종합과세? 분리과세?…임대소득 신고, 어떤 게 유리할까

올해는 사상 처음으로 연간 2000만원 이하 주택임대소득에 대한 소득 신고와 세금 부과가 시행된다. 지난해 집을 임대하고 임대료를 받았다면 올 5월 종합소득세신고 기간 중 반드시 국세청에 소득신고를 해야 한다. 땅집고는 주택임대소득신고 절차, 요령 등을 상세하게 알려드립니다.

[땅집고 택스클럽 임대소득 신고 끝장내기] ② 종합과세 vs 분리과세

올해 종합소득세 신고 기간에는 지난해(2019년) 받은 주택임대소득이 연 2000만원이 안돼도 국세청에 소득신고를 해야 한다. 사상 처음이다. 신고 기간은 당장 다음달 1일부터 시작된다. 임대소득이 연간 2000만원 초과하면 종합과세로 납부하고, 2000만원 이하는 분리과세(14%)와 종합과세 중 선택할 수 있다. 종합과세와 분리과세 중 어느 쪽이 유리할지, 어느 유형을 선택하는 게 좋을지 정리한다.

■ “다른 소득 있다면 분리과세가 대체로 유리”

분리과세를 선택할 경우 주택임대소득을 다른 소득과 분리해 14% 단일 세율로 과세한다. 종합과세를 선택하면 다른 종합소득금액(사업소득·근로소득·연금·이자·배당·기타 소득)과 합산해 6~42%의 누진 세율을 적용한다.

종합소득금액에 적용하는 세율은 액수가 클수록 높아진다. 따라서 근로소득을 비롯해 주택임대소득과 합산하는 종합소득금액이 있다면 분리과세를 선택하는 것이 대체로 유리하다.

다른 종합소득이 없을 때는 어떨까? 종합소득세 세율은 과세표준이 1200만원 이하일 때는 6%, 과표가 1200만원을 초과할 때부터 15%를 적용한다. 분리과세 세율은 14%이다. 따라서 단순 세율만 비교하면, 주택임대소득 과세표준이 1200만원 이하라면 종합과세 세율이 더 낮다. 하지만 세율 이외에도 고려할 사항이 많다는 것이 문제다.

■ 경비·소득공제 혜택은 분리과세가 대체로 유리하지만…

경비율과 소득공제로 들어가면 문제가 더 복잡하다. 이 경우에도 우선 분리과세를 선택하면 일반적으로 혜택이 더 큰 편이다. 임대사업자로 등록했다면 총 수입금액의 60%를, 미등록 사업자라면 총 수입금액의 50%를 필요경비로 인정받을 수 있다. 또한 주택임대사업자로 등록한 경우 400만원, 미등록 사업자는 200만원을 ‘기본공제’란 이름으로 소득공제 받을 수 있다.

두 가지를 합하면 주택임대소득 금액이 2000만원을 꽉 채웠다고 해도 과세표준이 400만(임대사업자 등록시)~800만원(미등록 사업자)으로 확 줄어든다.

하지만 경비율과 소득공제 역시 개인에 따라 종합과세가 유리할 때가 있다. 예를 들어 분리과세시 기본공제는 근로소득 등 다른 종합소득금액이 2000만원을 넘어가면 받을 수 없다. 유찬영 땅집고 택스클럽 센터장은 “종합과세를 선택해도 단순경비율이 장기임대공동주택(61.6%)의 경우 분리과세보다 높고, 부양가족이 많으면 소득공제 금액이 분리과세보다 더 커질 수도 있다”며 “분리과세가 꼭 유리한 것은 아니기 때문에 반드시 세무사 상담을 받는 것이 좋다”고 말했다.