입력 : 2020.04.07 04:56
[입주단지 분석] 올해 6000가구 넘는 '입주 폭탄' 앞둔 고덕 아르테온
[땅집고] 28일 오후 서울 강동구 상일동. 지하철 5호선 상일동역 5번 출구로 나가자마자 곧바로 ‘고덕 아르테온’ 아파트 단지의 정문이 나왔다. 지난달 27일 입주를 시작했다. 아파트 단지 곳곳에 이삿짐 차량이 분주하게 오가고 있고, 정수기 렌탈 각종 상품 홍보 부스에는 구경하는 입주민들이 모여 있었다.
‘고덕 아르테온’은 지하 3층 지상 34층 41개동 규모로 총 4066가구 규모의 대단지 아파트다. ‘고덕 대장주’ 아파트로 불리는 ‘그라시움’과 더불어 고덕 재건축 단지 중에서 지하철 접근성이 가장 입지가 좋다는 평가를 받고 있다. 2017년 분양 당시 평균경쟁률은 10.5대 1을 기록했고, 최고 경쟁률은 110대1에 이르기도 했다.
서울의 동쪽 끝자락에 있는 강동구 고덕동 일대는 현재 총 2만 가구가 넘는 새 아파트가 들어서며 변신 중이다. 이 일대는 강남 접근성이 좋은데다 이 일대를 지나는 고덕역엔 강남과 직접 연결되는 9호선(2027년 개통 예정) 연장 사업 등이 진행되고 있다. 하지만 ‘아르테온’ 이후로도 올해에만 6000가구 넘는 입주 물량이 대기 중이어서 전세·매매가격 전망이 밝지 않다는 우려도 있다. 최근 입주해 고덕지구의 ‘대장주’를 넘보는 ‘고덕 아르테온’을 둘러보고 장·단점을 분석했다.
■조경·호수·커뮤니티 시설 공들여
4000가구가 넘는 ‘고덕 아르테온’은 과거 1~9단지에 이르는 고덕 주공 재건축 단지 중에서 ‘고덕 그라시움(4932 가구)’ 다음으로 규모가 크다. 지하철 상일동역 출구와 대로변에 맞닿아 있지만 단지 규모가 워낙 커, 지하철 역으로부터 가장 먼 301~302동의 경우 상일동역 입구까지 걸어서 8분 정도 소요되는 등 동별 전철역 접근성에 제법 큰 차이가 있다.
단지 중앙 부분에 위치한 대형 호수가 자리잡고 있고, 주변의 모든 동(桐)에서 중심부 커뮤니티 시설로 연결된다. 커뮤니니 시설에는 쿠킹클래스·피트니스·사우나·실내골프연습장 등이 있다. 박성미 고덕 에덴 공인중개사사무소 대표는 “30~40대와 신혼부부 등 젊은 층이 주로 다녀가는데, 특히 재건축으로 깔끔해진 주변 환경과 조경·공동시설이 잘 돼 있다는 평이 많다”고 했다.
■강동 고덕 지구 전용 84㎡ 실거래가 추이
고덕동 일대에서는 ‘고덕 아르테온’ 뿐만 아니라 고덕주공1단지~7단지·고덕시영아파트를 재건축한 총 2만 가구가 넘는 신축 아파트 단지가 조성되고 있다. ‘아르테온’ 주변으로 ‘고덕센트럴아이파크 (1745가구)’, ‘고덕자이(1824가구)’, ‘고덕리엔파크3단지(2283가구)’가 공사 중이고, 이미 입주한 4932가구 규모의 ‘고덕 그라시움’과 3658 가구의 ‘고덕 래미안 힐스테이트’ 등도 주요 단지로 꼽힌다.
인근 신축 대규모 아파트가 많다 보니 이들 단지와 비교하는 경우가 많다. ‘아르테온’은 현재 전용 84㎡ 실거래가 최고가격이 15억원(1월)으로 인근에서 가장 높은 가격을 형성하고 있다. 2016년 12월 입주한 ‘고덕래미안힐스테이트’는 3월 현재 전용면적 84㎡ 기준 13억원 1300만원이 최고가다. 작년 12월 입주를 마친 ‘고덕센트럴아이파크’는 13억3000만원, 그리고 ‘고덕 그라시움(19년 9월 입주)’은 최근 14억 9000만원에 팔렸다.
‘고덕 아르테온’은 주변 단지들과 비교하면 단지 안에 신설 초등학교를 끼고 있다는 점과 조경·공동시설, 동 배치 등이 좋은 평가를 받는다. 중개업소를 통해 문의한 결과 입주민들 사이에서는 ‘필로티 구조가 거의 없고, 쓰레기 수거장이 지상에 있다’는 정도의 불만이 있다고 했다. 또 단지의 규모에 비해서 정문 앞 왕복 4차선 도로가 좁은 편이라는 지적도 있다.
■고덕지구 입주 완료 후 일시적 공급 과잉 우려
이 단지의 학군에 대해서는 ‘비 강남권 단지 중에서는 좋은 편’이라는 의견과 ‘집값을 고려하면 학군이 별로’라는 의견이 맞선다. ‘고덕아르테온’ 아파트 주민은 고덕중학교와 상일여자중학교에 배정된다. 두 중학교의 학업성취도는 각 68%, 77.9%로 서울 평균(78%)보다 낮거나 비슷한 수준이며, 특목고 진학률은 1% 내외다. 강동 학군 내 일반고 11개 중 8개 고교 또한 학업성취도와 대학진학률이 서울 평균에 못 미친다. 여기에 9호선이 들어설 예정인 고덕역까지는1km 거리여서 도보권이 아니라는 점과 마천행·상일동행으로 나뉘는 5호선이 출·퇴근 시간 외에는 한 시간에 5회 꼴로 운영한다. 전철을 놓치면 10분 이상 기다려야 해 시간이 촉박한 출퇴근 시간에는 불편한 편이 많다.
한편 고덕동 일대 재건축 단지 규모가 워낙 크고 앞으로도 6000가구 이상이 완공할 예정이라 공급 과잉에 대한 우려도 있다. 현재 이 아파트 전용 84㎡ 전세 보증금은 5억원 초반에서 계약을 체결하고 있는데 입주가 진행됨에 따라 점차 보증금이 하락하는 추세다. 앞으로 2개월 정도 남은 입주 기간 잔금 마련에 어려움을 겪는 집주인들이 보증금 액수를 낮추거나 급매물로 나올 수 있다는 우려도 나온다.
아파트 자체의 가치는 당분간 강세를 이어갈 것이라는 전망이 우세하다. 고준석 동국대 겸임교수는 “고덕그라시움·아르테온을 합하면 송파 헬리오시티와 규모가 비슷한데, 입주 초기 일시적 매매가 하락이 있을 수 있다”며 “하지만, 주변 지역의 주거 환경이 계속 개선되고 있고, 9호선 개통·상업시설 준공 등 아직 큰 호재가 남아 있어 지역의 가치는 계속 올라갈 것”이라고 말했다.
/이나영 땅집고 인턴기자