강서구 로또 단지 기대했는데…겨우 1억 싼 게 다야?

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스 아파트] 서울 강서구 화곡1구역 재건축하는 ‘우장산숲아이파크’

서울에서 인구가 둘째로 많은 강서구(58만8000명). 지하철 5·9호선을 끼고 있는 구(區)여서 중심업무지구인 여의도·광화문·마곡으로 출퇴근하기에 유리해 실수요자 관심이 높다. 하지만 지난 10년(2010~2019년) 동안 새 아파트 공급이 거의 없었다. 마곡지구 입주가 본격화한 2014년을 제외하면 연도별 평균 입주량이 1739가구에 그친다. 앞으로도 ▲올해 671가구 ▲2021년 1672가구 ▲2022년 793가구 등이 전부다.

이런 가운데 모처럼 새 아파트가 분양돼 주목된다. 서울 강서구 화곡1구역을 재건축하는 ‘우장산숲아이파크’가 이달 12일 1순위 청약을 받는 것. 지하 2층~ 지상 15층 10개동(棟)에 576가구다. 이 중 242가구를 청약통장 가입자에게 일반 분양한다.

그런데 이 아파트 청약을 기다리던 예비수요자들 사이에선 벌써부터 ‘청약 통장을 다른 데 쓰는 게 낫겠다’라는 말이 나오고 있다. 이유가 뭘까.

■기대보다 비싼 분양가…주변 시세 대비 1억쯤 낮아

온라인 부동산 커뮤니티에선 “기대했던 것보다 분양가가 너무 비싸다”는 의견이 지배적이다. ‘우장산숲아이파크’의 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 2670만원. 올 3월 기준 서울 평균 분양가(2650만원)보다 20만원 낮다. 하지만, 지난해 8월 근처에 분양한 ‘등촌두산위브(2524만원)’보다는 146만원 높다. 소비자들이 체감하는 분양가는 훨씬 높게 느껴진다.

전용면적 기준 주택형별 분양가를 보면 ▲59㎡ 6억6447만~7억1134만원 ▲74㎡ 8억3123만~8억5749만원 ▲84㎡ 8억4181만~8억9996만원이다. 주변 기존 아파트 시세보다 저렴하다. 그러나 당첨되면 수억원씩 차익을 거두는 ‘로또 단지’는 아니라는 분석이 많다. 84㎡ 기준으로 2000가구 넘는 주변 대형 아파트 실거래가와 비교하면 1억~2억원 밖에 차이나지 않는다.

예를 들면 우장산숲아이파크 북쪽으로 맞붙은 ‘강서힐스테이트’는 올해 실거래로 총 12건이 등록됐다. 평균 매매가는 10억6250만원이다. ‘우장산아이파크e편한세상(2517가구, 2008년 입주)’은 올해 11건이 평균 9억9859만원에 팔렸다. 이번에 분양하는 ‘우장산숲아이파크’ 분양가는 9억원 안팎이다. 기존 대단지보다 각각 1억6250만원, 9859만원 정도 저렴하다. 한 강서구 주민은 온라인 부동산 커뮤니티에 “요즘 서울 아파트를 분양받으면 최소 3억~4억원 시세차익은 기대할 수 있는데, ‘우장산숲아이파크’는 분양 받아도 먹을 게 없어보인다”는 글을 올리기도 했다.

조합원들이 소위 ‘로열층’을 선점하는 바람에 일반분양 물량 대부분이 선호도가 낮은 저층이거나 타워형 구조인 점도 아쉽다는 지적이다. 7층 이상에 배정한 일반 분양 물량 104가구 중 92%(96가구)가 모두 타워형(59㎡B, 84㎡B)이다.

■ 지하철역·학교 가까워 실거주하기는 좋지만…

분양가와 주택형은 기대에 못 미치지만 입지 자체는 강서구 안에서도 좋은 편이다. 지하철 5호선 우장산역과 화곡역 중간쯤에 위치해 두 역까지 걸어서 10분 정도로 멀지 않다. 지하철을 이용하면 서울 주요 업무지구까지 10~30분 내외로 도착한다. ▲마곡역 10분 ▲여의도역 20분 ▲광화문역 30분 등이다.

화곡역은 향후 트리플 역세권으로 바뀐다. 서부광역철도(원종~화곡~홍대입구), 2호선 연장선(화곡~까치산~홍대입구)이 각각 생길 예정이다. 다만 두 노선이 각각 예비타당성조사나 기본계획수립 이전이어서 언제 개통할지는 미지수다.

실거주 목적으로 청약하는 학부모 입장에선 ‘우장산숲아이파크’가 좋은 선택이 될 수 있다. 초·중·고가 모두 걸어서 통학 할 수 있을 정도로 가깝다. 화곡초·우장초·내발산초·성지중·성지고·화곡고·명덕여고 등이다.

‘우장산숲아이파크’ 청약 당첨자는 오는 5월 20일 발표한다. 2022년 10월 입주 예정이며, 소유권이전등기일까지 분양권 전매를 제한한다. 업계에선 이 단지 청약 결과가 지난해 인근에서 분양한 ‘등촌두산위브’(평균 43대 1)와 비슷할 것으로 보고 있다. 화곡동 A공인중개사사무소 관계자는 “서울은 신축 아파트가 귀한데 우장산숲아이파크 주변에는 2000가구 이상 대단지가 유독 많다”면서 “상대적으로 중소규모인 ‘우장산숲아이파크’가 화곡동에서 대장주 역할을 하기는 어려울 것”이라고 했다. /이지은 땅집고 기자