아리팍+마래푸 가진 2주택자, 올해 보유세 5000만원 낸다

[땅집고] 올해 보유세 향방을 결정하는 공동주택 공시가격이 오는 19일 공개된다. 국토교통부가 9억원을 초과하는 고가 주택 아파트를 공시가격을 높이겠다고 선언한만큼 보유세도 대폭 늘어난다. 지난해에도 부동산 세금이 급등해 논란이 됐지만, 올해는 작년보다 세금이 더 오른다.

국토부는 지난해 12월, 공시제도 개편안을 발표하면서 아파트 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)을 시세 9억~15억원은 70%, 15~30억원은 75%, 30억원 이상은 80%까지 끌어올리기로 했다. 업계에서는 올해 공동주택 공시가격이 지난해와 비교해 15~20%까지 오를 것으로 내다보고 있다.

땅집고는 올해 부동산 재산세가 얼마나 늘어나는지 공인중개사 전용 부동산세금 계산기가 있는 ‘셀리매니저’를 활용해 예상해봤다. 12·16 대책에서 정부가 내놓은 종합부동산세 인상안을 기준으로 산출했다. 정부는 3주택 이상 보유자나 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대한 종합부동산세율은 현행 3.2%에서 최대 4.0%까지 올리기로 했다. 세부담 상한은 300%(현행 200%)를 적용키로 했다.

■강남, 마용성 등 고가 주택 보유세 폭탄 맞는다

셀리매니저를 활용해 올해 부동산 보유세를 추정해 본 결과 시세 15억원이 넘는 아파트를 보유하고 있다면 올해 내는 세금은 50% 정도 늘어난다. 60세 미만 A씨가 서울 강남구 삼성동 아이파크 145㎡ 주택에 5년 미만으로 거주한 것으로 가정해 올해 보유세액을 산출해봤다. 이 아파트의 올해 공시가격은 25억5200만원으로 지난해 23억2000만원과 비교해 10% 상승한다. 가격은 10% 정도 오르지만, 세금은 45.14% 오는 것으로 나타났다. 1600만원에서 2300만원대로 급증해 올해 700만원의 세금을 더 내야한다.

같은 조건으로 초고가 아파트인 서초구 반포 ‘아크로리버파크’의 예상 보유세액을 계산해봤다. 84.97㎡의 경우, 정부가 발표한 현실화율(시세 80%)을 적용하면, 올해 공시가격은 24억1800만원인 것으로 나타났다. 지난해와 비교해 27% 올랐는데 보유세는 이보다 상승폭이 훨씬 컸다. 이 경우 작년 세금은 920만원인데 올해는 1580만원을 내야 한다. 세금을 71.5% 더 내야 한다. 마포구 아현동 ‘래미안푸르지오’ 114.72㎡ 1주택 소유자의 보유세도 31.16%나 올라 290만원에서 390만원으로 크게 뛴다. 이 아파트의 올해 공시가격은 10억7300만원으로 지난해보다 10% 오를 것으로 예상된다.

다주택자 부담은 더 급격하다. 12·16 대책으로 3주택 이상 보유자와 경기 일부 등 집값이 급등한 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대해 주택분 종합부동산세 세율을 최고 4.0%로 중과하고 조정대상지역 2주택 이상 보유자에 대한 세 부담 상한도 200%에서 300%로 올리기 때문이다. 반포 ‘아크로리버파크’와 마포 ‘래미안푸르지오’를 각각 한 채씩 갖고 있는 2주택자의 경우, 세금으로 내는 금액만 5000만원에 이른다. 지난해 2700만원대인 것과 비교해 두 배 가까이 상승하는 것으로 조사됐다. 보유세 상승률이 81%에 달한다.

정부는 고가 아파트의 공시가 현실화율이 저가 아파트보다 낮아 조세 형평성이 어긋난다고 주장하고 있다. 부동산과의 전쟁을 선포하면서 고가 주택의 공시가격을 집중해서 인상하겠다고 예고한 만큼, 고가 아파트가 몰려있는 강남3구와 마용성(마포·용산·성동) 소재 아파트 소유자들은 보유세 폭탄을 피하기 어려워 보인다. 가격대별로 다른 현실화율을 적용하는 것이 조세 형평성에 어긋난다는 지적도 나온다. 하지만 국토부는 “시세 9억원 이상 극소수 고가 주택만 해당하기 때문에 보유세 부담은 큰 영향이 없을 것이다”고 주장한다.

■주택 매도 늘어날 전망…세법 개정안 국회 통과 여부가 변수

현 정부는 부동산 세금을 올려 집값을 잡을 수 있다고 주장한다. 특히 다주택자는 주택시장을 교란하는 ‘투기꾼’으로 규정하고, 이들이 견딜 수 없을 정도로 세금을 많이 징수하면 일부는 집을 팔것이고, 그 결과 집값이 떨어질 것이라고 주장한다. 하지만, 지금까지는 세금도 오르고, 집값은 집값대로 올랐다.

하지만, 작년에 이어 올해도 세금 인상폭이 워낙 커 실제로 다주택자들이 집을 내놓을 수도 있다는 전망도 나온다. 정부는 보유세 폭탄을 피할 수 있도록 올해 6월까지 일시적으로 양도소득세 중과 유예 기간을 설정했다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “적어도 한 달 전에는 매각이 이뤄져야 하기 때문에 5월말까지 집을 내놓는 다주택자들이 꽤 있을 것”이라고 말했다. 반면, 정부와 맞서기로 결심한 다주택자들이 집을 내놓는 경우은 별로 없을 것이고, 이번에도 정부 정책이 틀렸다는 것이 증명될 것이라는 주장도 있다.

다만, 종부세 인상안을 담은 세법 개정안이 국회에서 통과 될지는 아직 확정되지 않았다는 변수가 있다. 종부세율 인상이 올해부터 적용되려면 부과 기준일(6월 1일) 이전인 5월 30일까지 국회를 통과해야 한다. 세법 개정안은 4월 15일 총선 이후 본격적으로 논의될 전망이다. 야당인 미래통합당이 종부세 인상안에 반대하는 입장이라 총선 결과에 따라 통과가 어려울 수도 있다. 하지만, 현실화율과 공정시장가액비율(85% → 90%)은 종부세 개정안 통과 여부와 관계 없이 적용되기 때문에 다주택자와 고가주택 소유자들의 세금 부담이 늘어나는 것은 피할 수 없다. 만약 6월 1일 이후 통과된다면 그 해에는 기존 세율이 적용되고, 다음 연도부터 인상이 적용된다.

심교언 건국대 교수는 "다주택자들의 세 부담이 유례 없는 큰 폭으로 늘 전망이기 때문에, 웬만한 '현금 부자'가 아니라면 부동산 세금을 어떻게 조달해야 할지에 대한 대책을 세워야 할 것"이라고 했다. /박기홍 땅집고 기자