"동탄이 왜 거기서 나와?" 억지 작명에 웃고, 분양가엔 갸웃

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스아파트] 동탄신도시와 거리가 먼 ‘신동탄포레자이’

지난달 28일(4월) 경기 화성시 반월지구 도시개발사업지역(반월동 17번지 일원)에 들어서는 ‘신동탄포레자이’가 사이버 모델하우스를 공개하고 분양을 시작했다. ‘신동탄포레자이’는 총 12개동에 최고 지상 29층, 1297가구(전용 59~84㎡) 규모 아파트다. 11일 특별공급을 시작으로 12일 1순위 접수를 진행할 예정이다.

‘신동탄포레자이’는 이름은 ‘동탄’을 달고 있지만, 동탄1·2신도시와 관계 없는 아파트다. 이 아파트가 들어서는 곳은 화성시 반월동 17번지 일대로 동탄신도시에 포함되지 않는다. 동탄2 신도시와는 아예 다른 지역이고, 동탄1신도시 경계로부터도 약 3km 정도 떨어져 있다. 이에 따라 동탄신도시와는 생활권이 완전히 다르다. 동탄2 신도시는 GTX 등을 이용한 서울 접근성이 좋다는 점이 장점으로 꼽히지만, 신동탄포레자이와는 아무런 관련이 없다.

이 아파트는 대신 수원 영통구 망포동 아파트 밀집지역과 붙어 있다. 삼성전자디지털시티 및 산업단지와 가까운 대표적인 삼성 배후지다. 최근 동탄2신도시 분양 성적이 좋아 이름에만 동탄을 붙인 것으로 보인다.

동탄2 신도시가 아니어서 좋은 점도 있다. ‘신동탄포레자이’가 들어서는 화성시 반월동은 경기남부의 대표적인 비규제 지역으로 전매 제한이 6개월로 짧고 대출·세금 규제도 적은 편이다. 다만 지하철을 비롯한 인프라가 부족하고 분양가가 다소 비싸다는 점은 흠이다. 이곳 분양가는 3.3㎡(1평)당 1689만원으로 반월동(900만원)은 물론 이웃한 망포동(1427만원) 평균 평당 시세를 훌쩍 뛰어넘는다.

■ ‘신동탄’이지만, 동탄 생활권 벗어나…대중교통 이용도 불편

‘신동탄포레자이’가 들어서는 화성 반월동은 화성시 북쪽, 수원 영통구와의 경계에 있다. 삼성전자 디지털시티, 삼성나노시티 기흥캠퍼스, 화성 산업단지 등과 가깝다. 이곳은 동탄신도시가 생기기 전까지 수원 영통구 망포동과 함께 삼성 공장단지 배후지로 주택 수요가 많은 곳이었다.

하지만 반월동은 이웃한 망포동과 비교하면 주택이 노후했고 교통 등 인프라도 부족하다. 망포동에는 분당선이 놓여 강남, 판교, 수원역 등 수도권 업무지구로 이동이 수월하지만, 반월동은 어느 아파트에서도 지하철역이 적어도 도보 20~30분이 걸리기 때문에 역세권 아파트는 아니다.

서울 강남 업무지역과도 멀다. 대중교통을 이용하면 적어도 1시간 30분 정도 걸린다. 또한 망포동에 비해 반월동은 20여년 된 아파트가 대부분이고 학원가 등이 발달하지 못했다.

앞으로는 교통 여건이 점차 나아질 가능성은 크다. 2026년 개통 예정인 인덕원~동탄선 서천역이 걸어서 약 5~10분 거리에 들어선다. 하지만 서울로 직접 연결되는 전철은 아니다. 과거 사례로 볼 때 전철 개통 시점도 2026년 이후 1~2년 이후가 될 가능성이 크다.

■ 전 주택형 4베이(bay)·맞통풍·‘ㄷ’자 주방

이 아파트는 모든 주택형이 전면에 방 2개와 거실을 배치하는 4베이(Bay) 구조여서 소비자의 선호도가 높다. 여기에 더해 모든 가구 주방에 환기창이 달려있어, 거실 창문과 마주하며 맞통풍이 가능하다. 그밖에 작은 면적에서는 보기 어려운 ‘ㄷ’자형 주방 구조를 59㎡에도 적용했고, 드레스룸·알파룸·펜트리 등 서비스 공간도 갖췄다. 전 주택형의 발코니 확장 비용을 분양가에 포함했다.

단지 바로 앞에는 율목초등학교가 있어 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’로 평가 받는다. 주변에 동학초·중학교, 반월중, 서천고, 경희대 국제캠퍼스 등 교육 시설도 가깝다. 버스로 서너 정거장이면 망포동과 영통동 학원가를 이용할 수 있다. 주택가 한가운데 들어서기 때문에 주변 환경이 깨끗하고 기본적인 편의시설을 갖추고 있다. 단지에서 걸어서 10분 거리에 롯데빅마켓이 있고, 자동차로 20분 정도면 이내에 이마트 트레이더스와 롯데마트 영통점, 홈플러스 영통점, 코스트코 기흥점, 이케아 기흥점, 롯데프리미엄아울렛 기흥점, 롯데백화점 동탄점 등 대형 쇼핑센터가 나온다.

■코로나 이후 잠잠해진 수원, 시세차익 크지 않을 수도

이 아파트 청약을 할 때 가장 중요한 포인트는 분양가다. 반월동은 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리지역에 해당되지 않아 분양가 책정 당시 주변 단지 아파트 가격의 100~105% 상한 등의 기준을 준수하지 않아도 됐다. 그러다 보니 ‘신동탄포레자이’는 분양가는 반월동의 신축 단지보다 높은 수준에 책정했다. 반월동 아파트는 대부분이 준공 20년이 넘었는데, 이 지역에서 그나마 가장 가까운 신축 아파트인 반월동 ‘e편한세상 반월나노시티역(2017년 입주)’가 있다.

이 아파트는 실거래 최고가(전용75㎡ 기준)가 5억900만원이다. 신동탄포레자이 분양가는 74㎡가 5억2340만원으로 이보다 약 2000여 만원 더 비싸다. 다만, 좀 더 거리가 가까운 망포동 신축 아파트와 비교하면 같은 면적 대비 4000만원 정도 낮은 수준이다. 소비자 입장에선 이 아파트의 가격을 평가할 때 기준 가격을 어디에 두고 봐야 할지는 신중하게 판단해야 한다.

인덕원~동탄선 신역사가 들어서는 것은 가격 상승 요인으로 꼽힌다. 그렇다고 해서 분양가 대비 가격이 더 오를 수 있을지는 불확실하다. 최근 정부 규제에 따른 풍선효과 등으로 가격이 크게 올랐던 망포동 신축 아파트들의 오름세도 주춤해졌다. 올초 84㎡ 가격이 8억7000만원까지 치솟으며 고점을 찍었던 망포동 ‘힐스테이트 영통’의 경우 현재 8억2800만원(18층)으로 가격이 떨어지면 벌써 하락세가 나타나고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “관심이 있는 청약자들은 직접 단지가 있는 현장에 나가보고 주변에 신축 아파트 가격과 비교해 보고 청약에 나서기를 권한다”고 말했다.

/김리영 땅집고 기자