차익 2억 이상, 과천 뺨치는 '준서울'인데 치명적 약점이…

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 광명뉴타운 15구역 재개발하는 ‘광명푸르지오센트베르’

광명시는 행정구역상 경기도다. 그런데 국내전화 지역번호는 서울과 같은 ‘02’를 쓴다. 그만큼 서울과 가깝다. 그 중에서도 광명·철산동 일대 114만여㎡를 묶어 2만5000가구 규모로 개발하는 광명뉴타운은 ‘미니 신도시’로 평가된다. 부동산 시장에서 과천만큼은 아니어도 서울 옆에 붙은 ‘준(準) 서울’로 불린다. 북쪽으로 서울 구로구, 동쪽으로 금천구와 붙어 실거주는 물론 잠재적인 투자 수요가 적지 않다.

광명뉴타운에서 3년만에 신규 분양 단지가 나와 관심을 끈다. 이달 19일 광명뉴타운 15구역을 재개발하는 ‘광명푸르지오센트베르’ 아파트가 1순위 청약을 받는다. 지하 3층~지상 37층 12개동(棟)에 1335가구다. 이 중 일반분양 물량은 464가구. 당첨자는 오는 5월 27일 발표하고 2022년 10월 입주 예정이다.

광명푸르지오센트베르는 전체 11개 구역 중 16구역에 이어 두 번째 분양인만큼 그동안 기다렸던 예비 청약자들이 적지 않을 것으로 보인다. 분양가격도 주변 시세보다 다소 저렴해 가격 경쟁력을 갖추고 있어 시세차익을 기대하는 청약자들이 많다. 그러나, 광명뉴타운 내에서 상대적으로 입지 경쟁력은 떨어진다는 분석도 나온다.

■광명뉴타운 끝자락…지하철 타려면 20분 걸어야

광명뉴타운은 중앙에 지하철 7호선 광명사거리역을 끼고 있다. 지하철을 이용하면 서울 가산업무지구와 1호선 가산디지털단지역까지 5분, 2호선 환승역인 대림역까지 8분 정도 각각 걸린다. 그런데 광명푸르지오센트베르는 뉴타운 내에서도 남쪽 끝자락이다. 광명사거리역까지 가는데 20분은 걸어야 한다. 부지 모양이 남북으로 길쭉해 지하철역에서 가장 멀리 떨어진 101·111·112동은 역세권이 아니다. 이 때문에 사업이 진행 중인 11개 구역 중 1구역과 함께 교통이 가장 불편하다는 평가다.

학부모라면 ‘광명푸르지오센트베르’ 입지가 마음에 들 수 있다. 걸어서 통학할 수 있는 초·중·고등학교가 여럿 있어서다. 광문초·중학교, 명문고등학교까지 걸어서 5분, 광일초·중학교와 광문고등학교, 경기항공고등학교까지 걸어서 10분쯤 각각 걸린다. 통학 환경이 안전한 편이다. 다만 이 학교들은 광명에서 명문학교로 꼽히지는 않는다.

광명뉴타운은 개발 규모가 당초보다 절반 가까이 줄어든 것도 아쉬운 대목이다. 당초 전체 부지 230만㎡를 23개 구역으로 나눠 4만여가구를 지을 예정이었다. 하지만 절반이 넘는 12곳이 구역에서 해제됐다. 핵심 입지인 광명사거리역 일대 구역들이 줄줄이 사업을 포기하면서 기대했던 개발 효과가 줄어들 것으로 보인다. 다만 이번에 분양하는 16구역을 비롯해 남은 구역들이 모두 사업시행인가 단계를 넘기는 속도를 내고 있는 점은 긍정적이다.

■ 시세차익 2억원 이상 기대…34평은 분양 물량 없어

광명푸르지오센트베르는 분양가격이 3.3㎡(1평)당 평균 1925만원이다. 이달 기준 광명뉴타운을 끼고 있는 철산동(2498만원) 아파트 시세의 77%, 광명시 평균(2072만원) 시세의 92% 수준이다. 최근 3년 동안 근처에 분양한 단지들 분양가와 비교하면 2017년 ‘광명에코자이위브(1750만원)’보다는 비싸지만, 2018년 ‘철산센트럴푸르지오(2250만원)’이나 2019년 ‘철산롯데캐슬&SK뷰클래스티지(2260만원)’보다는 저렴하다.

전용면적 기준 주택형별 분양가는 ▲36㎡ 2억2710만~2억5350만원 ▲49㎡ 3억3290만~3억7250만원 ▲59㎡ 4억1680만~5억2020만원이다. 예비청약자들은 당첨되면 시세차익이 최소 2억원 이상 날 것이라고 기대한다. 실제로 이 아파트 바로 옆 ‘광명에코자이위브(2104가구)’는 2017년 분양 당시 59㎡ 분양가가 4억3000만원 정도였는데, 올해 1월 분양권이 6억6783만원(18층)에 팔렸다. 웃돈이 2억3000만원 이상 붙은 것. 현재 온라인 부동산 중개사이트에는 6억4800만~7억6780만원에 매물로 올라와 있다. ‘광명푸르지오센트베르’ 프리미엄도 비슷한 수준까지 오를 가능성이 있다.

그러나 소비자 선호도가 높은 34평형 일반분양 물량이 전혀 없는 점은 아쉽다. 4베이로 짓는 84㎡ 주택형은 전량(222가구)을 조합원들이 선점했기 때문이다. 일반 청약자들은 36㎡·49㎡·59㎡ 등 소형 주택만 분양받을 수 있다. 그나마 물량이 가장 많은 59㎡B형(139가구)은 선호도가 낮은 타워형이다. 광명뉴타운은 구역당 가구수가 1000~4000가구에 달한다. 하지만 조합원 물량이 전체의 절반 이상을 차지하는 곳이 대부분이다. 앞으로 분양할 단지에서도 비슷한 현상이 나타날 수 있다.

전문가들은 청약 경쟁률이 예상보다 낮아질 수 있다고 예상한다. 최근 정부가 청약 제도를 개편해 광명지역에 2년 이상 거주자해야 1순위 청약을 할 수 있기 때문이다. 여기에 최근 수도권에서 아파트 분양권 거래가 소유권 이전 등기때까지 전면 금지된 점도 악재다. 심교언 건국대 교수는 “가산디지털단지 등 서울로 출퇴근하지만 서울에 아파트를 마련할 종잣돈이 부족하거나, 광명 지역에서 집을 갈아타거나 실거주하려는 수요자가 관심을 가져볼만하다”고 말했다. /이지은 땅집고 기자