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8억에 산 '단밤포차' 건물 22억에 판 정엽, 양도세는 얼마?

  • 박영범 YB세무컨설팅 대표세무사

    입력 : 2020.03.21 04:34

    [박영범의 세무톡톡] ‘단밤포차’ 빌딩 판 가수 정엽, 양도세 아낄 수 있는 방법은

    [땅집고] 인기 드라마 '이태원 클라쓰'에 나온 단밤포차 건물이 가수 정엽 소유인 것으로 확인됐다. /JTBC화면캡쳐

    최근 배우 박서준(본명 박용규·32)씨가 등장하는 드라마 ‘이태원 클라쓰’가 인기입니다. 박 씨는 살인미수 전과자인 주인공 ‘박새로이’역을 맡았는데요. 극중에서 박새로이는 원양어선을 타고 번 돈으로 서울 용산구 이태원에 ‘단밤 포차’를 개업해 큰 성공을 거둡니다. 그런데 이 빌딩의 실제 건물주가 가수 정엽이라는 사실이 알려지면서 시청자들에게 또 다른 재미를 주고 있습니다.

    [땅집고] 가수 정엽은 지난해 7월 이태원 소재 단밤포차 빌딩을 매도해 양도차익 14억원을 얻었다. /JTBC화면캡쳐

    정엽 씨가 보유한 이태원 빌딩은 지상 3층 규모로 대지면적 82.9㎡, 연면적 194.92㎡입니다. 사실 이 빌딩은 주택이었습니다. 정 씨가 2015년 8억원에 매입해 근린상가로 리모델링한 후 카페 겸 바(bar)로 운영하고 있는데요. 그는 지난해 7월 이 건물을 22억원에 팔았다고 합니다. 이번 거래로 정 씨가 내야 할 양도소득세가 얼마인지, 절세할 방법이 있는지 등에 대해 알아보겠습니다.

    양도세 계산에 앞서 양도차익부터 계산해볼까요. 실제 매매가액으로 신고한 양도가액에서 취득가액을 빼면 양도차익이 나옵니다. 즉 22억원에서 8억원을 뺀 14억원이 양도차익입니다.

    [땅집고] 장기보유특별공제율(왼쪽)과 양도소득세율. /박영범 세무사

    정부는 물가상승률을 고려해 부동산을 15년이상 보유하면 양도세를 최대 30% 감면해 주는 ‘장기보유특별공제’를 적용하고 있는데요. 정 씨의 경우 이 빌딩을 4년 7개월 보유했기 때문에 양도차익 14억원의 8%인 1억1200만원을 공제받을 수 있습니다. 이 금액을 공제한 후 세율 42%(5억원 초과분, 누진공제 3540만원)를 적용하면 정 씨가 내야 하는 양도세는 5억원 정도. 여기에 개인 지방소득세(10%·5000만원)을 더해 최종적으로 5억5000여만원을 세금으로 내야 합니다. 정 씨가 매매차익으로 14억원을 얻었지만 양도세를 포함한 각종 세금과 매각 비용, 리모델링 비용 수 억원을 감안하면 실제 차익은 확 줄어드는 셈입니다.

    피 같은 양도세, 어떻게 줄여볼 수 있을까요? 취득가액을 신고할 때 필요경비를 더하면 됩니다. 건물을 매입할 때 내는 취득·등록세를 비롯해 법무사 비용, 부동산중개수수료 등 각종 비용 증빙서류를 제출하면 양도할 때 들어가는 공증 비용, 소개비, 양도세 신고 비용 등을 공제받을 수 있기 때문입니다.

    [땅집고] 건물 리모델링 비용은 추후 양도세 계산시 공제받을 수 있다. /이지은 기자

    정 씨는 주택을 매입해 리모델링했는데요. 이 리모델링 비용도 취득가액에 포함시켜 양도세를 공제받을 수 있습니다. 이 때 공제 가능한 항목은 용도 변경이나 내용연수(耐用年數)를 증가시키는 비용들입니다. 여기에는 주택에서 카페로 바꾸는 데 든 개조비용, 엘리베이터·냉난방 설비 설치 비용, 피난시설 설치 비용, 베란다 확장 비용 등이 모두 포함됩니다. 반면 단순 원상복구를 위한 공사나 주거 환경을 개선하는 공사에 든 비용은 공제받을 수 없습니다. 예를 들어 현관 공사, 주방 공사, 도장 공사, 화장실 공사, 타일 공사, 조명공사 등 외관을 보기 좋게 하는 공사들이 여기에 해당합니다.

    리모델링 비용을 공제받으려면 해당 금액에 대한 신용카드 매출전표, 현금영수증, 세금계산서 등 증빙 서류가 있어야 합니다. 주의할 점은 실제 공사한 사람에게 입금한 금융 증빙이 있어야 한다는 것. 업계 관행상 리모델링 대금을 현금으로 건네주고 간이영수증 등을 받는 경우가 많은데, 이런 경우 공제가 불가능합니다.


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