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양도세가 절반으로 뚝…다주택자, 마지막 기회 놓치지 마세요

  • 방범권 한국세무회계 대표

    입력 : 2020.01.12 05:59

    [방범권의 부동산 稅說] 양도세 덜 내고 싶나요? 정부가 준 ‘마지막 기회’ 활용하세요


    지난 12월 16일 정부가 주택시장 안정화 방안을 발표했다. 양도소득세와 관련한 규제가 눈에 띈다. 대책에는 1가구 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가하고, 조정대상지역 내 일시적 2주택자의 전입요건(취득일부터 1년이내)을 추가하면서 중복 보유 기간을 단축하는 내용이 담겼다. 등록임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주 요건이 추가됐고, 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상 등의 내용도 있다. 이번 대책은 정부가 실수요자 중심으로 양도소득세 제도를 보완하려는 의지가 강력하다는 것을 보여준다.

    12·16대책 중 단연 눈에 띄는 것은 ‘조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과세를 올 6월 말일까지 한시적으로 배제한다’는 내용이다. 조정대상지역에서 주택을 양도하는 경우 기본세율에서 2주택자는 10%, 3주택 이상 보유한 자는 20%를 각각 가산한 세율을 중과받았다. 여기에 주택을 장기간 보유함에 따라 최소 6%(3년 이상)에서 최대 30%(15년 이상)까지 받았던 장기보유특별공제 혜택에서 제외된다.


    하지만 정부는 10년 이상 보유 주택을 올 6월말까지 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과배제 및 장기보유특별공제 적용을 해준다고 했다. 따라서 보유세 부담으로 주택을 정리하고 싶은 다주택자의 경우 이번 기회를 꼭 활용하는 것이 좋아 보인다. 최근 세율이 많이 오른 재산세와 종합부동산세의 경우 과세기준일은 매년 6월 1일 당시 보유자가 납부하기 때문에, 조금만 서두르면 양도세와 보유세 부담까지 함께 덜어낼 수 있다.

    예를 들면 다주택자 A씨가 10년 전 6억원에 취득한 서울 아파트를 12억원에 양도한다고 가정하자. 해당 주택을 2020년 7월 1일 이후 팔면 양도세는 2주택자일 경우 2억7530만원, 3주택자일 경우 3억3505만원을 각각 내야 한다. 하지만 올 6월 말 이전에 양도한다면 주택수와 무관하게 1억6560만원을 내면 된다. 3주택자는 양도세 부담이 절반으로 줄어드는 셈이다.

    ■다주택 중과 한시적 배제기간에 부담부 증여도 고민해야

    최근 보유세 부담이 급증하면서 세대분리가 되어 있는 자녀들에게 주택을 증여하고 싶다는 상담이 몰리고 있다. 물론 증여가 주택 수를 줄이는 방법이긴 하다. 등기 접수일부터 다주택자 부모의 주택수가 자녀에게 이전되기 때문이다. 하지만 현재 증여세 누진세율이 최소 10%에서 최대 50%로에 달해 섣불리 증여하기도 망설여지는 게 사실이다.


    이럴 때는 단순 증여보다 채무를 포함해 증여하는 부담부증여를 활용하면 좋다. 그동안 조정지역에서는 부담부증여하면 다주택자가 양도세 중과세율을 적용받기 때문에 단순증여보다 오히려 세액이 커지는 경우도 있었다. 하지만 이번 중과 배제 유예기간에는 일반세율이 적용되기 때문에 세 부담을 줄일 수 있다.

    예를 들면 시세 12억원 주택을 아들에게 단순증여해 증여세만 내기보다, 부담부증여로 채무6억원과 채무를 제외한 증여재산 6억원에 대해 각각 양도세와 증여세로 나눠서 내면 누진세율 구간이 낮아져 절세 효과가 난다. 부모가 다주택자여서 올 6월 말까지 일반세율로 양도세를 납부할 수 있다면 더 좋은 절세안이 될 수 있는 것이다.

    다만 부담부증여는 증여 시기에 따른 적정한 재산평가 및 증여세·양도세 이중 신고 등 복잡한 절차를 거쳐야 하는 탓에 반드시 세무전문가와 충분하게 상담받은 후 진행하는 게 좋다.
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