"부동산 세금 폭탄? 이효리처럼만 하면 문제없다"

요즘 부동산 세금 때문에 스트레스 받는다는 분들이 참 많습니다. 세금 강화 정책은 일시적이지 않고 지속될 가능성이 높습니다. 땅집고는 이런 고민을 덜어드리고 속 시원한 해법을 제시하기 위해 국내 최고 세무 멘토들을 초빙, 오는 2월 12일 ‘올바른 부동산 세무조사 준비법과 다주택자 절세 전략’ 세미나를 개최합니다. 이날 강연할 내용 일부를 소개합니다.

[2020 절세神功] 박영범 세무사 “세무조사 무섭다고? 증빙자료만 잘 갖추면 걱정 끝”

“정부가 올해 초고강도 세무조사를 예고하면서 최근 몇 년 부동산 매매나 증여한 경우 혹시나 하는 마음에 다들 긴장하는 분위기인데요. 사실 세무조사 의도를 제대로 파악하고, 부동산 취득 과정이나 자금출처와 관련한 증빙자료만 철저히 준비하면 문제될 게 없습니다.”

지난달 29일 국세청이 ‘2020년도 국세행정 운영방안’을 확정했다. 국세청은 지난해 강화한 자금조달계획서 등을 토대로 고가(高價) 주택 구입자금 출처를 전수 분석하고, 부동산 취득 과정에서 변칙 증여나 탈세 여부를 낱낱이 밝혀내는 것이 올해 세무조사의 핵심이라고 했다. 유례없는 초고강도 세무조사를 예고한 것이다.

하지만 박영범 YB세무컨설팅 대표세무사는 “올해 부동산 세무조사 대상에 올랐다고 해서 무조건 겁먹을 필요는 없다”고 강조한다. 국세청에서 16년 동안 조사 업무를 담당하며 잔뼈가 굵었던 박 대표는 2017년 YB세무컨설팅을 개업하고 ‘한국절세연구소’, ‘택마의 즐겨보세(稅)’ 등 세무 관련 온라인 커뮤니티도 운영하고 있다.

박 세무사는 땅집고가 오는 12일 오후 개최할 ‘2020 땅집고 세무강연-절세신공 시리즈’의 첫번째 강연인 ‘올바른 부동산 세무조사 준비법과 다주택자 절세 전략’(♣참가 신청하기)에서 강사로 나설 예정이다. 강연에 앞서 박 세무사로부터 올해 대폭 강화될 부동산 세무조사를 현명하게 준비하는 방법에 대해 들어봤다.

Q.올해 예고된 세무조사가 과거와 다른 점은.
“지금까지는 5억원 이상 부동산을 취득했을 때에만 세무서에 자금 출처를 소명하면 됐다. 하지만 이제 규제지역에 있는 부동산을 취득했다면 거의 100% 세무조사 대상에 해당한다고 봐야 한다. 정부가 부동산 가격 안정 수단으로 세무조사를 적극 활용하겠다는 의지를 밝힌 셈이다. 지난해 본인 명의가 아니라 배우자나 자식 등 타인 명의로 부동산을 취득했거나 증여받은 돈으로 부동산을 샀다면 관련 소명자료를 미리 갖춰놓는 등 조사에 철저히 대비해야 한다.”

Q.국세청이 중점적으로 들여다보는 부분이 있다면.
“국세청은 부동산 세무조사에서 3가지를 중점 확인한다. 우선 부동산 취득자금이 자기소득으로 형성됐는지 여부다. 즉 자금출처를 묻는 것이다. 둘째는 해당 부동산을 ‘정상가액’으로 매매 혹은 증여했느냐다. 마지막으로는 부동산 취득과 관련해 양도소득세나 증여세 같은 세금을 제대로 신고했는지를 본다.

연예인 이효리·이상순씨 부부가 올해 정부 의도대로 현명하게 세무신고한 대표 사례다. 서울 용산구 한남동 빌딩을 매입하면서 정부가 납득할만한 취득 과정과 자금 출처를 밝혀서다. 이효리씨는 지난해 10월 한남동 빌딩을 58억2000만원에 매입했다. 취득세까지 합하면 60억원 남짓으로 보인다.

그런데 빌딩 지분을 보면 이효리 69%(41억여원), 이상순 31%(19억여원)로 나뉘어 있다. 과거처럼 부부 각자 소득과 관계 없이 1인 명의로만 취득했다면 세무조사에서 ‘변칙적 탈세행위’라며 세금을 추징당했을 것이다. 각자 자금 부담이 가능한 수준으로 지분을 나눠 매입한 덕분에 올해 강화된 세무조사를 무난히 통과할 것으로 보인다. 자금출처도 깔끔하고 명확하다. 이효리씨는 기존 보유하던 강남구 논현동 주택과 제주도 토지를 판 돈으로 충당했고, 이상순씨는 금융기관에서 대출받았다.”

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Q.만약 제대로 세금 신고를 하지 못했다면.
“지금이라도 빠르게 정정 신고해서 가산세를 물지 않도록 대비해야 한다. 실제로 세무 컨설팅을 받으러 온 고객들이 명백하게 탈세한 경우 처벌이나 부당행위가산세 등을 최소화하기 위해 수정 신고하라고 조언한다. 특히 부당행위가산세는 산출 세액의 40%에 달해 주의해야 한다.

이미 조사가 시작됐는데 탈세행위가 발견되더라도 정정신고가 가능하다. 세법상으로는 조사 시작 이후에는 정정신고 효력이 없는 게 원칙이다. 하지만 과세 당국은 현실을 반영해 조사 종료 이전까지만 수정신고하면 성실신고로 인정해준다.”

Q.올해 세무조사를 앞둔 이들에게 조언한다면.
“사전에 증빙서류만 잘 준비하면 세무조사를 두려워할 필요가 없다. ‘국세청이 세금을 무지막지하게 뜯어갈 것’이라는 편견도 버려야 한다. 세무조사는 근거 과세다. 납세 원칙을 지킨 납세자에게 필요 이상으로 과도하게 추징하지 않는다. 요즘에는 국세청의 납세자 보호 기능도 강화됐다. 예컨대 조사 과정에서 업무 영역을 벗어난 자료를 요구하거나, 자료 준비 시간을 촉박하게 주면 이의를 제기할 수 있다. 만약 고액 부동산을 본인이 아닌 타인 명의로 취득했거나, 자금출처 부분에서 맘에 걸리는 요소가 있다면 사전에 전문가 컨설팅을 받는 게 좋다.”