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'강북, 한강변, 15층, 준공 30년 이내' 이런 아파트에 투자해라

  • 심형석 미국 SWCU 부동산학과 교수

    입력 : 2020.03.22 04:36

    땅집고가 이번에 소개해드리는 책은 심형석 미국 SWCU(South Western California University) 부동산학과 교수(한국부동산자산관리연구원 이사장)가 펴낸 ‘누가 뭐래도 서울 아파트를 사라(원앤원북스)’입니다.

    [땅집고 북스] 재건축 대신 리모델링이 불러올 투자 트렌드 변화

    성공적인 부동산 투자를 하려면 최근 재건축 위주에서 리모델링으로 변화하는 주거 트렌드에 주목할 때다. 리모델링 시장이 활성화된다면 서울에서는 어떤 아파트에 투자하는 것이 좋을까? 몇 가지 조건이 있다.

    먼저, 강북의 한강변 아파트가 리모델링 가능성이 높다. 한강 조망권은 강남보다 강북이 더 우수하다. 강북 아파트는 한강 조망 여부에 따른 가격 차이도 크다. 재건축은 조합원이 추첨을 통해 새로 입주할 아파트의 동(棟)과 호수를 결정한다. 반면, 리모델링은 사업이 끝나도 기존 아파트 동·호수에 변동이 없다. 이 때문에 조망권이 좋은 동의 조합원은 재건축에 반대하고 리모델링을 원하는 경우가 많다.

    부산시 남천동 삼익비치타운이 대표적이다. 이 아파트는 1980년 1월 입주한 3060가구 대단지다. 비치타운이라는 명칭에서 알 수 있듯이 바다 조망권이 좋다. 물론 현재는 재건축을 추진하고 있다. 하지만 이 아파트도 과거 리모델링을 추진했었다.

    [땅집고] 바다 조망권이 좋아 리모델링을 추진했다가 무산된 부산 수영구 남천동의 삼익비치타운. 지금은 재건축을 진행하고 있다. /조선DB

    당시 이 아파트는 1개 동만 리모델링 조합 설립이 가능했는데, 바다 조망이 가장 좋은 301동만 조합을 결성했다. 천혜의 조망권을 가진 301동 조합원들은 재건축보다 리모델링이 자산가치 상승에 도움이 될 것으로 판단했다. 시공사(경남기업)까지 선정했지만 2007년 허가권을 가진 수영구청이 리모델링 신청서를 반려하며 사업이 끝내 무산됐다.

    ■ 기존 아파트 시세가 3.3㎡(1평)당 3000만원은 돼야

    서울에서 조망권이 리모델링 사업에 영향을 미친 대표적인 단지는 성동구 옥수극동 아파트다. 2017년 9월 쌍용건설을 시공사로 선정하면서 본격적인 사업 절차를 밟고 있다. 1986년 준공했고 지하 1층~지상 15층 8개 동에 900가구다. 쌍용건설은 리모델링을 통해 지하 4개 층과 지상 3개 층 등 총 7개 층을 증축해 지하 5층~지상 18층 총 1035가구로 탈바꿈시킬 계획이다.

    [땅집고] 서울 성동구 옥수극동 아파트는 강북 한강변 15층 아파트로 현재 리모델링이 추진 중이다. /조선DB

    주차장도 426대에서 1381 대로 3배쯤 늘리고 편의시설도 대폭 확충할 예정이다. 새로 늘어나는 135가구는 일반 분양해 조합원 분담금을 20~30% 낮출 예정이라고 한다. 옥수극동 아파트는 예정대로 리모델링한다면 219%였던 용적률을 305%로 높일 수 있다. 서울의 아파트가 300% 넘는 용적률을 받는 것은 거의 불가능해 재건축 대신 리모델링을 택해 사업성이 높아진 사례다.

    옥수극동 아파트를 보면 놓치지 말아야 할 몇 가지 중요한 요인이 있다. 일단 옥수동은 ‘강북의 압구정동’이라고 불리는 주거 선호 지역이다. 입지 여건이 좋아 준(準) 강남이라고 불린다. 매매가격이 3.3㎡당 대략 3000만원을 훌쩍 넘어 성동구에서 가장 높다.

    [땅집고] 옥수극동 아파트는 준 강남으로 불릴만큼 입지가 우수하다. /네이버 지도

    [땅집고] 서울 성동구 일대 아파트 평균 매매가격.

    옥수동처럼 매매가격이 3.3㎡당 최소 3000만원은 돼야 리모델링 사업을 원활히 추진할 수 있다는 것이다. 리모델링 공사비를 투입하고도 이를 상회하는 집값 상승이 보장돼야 하기 때문이다. 매매가격이 3.3㎡당 1000만 원대 아파트가 있다고 가정했을 때, 3.3㎡당 500만 원 이상 공사비를 투입하고 이런저런 기타 비용까지 고려하면 최소 1000만 원 이상 가격 상승이 일어나야 하는데 실현 가능성이 작다.

    따라서 준 강남 지역이나 평균 매매가격이 3000만 원 안팎인 아파트가 리모델링 사업에 유리하다. 지방에 리모델링을 한 아파트가 거의 없는 것도 이런 이유에서다.

    ■ “준공 30년 이내, 15층 아파트가 좋다”

    원래 리모델링 사업은 입주 후 15년이 지나면 가능하지만 실제 옥수극동 아파트처럼 30년이 돼야 리모델링을 추진하는 경우가 많다. 왜냐하면 30년이 지나 재건축이 가능해지면 재건축과 리모델링 사업성을 비교해 수익성이 더 높은 사업을 선택하기 때문이다. 옥수극동 아파트와 함께 서울 리모델링의 대표 주자인 강남구 대치2단지도 1992년 입주한 아파트다.

    중층(中層) 아파트 가운데 옥수극동처럼 15층 아파트가 가장 유리하다. 14층이면 2개 층만 높일 수 있지만 15층은 3개 층까지 올릴 수 있다. 대치2단지 역시 15층이어서 3개 층 증축으로 일반 분양 물량이 많아져 사업성이 좋아졌다. 앞서 살펴본 조건들을 바탕으로 리모델링이 가능하거나 추진 중인 단지에 투자한다면 충분한 투자 수익을 기대해볼 수 있다.
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