잠실·삼성·대치·청담서 23일부터 전세 낀 아파트 못 산다

[땅집고] 국토교통는 23일부터 서울 송파구 잠실동과 강남구 삼성·대치·청담동에서 전세를 낀 아파트 매매 거래 등을 전면 금지하는 토지거래허가제를 시행한다고 22일 밝혔다.

토지거래허가제는 주거지역에서 18㎡, 상업지역에선 20㎡ 넘는 토지를 살 때 지방자치단체의 허가를 받도록 하는 제도다. 집을 산다면 본인이 직접 거주하고 상가를 산다면 직접 영업을 하는 것이 원칙이다.

국토부와 서울시는 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 등의 여파로 이 지역 부동산이 과열될 것으로 우려된다며 1년간 이 지역을 토지거래허가구역으로 묶었다.

아파트 등 주택은 전세를 낀 거래를 전면 금지하지만 상가 등은 일부 임대를 허용한다.

토지거래허가는 부동산 계약을 체결하기 전에 받는다. 구청에서 허가를 해주지 않았는데 거래하다 적발되면 2년 이하 징역이나 토지가격의 30%까지 벌금형에 처하게 되고 계약은 무효가 된다.

우선 아파트를 산다면 전세 보증금을 승계한 갭투자는 불가능하고, 2년 이상 실거주해야 하는 경우에만 허가를 받을 수 있다. 토지거래허가를 신청할 때 계약 시점에는 구매하는 집에 세입자가 있더라도 2~3개월 뒤 잔금을 치를 때 이사 나가는 경우에는 문제가 없다.

하지만 실거주 목적이라고 주장해도 전세 보증금을 이어받는 거래는 허가를 받지 못할 개연성이 크다. 구매하는 집에 있는 세입자의 임대차 계약이 1년 정도 남았다면 1년 뒤에 실제로 입주할 예정이라고 항변해도 구청에서 받아들여지지 않을 것이라는 게 국토부와 서울시의 설명이다.

상가의 경우 국토부가 허가와 관련한 방침을 정해 이날 중 구청에 전달할 예정이다. 상가는 아파트와 달리 구입한 건물 면적 전체를 구매자가 직접 상업 용도로 쓸 필요는 없을 전망이다.

상가 구매 면적 전부를 직접 쓰게 하는 것은 상식에 반하기 때문이다. 예를 들어 3층짜리 꼬마빌딩을 구매하는 경우 1개층은 건물주가 직접 운영하고 나머지 2개 층은 임대를 하는 정도는 허용될 수 있다.

하지만 여러 호의 상가를 사서 아주 작은 면적만 직접 운영하는 식은 구청에서 허가를 내주지 않을 수 있다.

국토부는 상가와 관련한 지침은 전체 면적의 몇 퍼센트를 임대해도 되는지 정하는 식의 구체적인 내용은 아니라고 설명했다. 결국 개별 사안에 대해선 구청이 판단해야 한다.

국토부 관계자는 "상가의 경우 서울시 등의 요청이 있었기에 지침을 만들어 이날 중 전달할 예정이지만 토지거래허가제의 허가권자는 구청이어서 구청에서 직접 결정해야 한다"고 말했다.

이와 함께 토지거래허가구역을 법정동 기준으로 지정한 데 대해 논란이 일고 있다.

이렇게 되다 보니 같은 잠실 생활권인데 법정동이 신천동인 잠실4동 파크리오 아파트 등이 규제를 피해 가서 형평성에 문제가 있다는 얘기다.

이에 대해 국토부 관계자는 "토지거래허가제 지정을 크게 하천이나 대로(大路) 등으로 자른다는 원칙으로 법정동 기준으로 한 것"이라며 "그렇게 하지 않으면 경계가 들쭉날쭉해져 더 혼란스러워질 수밖에 없다"고 설명했다.