입력 : 2020.04.14 05:34
[발품 리포트] 11개 구역 모두 사업시행 인가…8부능선 넘은 ‘광명뉴타운’
지난 6일 오후 경기 광명시 철산동 지하철 7호선 철산역. 3번 출구 앞에서 광명시청 방면으로 약 5분 정도 걸어가자 높은 언덕위에 빼곡히 들어선 노후 빌라들이 보였다. 골목길 언덕이 너무 높아 올라가는 자동차도 힘들어 했고, 자동차 옆을 지나는 행인은 조심조심 몸을 피했다. 광명뉴타운 전체 12개 재개발 구역 중에서 마지막으로 지난달 27일 사업시행 인가를 받은 12구역이다. 빌라들 사이로 ‘경축, 사업시행인가 승인’ 등의 내용을 적은 현수막이 곳곳에 걸려 있었다.
지난 6일 오후 경기 광명시 철산동 지하철 7호선 철산역. 3번 출구 앞에서 광명시청 방면으로 약 5분 정도 걸어가자 높은 언덕위에 빼곡히 들어선 노후 빌라들이 보였다. 골목길 언덕이 너무 높아 올라가는 자동차도 힘들어 했고, 자동차 옆을 지나는 행인은 조심조심 몸을 피했다. 광명뉴타운 전체 12개 재개발 구역 중에서 마지막으로 지난달 27일 사업시행 인가를 받은 12구역이다. 빌라들 사이로 ‘경축, 사업시행인가 승인’ 등의 내용을 적은 현수막이 곳곳에 걸려 있었다.
서울 서남권 경기 지역의 대표적인 신흥 주거지로 떠오르는 광명시에서 총 2만5000여 가구에 이르는 뉴타운 사업이 본격 궤도에 올랐다. 일반분양 스타트를 끊은 ‘광명에코자이위브(16구역)’이 올해 11월 입주를 시작하고, 올해 5월쯤 2번째 단지인 ‘광명푸르지오센트베르(광명뉴타운 15구역)’가 분양에 나선다. 가장 속도가 늦던 12구역은 지난달 마지막으로 사업시행인가를 받았다. 재건축, 역세권개발 등을 포함하면 광명 일대가 지금과는 완전히 다른 모습으로 뒤바뀔 전망이다.
■ 개발 대기조 광명…최근엔 뉴타운에 이목 쏠려
2007년 시작된 광명뉴타운 재개발은 지하철 7호선 철산역·광명사거리역 일대 230만㎡ 빌라촌이 대상지이다. 당초 4만5000가구 규모로 23개 구역이 재정비촉진지구로 지정됐지만, 금융위기 이후 분양 경기가 위축했던 2014년에 절반인 12개 구역이 해제됐고 11개 구역만 남았다. 뉴타운 사업이 늦어졌지만, 철산동 재건축 사업과 일직동 광명역KTX역세권 사업은 추진되면서 주거지로써 광명은 빠른 속도로 변신하고 있다.
■ 개발 대기조 광명…최근엔 뉴타운에 이목 쏠려
2007년 시작된 광명뉴타운 재개발은 지하철 7호선 철산역·광명사거리역 일대 230만㎡ 빌라촌이 대상지이다. 당초 4만5000가구 규모로 23개 구역이 재정비촉진지구로 지정됐지만, 금융위기 이후 분양 경기가 위축했던 2014년에 절반인 12개 구역이 해제됐고 11개 구역만 남았다. 뉴타운 사업이 늦어졌지만, 철산동 재건축 사업과 일직동 광명역KTX역세권 사업은 추진되면서 주거지로써 광명은 빠른 속도로 변신하고 있다.
광명뉴타운은 북측 구역 기준으로 서울 양천구 목동까지 직선거리로 1km 에 불과할만큼 서울과 가깝다. 안양천을 넘어가면 영등포·구로·금천구와 곧바로 이어진다. 1960년 이후 서울 서남권은 공장단지가 들어선데 비해 안양천 너머 광명시는 대규모 주택가로 개발돼 주거 여건이 더 났다는 평가도 나온다. 2013년 지하철 7호선이 광명 중심부에 개통하면서 강남까지 30분만에 이동할 수 있게 됐고 목동 학원가가 차로 15분 거리로 학원 차량이 운행 중이라 학부모들의 수요도 꾸준하다. 신안산선, 수도권 광역급행철도(GTX-B 노선), 월곶판교선 등 교통 호재도 계속되고 있다.
특히 최근 정부의 재건축 규제가 점점 강해지면서 광명시 뉴타운에는 이목이 더욱 쏠리고 있다. ‘광명에코자이위브’ 공인중개사무소 김성오 대표는 “광명시에서는 재건축·역세권 정비사업이 지속적으로 관심을 받아왔지만 오히려 지하철역을 비롯해 각종 인프라가 집중되어 있는 곳은 뉴타운 지역”이라며 “특히 광명시 집값이 오를 동안 재개발 사업지는 상대적으로 덜 오른 편이어서 이곳에 관심을 둔 수요자들이 많다”고 했다.
■ 재개발 입주권 웃돈만 3억원…광명 새 아파트값 따라가
광명뉴타운의 입주권 시세도 강세를 보이고 있다. 광명뉴타운 첫번째로 2019년 일반 분양한 16구역 ‘광명에코자이위브’는 84㎡는 분양가보다 2억5000만원 올라 올해 2월 7억9585 만원 (13층)에 입주권이 거래됐다. 현재 호가는 8억4000만원까지 형성된 상태로 광명동에서는 최고가 아파트가 가능성이 크다.
■ 재개발 입주권 웃돈만 3억원…광명 새 아파트값 따라가
광명뉴타운의 입주권 시세도 강세를 보이고 있다. 광명뉴타운 첫번째로 2019년 일반 분양한 16구역 ‘광명에코자이위브’는 84㎡는 분양가보다 2억5000만원 올라 올해 2월 7억9585 만원 (13층)에 입주권이 거래됐다. 현재 호가는 8억4000만원까지 형성된 상태로 광명동에서는 최고가 아파트가 가능성이 크다.
16구역 바로 앞으로 2차선 도로를 끼고 15구역 ‘광명푸르지오센트베르’도 공사가 시작됐다. 이곳은 올해 5월쯤 분양을 앞뒀지만 국토교통부 산하의 아파트 분양가 통제기관인 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협상에 난항을 겪고 있다. 조합은 3.3㎡당 2047만원에, HUG에는 1750만원에 분양하기를 주장하고 있다.
지난달 사업시행인가를 받은 12구역은 속도는 가장 느리지만, 광명뉴타운 사업 구역 중 시세가 가장 높은 편이다. 다른 단지들이 광명역 인근에 있는 반면 이 단지는 마트, 행정기관 등 광명에서 인프라가 가장 잘 조성된 철산역과 가깝기 때문이다. 철산역 주변으로 재건축이 이미 진행된 새 아파트와 생활권을 공유할 전망이다. 철산동 대림 공인중개사무소 관계자는 “대지지분이 23㎡(7평) 정도 되는 소형 빌라의 경우 웃돈이 3억원 정도붙어 약 5억원(3.3㎡ 당 6000만원)대에 거래되고 있다”고 했다.
■ 분양가 상한제 등 변수 있지만…“향후 탄력받을 가능성도 높아”
가격은 강세를 보이고 있지만, 광명뉴타운 사업구역에 투자할 땐 주의할 점도 많다. 2018년 투기과열지구로 지정돼 대출 규제가 적용될뿐만 아니라 정부가 분양가 상한제를 시행하기로 하면서 조합원 입장에서는 추가분담금 부담이 늘어날 가능성도 높아졌다. 광명뉴타운은 구역당 목표 가구 수가 모두 1000~4000가구 정도로 규모가 크지만 조합원 수가 절반 이상을 차지하는 구역들이 대부분이다. 일반 분양가격에 따라 사업성이 크게 오르내릴 수 있다.
또 주요 인프라인 지하철 7호선 광명사거리역 주변부로는 뉴타운 구역에 대부분 해제된 점도 큰 단점이다. 새 아파트는 모두 역과 걸어서 20분거리, 적어도 역 주변부에서 버스를 타고 1~2정거장 지난 다음 또 걸어서 5분 정도는 개발 해제된 구도심을 지나가야 한다. 개발이 끝나도 ‘미니 신도시’같은 정주여건을 기대하기는 어려울 전망이다. 권일 부동산 인포 팀장은 “분양가 상한제 적용으로 인해 전 구역이 몇 년 전에 비해 기대 수익이 낮아진 상황인 것은 분명하다”며 “하지만 광명시는 전체가 항상 개발이 대기 중인 지역이어서 집값 상승 여력이 남아있는 것으로 보인다”고 말했다.
지난달 사업시행인가를 받은 12구역은 속도는 가장 느리지만, 광명뉴타운 사업 구역 중 시세가 가장 높은 편이다. 다른 단지들이 광명역 인근에 있는 반면 이 단지는 마트, 행정기관 등 광명에서 인프라가 가장 잘 조성된 철산역과 가깝기 때문이다. 철산역 주변으로 재건축이 이미 진행된 새 아파트와 생활권을 공유할 전망이다. 철산동 대림 공인중개사무소 관계자는 “대지지분이 23㎡(7평) 정도 되는 소형 빌라의 경우 웃돈이 3억원 정도붙어 약 5억원(3.3㎡ 당 6000만원)대에 거래되고 있다”고 했다.
■ 분양가 상한제 등 변수 있지만…“향후 탄력받을 가능성도 높아”
가격은 강세를 보이고 있지만, 광명뉴타운 사업구역에 투자할 땐 주의할 점도 많다. 2018년 투기과열지구로 지정돼 대출 규제가 적용될뿐만 아니라 정부가 분양가 상한제를 시행하기로 하면서 조합원 입장에서는 추가분담금 부담이 늘어날 가능성도 높아졌다. 광명뉴타운은 구역당 목표 가구 수가 모두 1000~4000가구 정도로 규모가 크지만 조합원 수가 절반 이상을 차지하는 구역들이 대부분이다. 일반 분양가격에 따라 사업성이 크게 오르내릴 수 있다.
또 주요 인프라인 지하철 7호선 광명사거리역 주변부로는 뉴타운 구역에 대부분 해제된 점도 큰 단점이다. 새 아파트는 모두 역과 걸어서 20분거리, 적어도 역 주변부에서 버스를 타고 1~2정거장 지난 다음 또 걸어서 5분 정도는 개발 해제된 구도심을 지나가야 한다. 개발이 끝나도 ‘미니 신도시’같은 정주여건을 기대하기는 어려울 전망이다. 권일 부동산 인포 팀장은 “분양가 상한제 적용으로 인해 전 구역이 몇 년 전에 비해 기대 수익이 낮아진 상황인 것은 분명하다”며 “하지만 광명시는 전체가 항상 개발이 대기 중인 지역이어서 집값 상승 여력이 남아있는 것으로 보인다”고 말했다.