'위례 막차' 싸긴 싼데…문제는 전매제한 10년에 막막한 교통

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’ 만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장점과 단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스(this) 아파트] 위례신도시 중흥S-클래스, 분양가는 착한데…

수도권 분양시장을 뜨겁게 달궜던 위례신도시가 올해 중흥S-클래스와 우미린2차 공급을 끝으로 10년만에 마침표를 찍는다. 위례신도시로 입성 기회가 얼마 남지 않자 분양을 앞둔 ‘중흥S-클래스’에 대한 기대감도 크다.

경기도 하남시에 들어서는 중흥S-클래스는 지하 2층~지상 최고 20층 10개동 규모다. 전용면적 101~210㎡ 475가구가 입주한다. 오는 27일 특별공급 시작으로 28일부터 1순위 청약에 돌입한다. 중흥건설은 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 사태 여파로 지난 14일 사이버 견본주택을 열었다. 당첨자는 추후에 실물 견본주택 관람이 가능하다.

■분양가는 저렴한데, 옵션 비용이 만만치 않네

중흥S-클래스 일반 분양가는 3.3㎡(1평)당 1960만원이다. 중흥건설은 당초 평당 분양가를 하남시 최초로 2000만원이 넘는 2059만원으로 제시했다. 하지만 사실상 분양가 결정권한을 쥔 주택도시보증공사(HUG)가 가격 인하를 요구해 100만원가량 낮아졌다. 2000만원을 넘길 것이라는 전망도 나왔지만, 결국 그 아래로 가격이 맞춰졌다. 전용면적별 분양가는 △101㎡ 6억9500만원 △130㎡ 9억6800만원 △145㎡ 10억500만원 △172㎡ 15억9000만원 △236㎡ 16억9000만원이다.

주변 아파트 시세는 평당 3000만원으로 분양가는 시세의 70% 수준이다. 주변 지역인 위례그린파크푸르지오 101㎡는 최근 12억원에 매매됐고, 엠코타운 플로리체 101㎡는 13억원에 팔렸다. 당첨되면 당장 5억원대 시세 차익이 예상된다.

중흥건설은 분양가를 낮추는 대신 ‘옵션 비용’을 대거 책정했다. 요즘 분양 시장에서 유행하는 사실상 편법이다. 분양 가격은 낮게 받는 대신 옵션 비용을 높게 책정해 이익을 높이는 전략이다. 위례신도시 뿐 아니라 정부의 가격 통제를 받는 수도권 신규 아파트 단지에서 유행하는 방식이다.

중흥건설에 따르면 발코니 확장비와 가전 제품, 인테리어를 포함한 옵션 비용은 최대 8000만원에 달한다. 발코니 확장비는 299만원(101㎡)에서 719만원(236㎡)으로 저렴한 편에 속한다. 그러나 에어컨이나 붙박이장과 같은 기본 사항도 옵션으로 넣었다. 소비자가 이 아파트 단지의 통상적인 분양 가격을 가늠해 볼 때는 3000만~5000만원 정도 더 비싸게 보는 것이 맞다.

다만, 회사 측은 옵션 가격이 비싼 것이 소비자 선택권 보장이라고 말한다. 중흥건설 측은 “최근 각종 할인 혜택으로 온라인에서 가전제품을 저렴하게 구매하는 이들이 많고 개성을 살린 인테리어를 선호하는 가구도 늘어나 있다”고 말했다.

■중도금 40%까지 대출 가능…전매 제한은 10년

중흥S-클래스는 전 가구가 전용면적 85㎡를 초과하기 때문에 입주 물량 50%는 가점제로 모집하고 나머지 50%는 추첨제로 뽑는다. 이른바 ‘뽑기’ 비중이 높아 청약 가점이 낮은 30~40대 무주택자들이 청약에 대거 나설 것으로 보인다. 9억원 이하 가구는 분양가의 40%까지 중도금 대출도 가능하다．전용면적 101㎡(6억9500만원)는 금전적 부담을 덜 수 있다. 이 주택형은 아파트 전체 물량의 80%(381가구)를 차지하고 있다.

공공택지여서 전매제한 기간이 10년이다. 투기과열지구와 분양가상한제를 적용 받아 위례신도시에서 분양한 다른 아파트들의 전매제한 8년보다 기간이 2년 더 늘었다. 그만큼 단기 시세차익을 노리는 투자자들은 고민이 클 것으로 예상된다.

■ 전철 교통망은 당분간 해법없어

이 아파트의 가장 큰 단점은 교통이다. 원래 위례신도시가 전철 교통망이 열악한데 그 중에서도 중흥S-클래스의 교통은 더 안좋다. 위례에서 가장 외곽인데다 대중교통 이용이 쉽지 않다. 가장 가까운 지하철역은 5호선 마천역으로 1.5km떨어져 있다. 걸어다기는 불가능하고 버스를 타야 한다. 현재는 마천역, 거여역 등을 한 번에 갈 수 있는 직통 버스가 없지만 입주 이후에는 달라질 수도 있다.

위례신도시 중심을 오가는 위례신사선과 위례선 트램이 개통하면 교통 여건이 나아질 것이라는 예상도 있다. 하지만 먼 얘기다. 언제 개통할지 모른다. 설령 개통하더라도 중흥S-클래스와는 너무 떨어져 있어 도보 이용이 불가능하다. 이 아파트에 입주하면 도보 전철 이용 기대감은 포기하는 것이 낫다. 다만 외곽순환도로와 송파IC, 송파대로, 동부간선도로 등의 광역도로망은 잘 갖추고 있다.

중흥S-클래스는 청량산과 근린공원, 성남골프장을 끼고 있다. 남향 위주 단지 배치로 성남골프장, 남한산성 둘레길은 한눈에 조망이 가능하다. 다만, 남쪽에 위치한 성남골프장 개발 가능성이 변수다. 국방부가 소유한 이 골프장은 3년 전부터 매각을 추진했으나 무산됐다. 골프장 부지를 수익성이 높은 주거용지 등으로 바꾸는 방안을 검토했지만 정확한 용도나 매각 시점 등은 정해지지 않은 것으로 알려져 있다.
/박기홍 땅집고 기자