공기는 좋은데…전철역서 4km에 분양가는 도심 뺨치네

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’ 만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장점과 단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스아파트] 위치는 외곽인데 분양가는 시내 한복판 맞먹는 ‘더샵 광주포레스트’

포스코건설이 광주광역시 북구 문흥동 876-6 일대에 짓는 ‘더샵 광주포레스트’가 6월 11일 1순위 청약을 받는다. 이 단지는 지상 최고 39층 7개 동에 아파트 907가구, 주거형 오피스텔 84실이다. 아파트는 84㎡(이하 전용면적) 679가구, 101㎡ 225가구, 121㎡ 1가구, 131㎡ 2가구다. 오피스텔은 59㎡ 84실이다. 입주 예정일은 2023년 7월이다.

최근 광주에서는 ‘광주제일풍경채센트럴파크’, ‘광주무등산자이앤어울림’ 등 대단지 아파트가 최고 100대1의 경쟁률을 넘길 만큼 좋은 분양 성적을 거뒀다. 여기에 오는 8월 이후 지방 광역시에서도 분양권 전매가 불가능해지는 탓에 당첨자 발표 이후 6개월 뒤 전매가 가능한 ‘더샵 광주포레스트’에 예비 청약자 관심이 높다.

하지만 ‘더샵 광주포레스트’가 들어설 북구 문흥동은 광주 시내나 지하철에서 멀리 떨어진 외곽인데 분양가는 시내 한복판 아파트와 별 차이가 없어 가격 경쟁력이 떨어진다는 분석도 나온다.

■ 무등산 가까운 숲세권…전철역은 3~4㎞ 떨어져

“호남고속도로, 제2순환도로, 북부순환로, 동문대로를 통한 시내·외 주요 거점을 빠르게 이동 가능한 새로운 교통 요충지!”. ‘광주 더샵포레스트’를 알리는 분양 광고 요지다. “무등산국립공원 무돌길과 등산로를 단지 가까이 누리며, 우산체육공원을 비롯한 3만4000평 규모 솔로몬로파크(예정), 민주인권기념파크(계획)를 내 집 정원처럼 이용 가능하다”는 내용도 들어있다. 단지 이름에 ‘포레스트’를 넣은 것도 자연친화적인 주거 환경을 강조한 것.

실제로 이 아파트가 들어서는 문흥동은 무등산 자락이다. 옛 광주교도소 바로 앞이다. 걸어서 10분이면 무등산에 닿는다. 아파트 고층부에서는 무등산 경치를 조망할 수 있는 이른바 ‘숲세권’이다. 문흥IC, 동광주IC, 각화IC 등이 가까워 외곽으로 이어지는 도로 교통 역시 편리하다.

문제는 광주 시내에서 동떨어진 위치라는 것. 당장 철도 이용이 불편하다. 광주선 철도 광주역이 직선거리로 3㎞, 광주지하철 1호선 금남로4가역은 4㎞쯤 각각 떨어져 있다. 백화점이나 아웃렛 등 편의시설도 광주역 부근에 몰려 있다. 올 하반기 착공해 2023년 완공 예정인 광주지하철 2호선도 들어오지 않는다.

■ “광주 끝자락인데…분양가는 시내 한복판 수준”

‘더샵 광주포레스트’ 분양가는 84㎡가 4억7000만원 수준이다. 최근 청약했던 인기 단지와 별 차이가 없다. 작년 11월 북구 우산동에서 분양한 ‘광주무등산자연앤어울림 2단지’ 84㎡(4억7000만~4억8000만원)와 비슷하다. 하지만 이 아파트는 광주역이 걸어서 5분 이내인데다 주변에 백화점 등 편의시설이 많다. 입지면에서 더샵 광주포레스트보다 훨씬 좋은 평가를 받는다.

현재 광주 북구 일대 아파트 시세와 비교해도 분양가격이 만만치 않다. 작년 7월 분양한 ‘광주 제일풍경채센트럴파크’는 현재 분양권 실거래가격이 84㎡ 기준 5억920만원(5월·13층)이다. 이 아파트 역시 광주역 인근이다.

‘더샵 광주포레스트’는 주변 신축 아파트 실거래가와 비교해도 분양가격이 높은 편이다. 걸어서 5분쯤 떨어진 ‘힐스테이트 각화(2018년 8월 입주)’는 현재 84㎡ 최고가격이 4억5500만원이다. ‘각화골드클래스(2017년 6월 입주)’는 최고가격이 3억5000만원이다. ‘더샵 광주포레스트’ 분양가보다 2000만~1억원 낮다.

■ 주변에 6000가구 추가 건설…쇼핑 등 인프라 부족

‘더샵 광주포레스트’는 주변에 개발 호재가 많다는 점, 각화동 일대에 약 6000가구 신 주거타운이 들어선다는 점도 강조한다.

실제로 주변에 각종 개발이 진행 중이다. 우선 더샵 광주포레스트 반경 1㎞ 이내에 ‘각화동센트럴파크 서희스타힐스’ 등을 포함해 2025년까지 약 6000가구가 계속 들어설 예정이다. 단지 맞은편 각화물류터미널(대지면적 3만5326㎡)는 2026년까지 도시첨단물류단지로 변신한다. 택배 물류시설, 첨단 신선식품 보관시설 등이 들어선다.

단지 바로 뒷편 옛 광주교도소 터(10만6771㎡)에는 ‘솔로몬로파크’ 사업이 추진 중이다. 광주시는 이곳에 2022년까지 법 교육 체험관, 민주·인권 기념공원 등을 만들 계획이다. 아파트가 입주 시점에 공원과 전시관이 문을 열 예정이다.

하지만 이런 개발이 끝나더라도 백화점, 대형마트, 복합쇼핑몰, 지하철 등 생활 인프라가 부족하다는 점은 극복하기 어려울 전망이다. 주택업계 관계자는 “더샵 광주포레스트는 교통이나 도심 속 인프라를 누리기보다 숲 조망이나 쾌적한 환경을 원하는 청약자에게 적합하다”고 했다.

아파트와 동시에 공급하는 오피스텔은 59㎡로 원룸보다 소형 아파트 수요를 대체할 것으로 보인다. 하지만 이 오피스텔 분양가에 3000만원 정도 더 보태면 바로 앞 ‘각화동센트럴파크서희스타힐스’ 72㎡에 입주할 수 있다. 전철역 가까운 도심에 59㎡ 신축 아파트도 많다. 주택업계 관계자는 “광주시내 오피스텔은 지난해 3곳 중 2곳에서 미분양이 발생했고 경쟁률도 한자릿수에 그치면서 공실이 늘고 있어 수요가 얼마나 있을지 의문”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자