건물 지으려는데…주차대수 맞추기 여간 까다로운 게 아니네

[땅집고 북스] 어느 정도 규모로 건물을 지을 수 있을까? ③법정 주차대수 알아보기

건물 규모에 가장 큰 영향을 주는 요인 중 하나가 ‘법정 주차대수’다. 법정 주차대수는 건축물 용도와 규모에 따라 의무적으로 확보해야 하는 주차장 면적을 차량 대수로 표현한 것을 말한다.

대지건물비율·용적률·일조권을 모두 적용한 결과 4층까지 건축 가능한 대지가 있다고 해보자. 대지 소유자가 다세대주택을 8가구 규모로 짓고 싶어한다. 하지만 소유자의 희망은 이뤄지지 않을 가능성이 높다. 가구당 1대 이상인 법정 주차대수 탓이다.

다세대주택 8가구를 지으려면 총 8대의 부설 주차장 설치가 필수다. 그런데 그림처럼 대지에 빽빽하게 건물을 설계하면 주차장을 넣을 공간이 생기지 않는다. 지하주차장을 지으려면 완만한 경사로 진입로를 내야 하는데 좁은 땅에서는 진입로 부지 확보가 불가능하다. 기계식 주차장 역시 설치 기준이 까다로워 소형 건물에는 적용하기 어렵다.

그래서 요즘 건물은 주차를 위해 1층을 비워두는 필로티 구조가 흔하다. 그러나 필로티 구조로 건물을 지어도 땅주인의 희망대로 차량 8대 주차는 어렵다. 기둥을 근간으로 하는 필로티 구조 특성상 4대의 주차 공간만 확보 가능하다. 주차장으로 쓸 땅이 조금만 더 있었다면 가구 수를 늘릴 수도 있었겠지만, 이 경우에는 확보한 주차 가능 대수 4대에 따라 주택 규모도 4가구로 한정된다. 8가구 건축이 가능한 땅이지만 법정 주차대수 때문에 4가구만 지을 수 있으니 법정 주차대수의 영향이 그만큼 크다는 것이다.

■ 지자체별로 법정 주차대수 달라

법정 주차대수는 건축물 용도와 규모에 따라 지방자치단체별로 다르다. 이유는 지자체마다 가구별 거주인 수, 주택보급률, 주차 여건 등이 다른 탓이다. 실제 전용면적 30㎡ 이하 원룸의 경우 서울시는 가구당 0.5대의 주차장을 설치하면 된다. 반면 경기도 평택시는 가구당 0.7대의 주차장을 설치하도록 하고 있다.

이 기준을 적용하면 8대의 주차가 가능한 땅이라면 서울에서는 원룸 16가구를 지을 수 있다. 그러나 평택시에서는 11가구 밖에 못 짓는다. 법정 주차대수 기준은 건물 수익성과 직결되는 요소다. 지자체별 기준을 철저하게 확인해야 한다.

☞법정 주차 대수 기준 찾는 법

지자체에서 정하는 법정 주차대수 기준은 지자체 주차장 조례에서 찾을 수 있다. 찾는 방법은 다음과 같다. 우선 자치법규정보시스템(www.elis.go.kr)에 접속해 자치법규검색(①)을 클릭한다. 행정 시·군 선택(②) 후 이동하기(③) 버튼을 누른다. 검색란(④)에 ‘주차장조례’ 입력 후 검색하기(⑤)를 누른다. 별표 중에서 부설주차장 설치기준을 찾아 확인한다.

■ 주차단위구획 확대돼 수익성 감소 우려

주차단위구획을 확대하는 주차장법시행규칙 개정안이 2019년 3월 1일부터 전면 시행했다. 바뀌기 전 법은 1990년에 만들어 소형차 기준으로 주차단위 구획을 정했다. 이후 차량 폭이 점점 넓어져 속칭 문콕 사고가 잇따랐다. 직각 주차의 주차단위구획 크기는 기존 2.3m×5m에서 개정 후 2.5m×5m로 확장했다.

기존 건축물은 영향을 받지 않지만, 시행일 이후 새로 허가받는 건물부터는 개정된 규격을 적용한다. 일부 토지소유자들은 주차단위구획 확대에 따라 줄어들 수익성을 우려해 개정 전 서둘러 건축 허가를 받기도 했다. 이렇듯 부동산 투자는 법률 개정에 큰 영향을 받으므로 입법예고 내용을 놓치지 않아야 한다. 입법 예고된 법률은 국민참여입법센터(opinion.lawmaking.go.kr)에서 확인할 수 있다.

※이 글은 인터넷에서 ‘풀하우스’라는 필명으로 유명한 서상하 블루인사이트 이사가 펴낸 ‘대한민국 땅 따먹기(지혜로)’의 내용을 필자 허락을 받아 발췌, 재구성한 것입니다.