강남·마용성 9억 넘는 주택, 내년 공시가 20~30% 올린다…보유세 급증할듯

[땅집고] 서울 강남 4개구와 마·용·성(마포·용산·성동구) 등 고가 주택 밀집지역의 9억 이상 고가 주택 공시가격이 내년에 20~30 % 급등할 것으로 보인다. 이에 따라 2주택 이상 다주택자의 보유세 부담이 올해보다 최대 50% 이상 상승하는 경우도 나올 전망이다.

그러나 단독주택은 올해보다 공시가격 상승 폭이 크지 않아 세부담 증가율이 낮을 전망이다.

국토교통부는 17일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표하고 공시가격 산정방식과 제도 운영에 대한 방향을 밝혔다.

우선 국토부는 현실화율이 상대적으로 낮은 9억원 이상 고가(高價) 주택 위주로 현실화율을 끌어올린다는 방침이다. 아파트 등 공동주택의 경우 시세 9억~15억원은 70%, 15억~30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 등의 현실화율에 미치지 못한 주택에 대해 내년도 공시가격을 끌어올려 가격대별로 현실화율이 각 70%, 75%, 80%가 되도록 맞춘다. 단, 지나친 가격 급등이 발생하지 않도록 하기 위해 현실화율 인상분에 상한을 둔다. 상한은 9억~15억원은 8%포인트(p), 15억~30억원은 10%p, 30억원 이상은 12%p다.

국토부는 공시가격 현실화율 제고 방침으로 내년에 고가 주택 위주로 공시가격이 많이 오를 수 있다고 밝혔다.

시세가 9억원이 넘는 강남권이나 이른바 마용성(마포·용산·성동) 등 일부 단지에서 시세 9억원 이상인 공동주택은 공시가격이 20~30% 이상 오르고 다주택자 보유세는 50% 이상 상승할 수 있다는 것이다.

일례로 강남구 84㎡ 아파트의 경우 현재 시세가 23억5000만원으로 올해 33.5% 올랐다면 내년도 공시가격은 17억6300만원으로 53.0% 오른다. 이렇게 되면 보유세는 629만7000원으로 50.0% 상승한다. 강남구 50㎡ 아파트와 서초구 84㎡ 아파트 두채를 가진 소유자의 경우 강남구 아파트가 올해 21.3% 올라 21억6000만원이 됐고 서초구 집이 20.1% 상승해 34억원이 됐다면 공시가격은 각각 16억400만원(상승률 40.2%)과 26억9500만원(41.6%)으로 오른다. 이 경우 보유세는 7480만2천원으로 95.9% 오르게 된다.

단독주택에 대해서도 시세 9억원 이상 주택 중 올해 현실화율이 55%에 미달하는 주택의 공시가를 올려 현실화율을 55%까지 맞출 예정이다.

토지의 경우 영세 자영업자가 많은 전통시장을 제외한 모든 토지에 대해 올해 64.8%인 현실화율이 앞으로 7년 이내에 70%까지 도달할 수 있도록 현실화율 제고분을 균등하게 반영하기로 했다. 예를 들어 현실화율 63%인 토지의 경우 향후 7년간 현실화율을 1%p씩 올린다.

내년도 전국 표준단독주택 공시가격은 올해 대비 4.5% 상승하는 것으로 집계됐다. 서울(6.8%), 광주(5.9%), 대구(5.8%) 등이 전국 평균보다 상승률이 높고 제주(-1.6%), 경남(-0.4%), 울산(-0.2%)은 하락했다. 내년도 전국의 표준단독주택 공시가격 변동률은 올해(9.13%)에 비해 절반 수준으로 낮아졌다. 서울도 올해 17.8% 올랐지만 내년에는 절반 수준으로 떨어졌다. 국토부는 오는 18일부터 표준단독주택 공시가격에 대한 의견조회를 시행한다.

국토부는 공시가격 현실화 정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 '현실화 로드맵'을 내년 중 마련한다. 개별부동산 가격 산정에 적용하는 비교 표준 부동산 선정 기준을 구체화해 지방자치단체 담당자가 임의로 낮은 가격의 표준 부동산을 정하지 못하게 한다. 공동주택 단지 내에서 공시가격 차이를 결정하는 층·호별 효용비 산정기준을 업무요령에 반영해 시행한다.

공시가격 산정·평가과정에서 발생할 수 있는 오류를 없애기 위해 조사기관의 책임성과 검증체계도 대폭 강화한다. 공시가격 산정시 조사자의 자의성을 최대한 배제하고, 오류발생을 예방하기 위한 산정시스템 개선도 병행한다.

김영한 국토부 토지정책관은 "공시가격 신뢰성 제고방안을 차질없이 추진해 현실화율을 흔들림 없이 높여 나가면서 공시가격 산정의 정확성과 객관성, 투명성을 강화해 신뢰할 수 있는 공시제도 운영이 될 수 있도록 만전을 기하겠다"고 말했다.
/한상혁 땅집고 기자