아끼려다 더 낸다…법인 만들어 집 사면 절대 안 되는 경우

[땅집고] 최근 부동산 투자자들 사이에서 이른바 ‘법인형 아파트 투자’가 유행하고 있다. 지방이나 경기 남부 등 아직 가격 상승 폭이 작고, 전세가율(매매가 대비 전세금의 비율)이 높은 곳이 법인형 부동산 투자가 많은 곳이다. 전세를 끼고 매입해 향후 시세 차익을 노리는 ‘갭투자’에 법인이 많이 활용된다는 의미다. 전체 아파트 거래 건수 중 법인 거래의 비중은 2017년 2.2%에서 2019년에는 4.4%로 두배로 뛰었다. 특히 법인 투자가 가장 활발한 경기 수원시의 경우 2017년 1% 미만이었던 법인 거래 건수가 2019는 5.8%까지 증가했다.

법인 투자자가 급증하기 시작한 것은 지난 3년간 정부가 부동산 규제를 쏟아내면서 양도세 세율이 크게 올랐기 때문이다. 특히 다주택자 양도소득세 중과와 종합부동산세 등 보유세 강화를 비롯한 세금 규제가 영향을 끼쳤다. 법인이 투자 주체가 되면 개인 투자자를 대상으로 한 이 같은 세금 규제를 피할 수 있다.

현행법상 개인 기본 양도소득세율은 6~42%(1년 내 매도 시 40%) 수준이다. 조정대상지역 다주택자인경우 양도소득세율이 10~30%포인트 중과된다. 그러나 법인의 경우, 보유 기간과 무관하게 10~22% 법인세와 비사업용부동산 중과세율 10%포인트만을 적용받는다.

예를 들어 조정대상지역 2주택자의 과세표준이 5억원인 경우 40%의 종합소득세에 중과세 10%를 더해, 총 50%의 세율이 부과된다. 여기에 해당 구간 누진공제액 2540만원을 제하면 최종 세액은 2억2460만원에 달한다. 그러나 법인인 경우 2억 이하에 대해 10%, 2억 초과(200억 미만)에 대해 20%의 세율만 부담하면 된다. 여기에 5억원에 해당하는 중과세율 10%를 모두 더하면 총 1억3000만원가량의 세금이 발생한다. 개인투자자에 비해 약 1억원을 절세하는 셈이다.

의료보험료 산정과 대출에도 유리하다. 주택 임대사업자는 피 부양자 자격 박탈로 지역의료보험으로 비용을 적용받는다. 반면 법인을 설립해 명의를 사용하면 개인은 직장 의료보험을 적용받아 보험료가 줄어든다. 또 개인은 대출 시 DSR(총부채원리금상환비율)과 DTI(총부채상환비율) 규제를 받지만 법인은 예외다.

하지만 법인 투자가 모든 면에서 유리한 것은 아니다. 먼저 장기 보유 시 개인은 ‘장기보유특별공제’의 혜택을 받을 수 있지만 이는 법인에는 적용되지 않는다. 또한 법인도 별도의 인격체이기 때문에 법인등록주소지에 주민세를 납부해야 한다. 법인 부동산에서 발생하는 수익은 개인 돈이 아니기 때문에, 배당 절차를 거쳐야 한다. 법인의 수익금을 배당으로 배당을 받게 되면 배당세 15%가 발생하며, 법인 명의 월급은 10%의 원천세가 붙는다.

또 본인의 재정상태와 가지고 있는 물건 종류와 매도 시점, 양도 차익 수준에 따라 법인으로 투자할지, 개인 명의로 투자할지는 따져봐야할 필요도 있다. 대체로 법인 투자는 다주택자의 투자나 임대 수익용 부동산의 경우, 부동산 처분 후 매각 대금으로 즉시 재투자할 때, 상속·증여 과정에서 유리하다. 반면에 주택 단 한 채를 소유했거나, 처분 후 목적이 매매차익 현금화 등인 사람은 법인 설립보다는 개인 투자를 하는 것이 유리하다.

주용철 세무법인지율 세무사는 “단순히 세율만 계산하면 법인이 유리할 것 같아도 법인은 장특공(장기보유특별공제) 혜택이 없는 점, 또 법인 이익을 개인 재산으로 전환하는 과정에서 발생하는 세금까지 고려하면, 오히려 법인 투자가 손해일 수도 있다”며 “세무사와 상담하면서 경우의 수를 꼼꼼히 따져보고 투자 방식을 결정해야 한다”고 말했다.

/이나영 땅집고 인턴기자