'과천에 평당 2200만원' 로또 확실한데…입주하면 허허벌판?

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장점과 단점을 있는 그대로 전달한다.

[디스(this) 아파트] 과천지식정보타운 첫 공공분양 단지 ‘과천제이드자이’

수도권 무주택 수요자들의 관심을 끌었던 경기 과천시 지식정보타운 아파트 분양이 시작된다. 첫 테이프는 GS건설이 S9블록에 짓는 ‘과천제이드자이’가 끊는다.

지하 2층~지상 25층 7개동에 647가구다. 주택형은 전용면적 49~59㎡로 모두 60㎡ 이하다. 주택형별로는 ▲49㎡A 104가구 ▲49㎡B 127가구 ▲59㎡A 224가구 ▲59㎡B 3가구 ▲59㎡C 187가구 ▲59㎡T 2가구다. 오는 21일 견본주택 문을 열고 다음달 초부터 1순위 청약에 들어간다. 입주예정일은 2021년 12월.

이 아파트가 주목받는 이유는 분양가다. 지난 17일 분양가 심사위원회는 3.3㎡(1평)당 평균 2195만원으로 결정했다. 주변 시세와 비교하면 절반도 안되는 ‘반값 로또 아파트’다. 이 때문에 아파트 청약을 위해 주소를 옮기면서까지 2~3년째 지식정보타운 분양을 눈이 빠지게 기다렸던 청약 대기자들이 이번 분양에 대거 몰릴 것으로 보인다.

이 단지는 LH와 분양가 조율에 계속 실패하면서 분양 일정이 약 1년 간 지연됐다. 급기야 지난해 6월에는 GS건설이 미리 아파트 공사부터 시작했다. 공정률은 약 10%로 지하 주차장 정도가 만들어진 상태다.

■ 주변 시세 평당 4200만원 넘어…과천 거주 1년이면 청약 1순위

최종 확정된 분양가는 발코니 확장 비용(3.3㎡당 45만원)을 포함하면 2240만원이다. 주변 아파트 시세와 비교하면 최소 50% 저렴하다. 실제로 과천시 별양동 ‘래미안센트럴스위트’ 59㎡(이하 전용면적)는 14억원(17층)에 실거래됐다. 공급면적 기준으로 3.3㎡당 5600만원이다. 새 아파트가 아닌 기존 아파트 ‘주공9단지’ 54㎡도 지난해 12월 11억2000만원(4층)에 거래됐다. 3.3㎡당 6300만원(공급면적 기준)이다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 올 2월 말 과천시 아파트 평균 시세는 3.3㎡당 4232만원이다.

여경희 부동산114 연구원은 “분양가격이 저렴해 기대 심리가 정말 높다”면서 “과천지식정보타운에서 분양하는 아파트는 6곳뿐인데, 그나마 일정이 확정된 물량이 없어 이번 청약에 관심이 집중되고 있다”고 했다.

‘과천제이드자이’는 정부가 개정을 추진 중인 청약 1순위 거주요건 적용도 피했다. 과천에 1년 이상 거주했다면 1순위 청약이 가능하다. 2019년 2월 이후 과천시에 전입 신고하고 지역별 저축총액 등 나머지 조건만 갖추면 1순위 자격이 주어진다.

이번 청약에서 전체 가구의 30%는 과천시에 1년 이상 거주한 청약자에게 돌아가고, 나머지 70% 중 20%는 과천시에 1년 미만 및 경기도 1년 이상 거주자에게, 그밖에 서울·경기·인천 등 수도권 지역에 거주하는 청약자에 50%가 각각 공급된다.

청약을 위해서는 다른 조건도 필요하다. 무주택자이면서 도시근로자 가구당 월평균 소득 100% 이하(월 540만원·3인이하), 자동차 가액 2764만원, 건물 등 부동산 자산 2억1550만원(공시가격 기준)을 넘지 않아야 신청할 수 있다.

이 단지는 민간분양 아파트와 달리 가점이 아닌 청약저축총액으로 당첨자를 선정한다. 청약저축 기간이 길고, 연체 없이 정상적으로 월 납입금액을 저축한 횟수가 많은 청약자일수록 당첨 확률이 높다. 김병기 리얼하우스 분양팀장은 “적어도 청약통장 가입기간이 15년 이상, 월 10만원 납입기준으로 저축총액 1800만~2000만원 정도는 돼야 당첨 안정권에 들어갈 것”이라고 예상했다.

■ 전 가구 남향…강남역까지 자동차로 30분

과천제이드자이는 모든 가구가 남동·남서 등 남향 위주로 설계돼 일조권이 확보된다. 주택 전체가 내부 평면은 작지만 드레스룸, 알파룸 등을 조성해 공간 활용도를 높였다. 특히 공급 물량이 224 가구로 가장 많은 59㎡A는 전면에 거실과 방 4개를 배치하는 4베이 판상형이다. 59㎡B와 59㎡T는 테라스 공간, 드레스룸, 파우더룸 같은 알짜 공간이 더해져 청약자 관심이 높을 전망이다.

유치원, 초등학교, 중학교가 단지 바로 앞에 들어올 예정이어서 자녀가 있는 가구는 도보로 교육시설을 이용할 수 있는 장점이 있다.

교통 여건도 좋다. 경기도에서 강남 접근성이 가장 우수하다고 평가되는 과천 기존 주택가 바로 남쪽에 택지지구가 조성돼 있다. 국도 47호선, 서울외곽순환도로, 경부고속도로, 제2경인고속도로 등 수도권을 관통하는 광역 도로망을 이용하기 편리하다. 차로 강남역까지 30분 안팎이면 이동 가능하다.

■ 지하철 이용 당분간 불편…기업 입주도 3년 이상 걸려

하지만 이 단지는 과천지식정보타운 내에서 지하철 이용이 가장 불편하다. 첫 입주단지여서 주변이 개발될 때까지 인프라 등을 이용하기 어렵다.

과천제이드자이는 지식정보타운에 들어서는 4호선 과천지식정보타운역(예정)에서 600m쯤 떨어져 있다. 단지 남측에 있는 4호선 인덕원역까지는 700여m 거리다. 새 역사는 2024년 하반기쯤 개통할 예정이어서 2년여 간 마을버스 등을 이용해 과천역이나 인덕원역을 이용해야 한다. 인덕원역은 걸어서 10분 정도 걸리지만 도로 주변으로 인적이 드물고 주변에 농장이나 야산, 비닐하우스만 있어 야간에 부녀자나 자녀들이 혼자 다니기에는 부담스럽다.

업무·상업시설 입주에도 향후 3~5년은 더 걸릴 전망이다. 기업 입주도 최소 3년 이상 더 기다려야 할 상황이다. 지하철이 개통해도 주변은 계속 허허벌판일 가능성이 높다는 것. 과천시 관계자는 “기업이 쓸 사무실이 들어설 지식기반용지는 70% 정도 분양했고, 3~5년 후에 기업 입주를 목표로 하고 있지만 확실한 일정은 모른다”고 했다.