반복 메뉴 건너뛰기 (컨텐츠영역으로 바로 이동)

'남들 안 살 때'가 기회다…1.5룸과 대형 평수 노려라

  • 심형석 미국 SWCU 부동산학과 교수

    입력 : 2020.04.29 05:29

    땅집고가 이번에 소개해 드리는 책은 심형석 미국 SWCU 부동산학과 교수(한국부동산자산관리연구원 이사장)가 펴낸 ‘누가 뭐래도 서울 아파트를 사라(원앤원북스)’입니다.

    [땅집고 북스] 지금 투자해도 손해보지 않는 아파트

    정부의 강력한 규제, 그리고 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 확산하면서 부동산 시장이 살아날 기미가 보이지 않고 있다. 조금만 더 지나면 아파트 가격이 폭락할 것만 같다는 생각도 든다. 하지만 과거를 돌아보면 무작정 가만히 있는 것이 대안은 아니다. 2013년쯤에 부동산 대폭락 시대가 온다고 주장하는 전문가들이 많았다. 그들을 믿고 기다렸던 수요자들은 지금 엄청난 상실감에 사로잡혀 있을 것이다.

    [땅집고] 정부의 강력한 부동산 규제와 신종 코로나 바이러스 감염증 확산으로 부동산 시장도 위축되고 있다. /픽사베이

    현명한 투자자는 대중과 정반대로 움직인다. 시장이 공포에 사로잡혀 있을 때 좋은 급매물을 찾아다니고 너도나도 부동산에 뛰어드는 상승장의 끝물에서는 시장을 빠져 나온다. 부동산 시장이 조정기에 들어선 이 때가 오히려 시장으로부터 외면받는 좋은 상품을 매입할 기회가 될 수 있다.

    ■“대형과 1.5룸 초소형 주택을 노려라”

    면적에 따라 아파트 가치가 달라질 수 있기 때문에 트렌드를 잘 살필 필요가 있다. 한동안 찬밥 신세였던 중대형 아파트도 주목해야 한다. 한국감정원 통계에 따르면2017~2019년 8월까지 전국 아파트 매매가격은 대형이 가장 많이 올랐고 소형이 가장 적게 올랐다. 40~60㎡ 아파트 매매가격은 평균 3.45% 하락한 반면 135㎡ 초과 아파트의 매매가격은 평균 4.44% 올랐다. 특히 수도권보다 지방 아파트가 큰 차이를 보였다. 정부가 다주택자 양도소득세 중과 등 규제를 강화하면서 중대형 활용 가치가 늘어난 데 비해 공급이 줄어든 탓이다.

    [땅집고] 2017~2019년 8월 전국 아파트 규모별 상승률. /한국감정원

    초소형 아파트는 1~2인 가구 중심으로 가구 구성이 변하면서 수요가 늘어나는 추세다. 그러나 초소형도 원룸 스타일은 공공임대주택과 경쟁해야 하기 때문에 상품가치가 떨어진다. 적어도 1.5룸(전용며적 36~39㎡) 정도는 돼야 신혼부부나 중장년층 1인 가구를 흡수하고 향후 집값이 오를 가능성도 있다.

    ■ 아파트와 함께 있는 오피스텔은 투자 가치 있다

    특정 조건이 충족된 오피스텔도 투자 가치가 있다. 서울의 경우 상업지역에서 아파트를 지을 때 건축 연면적의 30%를 비 주거시설로 채워야 한다. 과거에는 비 주거시설로 오피스텔을 지었지만 2017년 6월 조례가 개정되면서 2018년 1월 이후 오피스텔이 비 주거시설에서 제외됐다. 그 결과 아파트와 함께 들어서는 오피스텔은 줄어들 수밖에 없다.

    [땅집고] 서울시 상업구역 주상복합건물 연면적 비율 변화. /서울시

    아파트와 함께 있는 오피스텔은 장점이 많아 이른바 나홀로 오피스텔보다 인기가 좋다. 아파트의 편의 시설을 활용할 수 있고 주차장도 가구당 1대 이상인 곳이 많다. 아파트는 보안시설이 좋아 여성 세입자들이 선호한다. 앞으로 공급이 줄어들 수밖에 없는 ‘아파트와 함께 있는 오피스텔’을 찾아다녀야 할 것이다.

    ■ 수도권 규제지역 내 분양 아파트 주목해야

    [땅집고]지난해 5월 세종시 한 아파트 모델하우스에서 방문객들이 모형도를 둘러보고 있다. /조선DB

    가장 안정적인 투자처는 바로 신규 분양하는 서울 아파트다. 특히 지난해 발표한 12·16부동산 대책으로 인해 분양가는 더욱 억눌리게 됐기 때문이다. 분양가는 입주 후 가격 상승 가능성을 반영해 기존 아파트보다 10% 안팎 높아도 비싼 게 아니다. 하지만 현재 서울 아파트 분양가는 기존 시세보다 도리어 10% 이상 낮게 책정되고 있다. 이럴 때는 안정적인 분양시장에 적극 참여하는 것이 가장 바람직한 투자법이다.

    부동산 조정기에는 인기지역 아파트에만 청약자가 대거 몰리는 양극화 현상이 벌어진다. 이 때문에 수요가 많아 규제 지역으로 묶인 수도권 일부 지역에서 청약 경쟁률이 낮거나 미분양이 나오는 경우가 있다. 이런 미분양 아파트는 장기적으로 보면 알짜 부동산으로 탈바꿈할 가능성이 크다. 현재 청약경쟁률이 10대1 이하에 그친 수도권 아파트라면 적극적으로 발품을 팔아 투자 가능 여부를 확인해 볼 필요가 있다.

    ☞“2000만원 이하 임대소득도 신고해야”…5월 대란 우려



    이전 기사 다음 기사
    sns 공유하기 기사 목록 맨 위로
    닫기