변두리에다 학군도 딸리지만 시세차익 4억 '로또 중의 로또'

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스(this) 아파트] 서울 마곡지구의 마지막 대단지 마곡 9단지

[땅집고] 서울 강서구 마곡 도시개발사업지구에서 2015년 이후 5년만에 새 아파트가 나온다. 서울주택도시공사(SH)가 공급하는 마곡 9단지다. 공공분양 아파트로 3월10일부터 특별공급 청약을 받는다. 2023년 분양할 10-2단지를 제외하면 사실상 마곡지구 내 마지막 대단지여서 청약 대기자들의 관심이 벌써부터 뜨겁다. 분양가상한제 적용으로 주변 시세보다 4억원 안팎 저렴한 ‘로또 아파트’로 불려 청약 경쟁은 더욱 치열할 전망이다.

마곡 9단지는 지하 2층~지상 16층 19개동에 1529가구다. 임대주택 567가구를 제외한 962가구를 분양하는데 일반분양은 252가구이며 특별공급이 710가구다. 특별공급은 다자녀(96가구), 노부모(48가구), 신혼부부(288가구), 생애최초(192가구) 등이다. 특별공급은 3월10일, 일반분양 1순위는 3월16~17일, 2순위는 3월18일에 각각 신청받는다.

■ 시세보다 4억원 안팎 저렴…서울서 1년 이상 살아야 당첨 가능

마곡 9단지 분양가격은 59㎡(이하 전용면적)가 5억885만원, 84㎡는 6억7532만원이다. 3.3㎡(1평)당 평균 분양가는 2001만원. 분양가 상한제 적용으로 주변 시세보다 저렴하다. 실제 인접한 마곡엠밸리 8단지 59㎡와 84㎡는 지난 2월 각각 9억5000만원, 10억7500만원에 거래됐다. 주변 시세 기준으로 분양받는 즉시 시세 차익이 4억여원에 달해 ‘로또 중의 로또’라는 평가다.

마곡 9단지는 서울·인천·경기도에 1년 이상 거주한 무주택세대 구성원으로 주택청약종합저축(청약저축)에 가입해 2년이 지나고 월 납입금을 24회 이상 납입해야 1순위 청약이 가능하다. 민간 분양과 달리 동일 순위에서 경쟁이 생기면 청약저축 납입 인정금액이 많아야 우선 당첨된다. 서울 지역 거주자에게 100% 우선 공급하고 미달했을 경우에만 인천·경기도 청약 신청자에게 기회가 돌아가기 때문에 서울에서 1년 이상 거주하지 않았다면 당첨 가능성은 희박하다. 다자녀 특별공급에 한해서만 수도권(50%) 당첨자를 선발한다.

마곡 9단지는 특별공급이 많다. 신혼부부 특별공급은 소득 요건이 도시근로자 월평균소득의 120%(맞벌이 130%)로 3인 가구 기준 665만5980원이다. 공공주택지구와 달리 별도의 자산 심사는 없다. 다만, 자녀가 한 명이라도 있어야 1순위 자격을 얻는다. 혼인한지 5년 넘고 5~6세 자녀를 둔 이들의 당첨 가능성이 높을 것으로 보인다. 공공주택지구와 달리 예비신혼부부와 한부모가정은 청약대상에 포함되지 않는다.

투기과열지구에서 공급되는 주택으로 당첨자 발표일로부터 10년간 전매가 금지된다. 단, 입주의무와 거주의무는 적용되지 않는다.

SH공사가 분양하는 아파트에서 부실 시공 등을 둘러싼 하자 민원이 적지 않다는 점도 유의해야 한다. SH공사 아파트의 내부마감 공사나 부대복리시설에 대한 만족도도 민간 건설사에 비해 낮은 편이다.

■ 기업·관공서·주거시설 인프라는 잘 갖춰

마곡지구는 원래 논밭이 대부분이고 김포공항도 가까워 개발이 낙후됐던 곳이다. 하지만 2007년 도시개발사업지구로 지정되면서 아파트 등 주거시설이 대거 들어서고 대기업과 중견기업이 사옥이나 연구개발시설을 속속 짓기 시작했다.

마곡 9단지는 이미 인프라가 갖춰진 상태에서 분양하는 것이 장점이다. 9단지 동쪽에 이대서울병원을 비롯해 롯데중앙연구소, LG사이언스파크 등 기업연구시설이 많다. 세무서와 구청, 학교 등 공공기관도 들어서 있다. 이미 준공한 10여 개 단지에는 상가도 있다.

대중 교통 접근성도 나쁘지 않다. 지하철 송정역(5호선)이 걸어서 5분이면 닿는다. 신방화역(9호선)과 마곡나루역(공항철도)은 각각 10분, 15분쯤 걸린다. 단지 남쪽 공항대로를 지나는 버스 노선도 많다. 반면, 김포공항과 가깝고 공항대로가 왕복 10차로여서 남쪽에 있는 단지는 소음 우려도 나온다. 서울 도심까지 거리가 먼 것도 단점이다. 마곡지구에서 광화문과 강남까지 직선거리로만 각각 13㎞, 24㎞ 떨어져 있다.

■ 주변에 학교는 많지만 학업성취도는 “글쎄”

마곡지구는 학군이 약점으로 꼽힌다. 주변에 학교 수는 많다. 공항초·송정초·공항중·공항고는 모두 걸어 다닐 수 있다. 문제는 학군의 질이다. 다른 학교와 비교해 학업성취도(국영수 보통학력 이상 비율)가 낮은 편이다. 서울시 중학교 평균 학업성취도는 78%다. 반면, 마곡중과 공항중은 각각 73%, 74%에 그친다. 강서구 평균(76.8%)보다 낮다. 특목고 진학 학생 수도 100명 중 1명이 채 안 된다. 마곡지구 내 인구가 늘어나 단지와 멀리 떨어진 학교로 배정받을 수 있다는 점도 고려해야 한다.

■ 중도금 3회 연내 납부해야…자금 여력이 필수

마곡 9단지 아파트 공정률은 이미 85%를 넘었다. 입주 예정일이 내년 2월로 1년도 남지 않았다. 따라서 예비 청약자들은 중도금 납부 전략을 잘 세워야 한다. 중도금은 세번에 나눠 내는데 연내 모두 납부해야 한다. 1차와 2차 납부기한일은 각각 7월 17일, 9월 25일이다. 마지막 3차는 12월 4일이다. 주택형에 따라 두 달 간격으로 약 7000만원에서 1억원을 준비해야 한다.

일각에서는 마곡 9단지 당첨자들이 세무조사 대상에 오를 수도 있다는 이야기도 나온다. 특별공급(710가구)의 경우, 청약 조건에 자산 기준은 없지만 소득 제한이 있어 당첨자 보유 자금만으로 분양가를 전액 부담하기 쉽지 않기 때문이다.

부모의 불법 증여 등이 적발될 가능성이 제기된다. 이달부터 자금조달계획서 검증이 까다로워져 수억원을 받고 증여세 납부를 증명하지 못하면 자칫 계약이 취소될 수도 있다. 자금조달계획서에는 증여·상속 제공자와의 관계, 현금 등 자산 종류, 지급 수단을 상세히 적어 제출해야 한다.

김학렬 스마트튜브부동산조사연구소장은 “마곡지구는 과거 분양이 대거 몰린 5~6년 전 이미 집값에 대한 검증을 마친 지역이다”며 “그 후로 일자리가 늘고 교통망이 좋아졌는데도 마곡 9단지 분양가가 주변 시세의 반값에 불과하기 때문에 청약 대기자들의 관심이 높을 수밖에 없다”고 말했다.
/박기홍 땅집고 기자