"전세금 단기간에 무섭게 뛸 것…집 사려거든 9억 이하로"

[2020년 집값, 전문가에게 듣는다] ① 권대중 명지대 교수 "9억 초과 약보합세, 이하는 강세 이어질 듯"

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “정부가 기습 발표한 12·16부동산 대책으로 새해에는 9억원 초과 주택과 9억원 이하 주택이 서로 다른 길을 걷게 될 것”이라고 예상했다. 9억원 초과 주택은 재산세·종합부동산세 등 보유세와 각종 대출 규제가 집중돼 약보합세로 돌아서는 반면 별다른 규제가 없는 9억원 이하 주택은 강보합세로 간다는 것. 권 교수는 “경기 침체와 불확실성을 고려하면 쉬어가는 타이밍이지만 집값 상승 근본 원인인 공급 부족이 해결되지 않는 한 집값은 다시 오를 수 있다”고 했다. 권 교수가 말하는 새해 부동산 시장 전망을 정리했다.

2019년 한해 부동산 시장을 안정시키려는 정부 규제는 오히려 서울과 지방, 서울 내 강남·강북의 양극화라는 결과만 낳았다. 정부가 12·16대책을 내놨지만 공급 부족의 근본 원인이 해결되지 않는 한 2020년에도 같은 흐름이 지속될 것이다.

새해에는 12·16대책으로 서울 주택 시장이 시세 9억원 기준으로 극명하게 양분될 것으로 보인다. 9억원 초과 주택에는 강력한 대출 규제와 종합부동산세 세율 인상·공시가격 상승 등 규제가 겹쳐 상반기까지 약보합세를 보일 전망이다. 그러나 9억원 이하는 특별한 규제가 없어 꾸준한 강세를 이어갈 것으로 보인다.

■ “새해에는 전세금 요동칠 것”

12·16대책 발표 이후 매매를 고려하던 수요자들이 급하게 구입하기보다 관망세로 돌아서고 있다. 매매 가격보다 전세금이 상승할 여지가 큰 것이다. 다만, 전세 수요가 늘어난다고 해서 매매가를 밀어올리는 현상이 나타나기는 어렵다. 매매 가격이 너무 비싸고 대출 규제도 강력한 탓이다. 정부가 새해에 전월세상한제나 계약갱신청구권 도입도 검토하고 있어 전세금은 단기간에 더욱 요동칠 가능성도 점쳐진다.

새해에도 정부의 규제가 최대 변수가 될 전망이다. 국회에서 논의 중인 전월세상한제나 계약갱신청구권 외에 추가 규제로 서울의 재건축 가능 연한을 더 연장할 것이란 관측도 나온다. 시장 외적인 변수로 북핵 문제뿐만 아니라 미·중 무역 갈등, 한·일 무역 분쟁 등이 수출에 의존하는 우리 경제를 압박할 것이다. 결국 부동산 시장에도 영향을 미칠 가능성이 있다.

■ “중장기적으로 세종시는 유망…대전 광주도 주목”

그렇다면 내년에는 어떤 지역을 주목해야 할까. 서울은 인구 감소와 풍부한 유동성으로 결국 도심 중에서도 수요자가 몰리는 강남4개구, 교통과 개발 호재가 집중된 용산역 중심 용산구를 눈여겨봐야 한다. 서울시내 다른 지역도 후순위로 검토해야 한다. 내년 5월부터 민간택지 분양가 상한제가 본격 시행된다. 서울에서 매년 1만 가구 정도가 일반분양되는데 지난 7월말 기준 서울지역 청약통장 가입자는 약 587만명이다. 인기 지역 중심으로 청약경쟁률이 수백 대 일이 될 것이고 당첨되면 곧 로또가 된다.

지방에서는 세종시가 여전히 유망하다. 목표 인구 50만명의 계획 도시가 아직 인구 30만명 정도다. 중장기적으로 부동산 가격 상승은 확실하다. 대전은 세종시에 근접하면서도 저평가된 지역인만큼 상승 여력이 있다. 광주광역시는 신규 택지개발이나 신도시가 없고 구 도심 재개발 사업 등도 하지 않아 신규 분양 주택 인기가 높을 것이다. 특히 남구와 동구 등 도심지는 향후 지가 상승을 기대해볼만하다. 그러나 나머지 지방 도시는 경기 침체로 어려운 한 해가 될 것이다

현재 부동산 가격은 서울 중심으로 여전히 강보합세를 유지하고 있다. 그러나 대내외 경제 불확실성과 내수 침체가 우리 경제의 발목을 잡으면서 구조적 장기 침체 위험은 더욱 커졌다. 그렇게 보면 지금이 상투일 수도 있다. 이제는 정부 정책을 잘 살피면서 그동안 급상승에 따른 피로감을 감안해 잠시 쉬어가는 게 좋은 타이밍이다. 자신이 감당할 수 있는 범위에서만 부동산 투자를 고려하는 것이 필요하다. 가격 하강 국면에서는 보유세 등이 발목을 잡을 수 있다는 점에서 안전한 중·저가 주택 구입을 권한다.
/정리=한상혁 땅집고 기자