하지만 핵심 입지인 광명사거리역 일대를 중심으로 절반 격인 12곳이 2014년 구역 해제됐다. 면적으로 보면 해제된 지역이 전체 뉴타운 면적의 절반 수준에 달한다. 이에 따라 지구 전체가 잘 짜여진 계획에 따라 신도시처럼 개발되는 것이 아니라, 사업이 진행되는 곳은 새 아파트 단지가 올라가고, 어떤 곳은 낡은 주택가로 남아 있게 된다.

광명푸르지오포레나 단지에서 광명남초·광문중·명문고·경기항공고 등이 가깝다. 광명남초는 뉴타운 입주를 앞두고 2022~2024년 증개축 공사를 진행해 교육 환경을 개선할 예정이라고 밝혔다. 다만 이 학교들 모두 광명에서도 학부모 선호도가 높지 않다.

■주변 시세에 비해 2억원 정도 낮은 분양가… 일반 청약자들은 로얄층·동 당첨은 어려워

‘광명푸르지오포레나’ 분양가는 3.3㎡(1평)당 평균 1925만원이다. 이달 KB시세 기준 광명뉴타운을 포함하는 철산동(2557만원) 아파트 시세의 75%, 광명시 평균(2108만원)의 91% 정도다. 최근 광명에 분양한 단지들 분양가와 비교하면 2018년 ‘철산센트럴푸르지오(2250만원)’이나 2019년 ‘철산롯데캐슬&SK뷰클래스티즈(2260만원)’보다 저렴하고, 지난달 15구역 ‘광명푸르지오센트베르(1925만원)’와는 비슷한 수준이다.

주택형별 분양가는 ▲49㎡ 3억6600만~3억8500만원 ▲59㎡ 4억6400만~5억600만원 ▲74㎡ 5억4100만~6억900만원 ▲84㎡ 6억2300만~7억800만원이다. 예비청약자들은 청약 당첨 후 시세차익으로 최소 2억원은 거둘 수 있을 것이라고 예상한다. 오는 11월 16구역에 입주하는 ‘광명에코자이위브’ 84㎡가 지난달 최고가인 8억3000만원에 팔린 후, 이달 호가가 8억4500만원까지 오른 것과 비교한 금액이다. 다만 투기과열지구인 광명에서는 분양권 전매제한 기간이 소유권 등기 이전까지기 때문에 곧바로 차익을 실현하는 것은 불가능하다.

주력 주택형은 84㎡다. ▲49㎡ 2가구 ▲59㎡ 36가구 ▲74㎡ 63가구 ▲84㎡154가구 배정했다. 그런데 조합원 물량이 전체 가구 수의 80% 이상이라 일반 청약자들이 ‘로얄층 로얄동’을 배정받기 힘들다. 예를 들면 106동의 경우 최고 18층까지 짓는데, 일반분양 물량으로 풀리는 최고 층수가 주택형별로 ▲74㎡ 8층 ▲59㎡ 5층 ▲84㎡ 11층에 그친다.

전문가들은 ‘광명푸르지오포레나’ 청약 결과가 지난달 분양한 ‘푸르지오센트베르(15구역)’와 큰 차이 없을 것이라고 예측한다. 두 단지 모두 광명뉴타운에 속해있는 데다 단지 규모가 비슷한 등 상품성에 큰 차이가 없기 때문이다. ‘푸르지오센트베르’ 청약경쟁률은 평균 8.87대 1, 최고 12.21대 1로 모든 주택형 1순위 마감했다.

광명동의 한 공인중개사사무소 관계자는 “최근 정부 대책으로 수도권 대부분 지역이 새로 규제지역으로 묶이면서 이 곳 분양시장이 혼란을 겪고 있는 반면, 광명은 8·27 대책으로 2018년부터 쭉 투기과열지구였기 때문에 예비청약자들의 심리적 타격이 별로 없다”라며 “지하철 역과 좀 더 가까운 이번 ‘광명푸르지오포레나’가 ‘푸르지오센트베르’보다는 좀 더 인기 있을 것”이라고 말했다. /이지은 땅집고 기자