"공공재개발로 모두가 윈윈"…어떤 내용 담겨있나

[땅집고] 정부가 6일 추진하기로 발표한 '공공 재개발' 사업은 집주인에 일정 수익을 보장해주면서 재개발 사업에 반대하는 세입자의 주거안정까지 책임지겠다는 방안이 담겨있다. 국토교통부 관계자는 "한마디로 재개발 사업의 걸림돌을 해결함으로써 집주인, 세입자, 사업주체 모두의 가려운 곳을 긁어주겠다는 것"이라며 "모든 재개발 사업 주체가 모두 '윈윈(WIN-WIN)'하는 사업이 될 수 있을 것"이라고 말했다.

정부는 공공 재개발 사업이 제대로 작동할 수 있도록 집주인과 세입자에 대한 지원 내용을 포함했다. 집주인에게는 적정 수익을 보장해주고, 세입자의 주거 '내몰림' 문제도 동시에 해결하는 것이다.

LH, SH 등 공공기관은 조합원 재산권 보호 차원에서 집주인에게 확정 수익을 제시한다. 보통 재개발 사업의 경우 관리처분에서 통과된 수입이 보장되지 않아 추후 추가분담금이 올라가고 갈등 요소로 작용해왔는데 이를 막는 취지다.

예를 들어 현재 사업여건상 분담금이 1억3000만원(비례율 95%)인데 조합이 요구하는 분담금이 7000만원(115%)이라면 공공기관이 양 조건의 중간 수준인 1억원 정도(105%)로 절충해 확정 수익을 제시한다. 정부는 시공사 선정 등 조합원 자산의 장래가치와 관련된 의사결정 시에는 조합원의 참여를 최대한 보장해줄 계획이다.

분담금을 내기 힘든 저소득 조합원을 위해서는 LH나 SH가 분담금을 대납해준다. 대신 10년간 주택을 조합원과 공사가 공동 소유해야 한다. 일명 '지분형 주택'이다. 입주자는 50% 이상의 지분을 보유하고, 10년 후에는 집주인이 해당 주택의 공공지분을 감정평가 금액으로 우선 매입하거나 처분할 권리를 갖는다.

다만 분담금 대납은 무주택자이면서 전용면적 60㎡ 이하 주택으로 제한한다. 조합원 중도금과 이주비 부담도 줄여준다. 통상 분담금의 60%를 차지하는 중도금을 40%로 낮춰주고 모든 조합원에게 보증금의 70% 범위내에서 최대 3억원까지 연 1.8%의 이주비를 융자해준다.

세입자 대책도 내놨다. 재개발 공공임대 입주자격을 종전 정비구역 이전부터 거주하던 세입자에서 공공시행자 지정 시 거주중인 세입자로 확대했다.

또 국비(최대 50억원)를 지원해 사업지 인근에 공공임대상가 등 대체 영업지를 건설해 영세상인이 해당 상권에서 계속 영업할 수 있도록 지원한다.

정부는 공공재개발에서 공급되는 공적임대의 일부는 '수익공유형 전세주택'으로 공급할 예정이다. 이는 주택도시기금이 출자해 설립한 리츠가 최대 8년간 거주할 수 있는 전세주택을 시세 80% 수준으로 세입자에게 공급하면 이 때 임대리츠 주식의 일부(약 5000만원 수준)을 임차인이 보유할 수 있도록 해주고, 추후 분양 뒤 발생할 수 있는 수익을 리츠와 나눠갖는다.

정부는 세입자가 임대기간 동안 전세금을 통한 수익금까지 얻어 내집마련에 도움이 될 것으로 예상했다. 수익공유형 전세는 무주택용 전세주택인 만큼 공급물량 전체가 월평균 소득 120% 이하의 청년과 신혼부부, 고령자에게 공급한다.

그간 재개발 사업에 지원하지 않던 금융지원도 이뤄진다. 주택도시기금에서 총 사업비의 50%까지 연 1.8%로 사업비를 융자하고, 정비사업 대출 보증으로 받은 융자금으로 공사비 납부도 허용한다. 현재 SH공사가 하고 있는 공간지원리츠의 상가·공장시설 등 비주거시설 매입도 지원한다.

국토부 관계자는 "공공이 조합원에게 적정 수준의 확장 이윤을 보장해주고, 분담금 부담 능력이 없는 집주인이나 세입자·상인까지 보호함으로써 사회적 약자 보호와 사업 추진 속도를 앞당기는 '일석이조'의 효과가 기대된다"고 말했다.

/한상혁 땅집고 기자