아무리 수원 집값 폭주한다지만…비싼 분양가는 '갸우뚱'

땅집고는 소비자의 알 권리를 위해 ‘분양 광고가 말하지 않는 사실과 정보’만을 모아 집중 분석해 보는 ‘디스(This) 아파트’ 시리즈를 연재한다. 분양 상품의 장·단점을 있는 그대로 전달한다.

[This 아파트] ‘수용성’ 풍선효과 덕 볼까…수원 팔달구 ‘매교역푸르지오SK뷰’

정부가 서울을 비롯한 수도권 주요 지역을 대상으로 각종 부동산 규제책들을 쏟아내면서 수도권 외곽 지역 집값이 급등하는 풍선 효과가 강력하게 나타나고 있다. 풍선효과의 대표지역인 수원 팔달구에서 ‘매교역푸르지오SK뷰’가 이달 19일 본격 분양에 나선다. ‘팔달8구역’을 재개발해서 짓는 아파트다. 8구역은 팔달구에 있는 재개발구역 4곳 중 가장 규모가 크다. 지하철 분당선 매교역과 가까운 단지여서 예비 청약자의 관심이 높다.

‘매교역푸르지오SK뷰’는 최근 신종 코로나바이러스 영향으로 실제 모델하우스 대신 ‘사이버 모델하우스’를 연다. 인터넷으로만 입지, 단지 배치, 주택형별 모형, 청약 일정 등을 확인해야 하기 때문에 소비자 입장에서는 분양 정보를 한 눈에 판단하기 다소 어렵다. 땅집고가 ‘매교역푸르지오SK뷰’의 장단점을 알아본다.

■팔달구 재개발구역 중 핵심 입지…주거환경 열악하지만 5년 안에 개선

‘매교역푸르지오SK뷰’는 지하 2층~지상 20층, 52개동, 총 3603가구 규모 대단지다. 이 중 1795가구를 일반 분양한다. 주택형별로 ▲59㎡A 234가구 ▲59㎡B 114가구 ▲59㎡C 35가구 ▲74㎡A 188가구 ▲74㎡B 383가구 ▲84㎡ 710가구 ▲99㎡ 105가구 ▲110㎡ 26가구 등이다.

‘매교역푸르지오SK뷰’를 짓는 팔달8구역은 팔달구 재개발 구역 중 입지가 가장 우수하다는 평가를 받는다. 지하철 분당선 매교역 7·8번 출구가 단지 바로 앞에 있다. 다만 대단지여서 동에 따라 전철역까지 거리가 차이가 크다. 146~151동이 역까지 걸어서 1~3분 걸릴 정도로 초역세권이고, 대로변에 있는 141~145동은 걸어서 5분 정도 걸린다. 그러나 역에서 가장 먼 101~107동 같은 경우에는 15~20분 이상 걸어야 한다. 아파트 단지는 역세권이지만 일부 동은 역세권이 아니다. 분양가는 거의 차이가 없지만, 입주 이후에는 동간 가격 차이도 제법 크게 벌어질 것으로 예상된다.

이 아파트는 삼성디지털시티 수원사업장까지 대중교통으로 30분 정도면 도착할 수 있다. 단지 안에 매교초(예정), 수원중, 수원고가 있다. 학교가 단지와 맞닿아 있기는 하지만, 지역 주민들이 선호하는 학군이라고 보기는 힘들다. 그동안 이 일대 주거환경이 수원에서는 그다지 높은 평가를 받지 못한 만큼 학군 경쟁력도 따라 주지 못해서다. 회사와 조합 측은 “재개발이 빠른 속도로 진행돼 새 아파트 단지가 대거 입주하면 학군도 따라서 좋아질 것”이라고 주장한다.

실제로 주변에 새 아파트는 많이 들어서고 있다. 인근의 팔달6구역(‘힐스테이트 푸르지오 수원’, 2586가구)이 지난해 12월 분양을 마쳤다. 권선6구역(2178가구)도 올해 분양을 앞두고 있고, 팔달10구역(3432가구)는 곧 철거를 마무리한다. 모두 합하면 총 1만2000여가구라 매교역 일대가 최소 5년 안에 수원의 미니 신도시로 떠오를 것이란 전망이 나온다.

■수원 치고 고분양가지만…전매제한 6개월로 짧아 투자열기 몰릴 것

수원 집값이 강세라는 점을 고려해도, 분양가는 비싼 편이다. ‘매교역푸르지오SK뷰’ 3.3㎡ (1평)당 분양가는 1810만원이다. 올해 2월 기준 팔달구 아파트 평균 시세(1263만원)와 비교하면 547만원 정도 높은 금액이다. 지난해 12월 근처에 분양한 ‘힐스테이트 푸르지오 수원(팔달6구역)’가 평균 분양가를 평당 1720만원으로 정했다가 고분양가 논란에 휩싸였는데, 이보다도 90만원 비싸다. 가장 수요가 많은 주택형의 분양가를 보면 59㎡가 4억2600만~4억6800만원, 84㎡가 5억9300만~6억5200만원 선이다. 벌써부터 온라인 부동산 커뮤니티에선 “한 번 청약해보려고 했는데 아무래도 총알(자금)이 부족할 것 같다”는 얘기가 나온다.

전문가들은 이런 고분양가 논란에도 불구하고 ‘매교역푸르지오SK뷰’는 분양권 전매제한 기간이 6개월로 비교적 짧아 실수요 뿐 아니라 ‘투자 수요’까지 가세할 것이고 그 결과 경쟁률은 높을 것으로 예상한다. 실제로 현재 팔달구에 최근 공급한 대단지 아파트 분양권에는 수억원 웃돈이 붙어 거래되고 있어 투자자들의 관심 많다. 지난해 5억원대에 공급했던 ‘수원역 푸르지오 자이’ 84.98㎡ 분양권이 올해 1월 7억5623만원에, ‘힐스테이트 푸르지오 수원’ 84.91㎡ 분양권이 같은 기간 7억7070만원에 팔렸다. 이를 근거로 ‘매교역푸르지오SK뷰’ 분양권에도 최소 1억~2억원 정도의 프리미엄이 붙을 것이라는 것이 청약 예정자들의 분석이다.

하지만 상황은 달라질 수 있다. 현재 수원·용인·성남의 집값 상승세가 1~2년 전 광주광역시의 봉선동처럼 ‘거품’으로 판명날 경우 이 아파트 분양 가격이 싸다고는 할 수 없다. 현재 주택 시장에선 “현 정부의 황당한 정책 때문에 수원 집값이 이상 급등한 측면이 크기 때문에, 정상적인 정책이 나오면 수원 집값도 순식간에 빠질 수 있다”는 주장도 있다. 또 투기세력이 몰려 짧은 전매제한 제도를 활용해 한꺼번에 물량을 쏟아낼 경우 집값이 단기간에 빠질 위험도 있다.

이 아파트를 청약 할 때 가장 큰 리스크는 동의 위치다. 이 아파트는 분양가가 동 위치와 관계 없이 크기와 층에 따라서만 차이가 난다. 똑같은 분양가를 내고 어떤 당첨자는 초역세권 동을, 어떤 당첨자는 역에서 가장 먼 동을 분양받을 수 있다는 얘기다. 예를 들면 물량이 가장 많은 84㎡(710가구)의 경우 대단지 곳곳에 고르게 배치돼있는데, 지하철 분당선 매교역까지 걸어서 3분 걸리는 152동과 15분 이상 걸리는 107동의 분양가가 같다. 분양 때는 차이가 없지만, 입주 이후에는 확실한 가격 차이가 날 전망이다.

단지 내 동간 간격도 상대적으로 좁다. 수원군공항 때문에 고도제한을 받아 아파트 최고 높이가 20층에 그쳤다. 대신 동 수를 52개까지 늘렸다. 요즘 짓는 아파트 중에 특별한 규제가 없는 20층 이하로 짓는 경우는 없다. 이 아파트는 최근 4~5년 사이 짓는 다른 아파트와 비교하면 동간 간격이 좁고 일조권과 사생활 보호에 문제가 있을 수 있다.

‘매교역푸르지오SK뷰’ 청약당첨자는 이달 27일 발표한다. 오는 3월 2~10일 당첨자에게만 견본주택 관람을 허가한다. 계약은 16~24일 진행한다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “지역 안에서 고분양가라는 지적이 나오긴 하지만, 요즘처럼 ‘수용성’이 뜨는 분위기에선 ‘매교역푸르지오SK뷰’도 일단 청약 열기가 상당히 높을 것”이라고 말했다.

/이지은 땅집고 기자