입력 : 2019.12.16 14:03 | 수정 : 2019.12.16 14:19
[땅집고] 오는 17일부터 투기지역·투기과열지구에서 시가 15억원 이상인 아파트를 매입할 때 주택담보대출이 전면 금지된다. 공시가격 9억원 이상의 주택에 부과하는 종합부동산세를 강화하고, 조정대상지역 다주택자가 내년 상반기까지 주택을 매도할 경우에는 양도소득세 부담을 줄여준다. 시세 30억원이 넘는 아파트의 공시가격 현실화율은 80%까지 오른다. 또 민간택지 분양가 상한제 대상 지역이 서울 대부분 지역으로 확대되며, 경기도 과천·하남·광명 등을 추가한다.
정부는 16일 이 같은 내용을 담은 종합부동산 대책인 ‘12·16 대책’을 전격 발표했다. 세제·대출·청약 등과 관련한 대책이 망라됐으며 규제 강도로 따지면 앞선 9·13 대책과 비슷하다는 평이 나온다.
■1주택자라도 공시가격 9억원 이상 주택 보유했다면 종부세 더 내야
앞으로는 1주택자라도 주택 공시가격이 9억원 이상이라면 종부세를 강화해서 적용한다. 1주택자와 조정대상지역 외 2주택 보유자에 대한 종부세 세율은 기존에 비해 0.1∼0.3%포인트(p) 인상하고, 3주택 이상 다주택자나 조정대상지역 2주택 보유자에 대한 세율은 0.2∼0.8%포인트 높인다.
과세표준 6억∼12억원 주택의 경우 1주택자 세율은 기존 1.0%에서 1.2%로 0.2%포인트 오른다. 다주택자나 조정지역 2주택 소유자라면 세율이 1.3%에서 1.6%로 0.3%포인트 강화된다.
조정대상지역 2주택자 종부세 세부담 상한은 200%에서 300%로 오른다.
■상승한 주택 시세 공시가격에 전부 반영
부동산 공시가격 현실화도 추진한다. 정부는 내년 부동산 공시는 시세가 오른 만큼 전부 공시가격에 반영하고, 고가 주택 등을 중심으로 현실화율을 제고할 것이라는 입장이다. 특히 공동주택 현실화율은 시세 9억∼15억원은 70%, 15억∼30억원은 75%, 30억원 이상은 80% 수준까지 올리겠다는 목표를 제시했다.
■내년 6월 말까지 주택 매도하는 다주택자들은 양도세 완화
조정대상지역 내 다주택자가 내년 상반기까지 주택을 팔 경우 양도세 부담을 완화해준다. 내년 6월 말까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 매도한다면, 양도세 중과를 배제하고 장기보유특별공제를 적용해주기로 했다. 보유세는 올리고 양도세는 일시적으로 낮춰줄 테니 다주택자일 경우 내년 상반기까지는 집을 팔라는 메시지로 해석된다.
9억원 초과 주택을 거래한 1가구 1주택자의 장기보유특별공제에 ‘거주기간’ 요건을 추가한다. 현재는 10년 이상 보유하면 최대 80%를 공제해줬다. 이제부터 2021년 이후 집을 팔면 10년 이상 보유하고 거주까지 해야 80%의 공제율을 다 받을 수 있게 됐다. 1년 미만 보유한 주택에 대한 양도세율은 40%에서 50%로, 2년 미만은 기본세율(6∼42%)에서 40%로 높인다. 조정대상지역 일시적 2주택자가 비과세 혜택을 받으려면 신규 주택 취득일로부터 1년 이내 전입하고, 1년 내에 기존 주택을 팔아야 하는 등 중복 보유 허용 기간을 단축한다.
■투기지역·투기과열지구에서 15억원 넘는 아파트 매입시 대출 금지
투기지역과 투기과열지구에서 주택담보대출 관리를 강화한다. 해당 지역에서 15억원을 초과하는 아파트를 구입할 때 주택담보대출을 원천 금지한다. 시가 9억원이 넘는 주택이라면 9억원 초과분에 대한 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 20%로 낮춘다. 예를 들어 14억원짜리 주택일 경우 주담대는 9억원까지는 40%, 나머지 5억원에는 20%를 적용해 총 4억6000만원을 대출해준다.
9억원 초과 주택이라면 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 금융사별이 아닌 차주 단위로 적용한다. 주담대 규제 중 고가주택 기준을 공시가 9억원에서 시가 9억원으로 낮추고, 주택임대업 개인사업자에 대한 이자상환비율(RTI)은 1.25배에서 1.5배로 높인다. 전세대출을 이용한 ‘갭투자’를 방지하기 위해 전세대출을 받은 뒤 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유한다면 전세대출을 회수한다.
■민간택지 분양가 상한제 적용 확대…기존 27개동→332개동
민간택지 분양가 상한제 적용 지역을 대폭 확대한다. 서울에서는 25개구 가운데 집값 상승률이 높은 강남4구와 마용성(마포·용산·성동)을 포함한 13개구 전체 동(272개)과, 정비사업을 끼고 있는 노원·동대문 등 5개구 37개 동이 지정됐다. 경기도에선 과천·하남·광명 등 3개시 13개 동이 포함됐다. 동수로만 보면 분양가 상한제 대상지가 기존 27개 동에서 322개동으로 증가했다.
■아파트 청약 재당첨 최고 10년 동안 제한
청약제도도 개편한다. 주택형과 관계 없이 분양가 상한제 대상 주택이나 투기과열지구에 있는 주택에 청약 당첨되면 10년 동안, 조정대상지역에서 당첨되면 7년 동안 재당첨을 제한하기로 했다. 공급질서 교란행위를 하거나 불법전매가 적발될 경우 주택 유형에 관련 없이 10년간 청약이 금지된다. 투기과열지구나 66㎡ 이상 대규모 신도시에서는 청약 1순위 요건 중 거주기간을 1년에서 2년으로 늘린다.
■자금조달계획서 검증 강화
주택을 구입할 때 제출해야 하는 자금조달계획서 검증을 강화한다. 앞으로는 조정대상지역에서 3억원 이상 주택을 매입하거나 비규제지역에서 6억원 이상 집을 살 때도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 투기과열지구에서 9억원 넘는 주택을 살 때는 신고서와 함께 증빙자료도 제출해야 한다.
■임대주택 혜택 축소
취득세·재산세 혜택을 받는 주택을 수도권 공시가격 6억원 이하 주택으로 제한한다. 또 미성년자는 임대사업자로 등록할 수 없고, 등록이 말소된 사람은 2년 이내 등록을 제한한다. 임대보증금을 떼먹는 사업자라면 등록을 말소하고 세제 혜택을 환수할 계획이다.
■가로주택정비사업 활성화 위한 제도 개선
서울시와 함께 관리처분인가 이후 단계에 있는 정비사업이 속도를 낼 수 있도록 지원한다. 우선 서울의 가로주택정비사업을 활성화하기 위해 제도를 개선한다. 가로주택 사업이 임대주택 건설 등 공공성 요건을 충족한다면 투기과열지구에서도 가로구역과 사업시행 면적을 각 1만㎡에서 2만㎡까지 확대하는 것을 허용하고, 분양가 상한제도 적용하지 않기로 정했다. 인접 동과의 간격 규제를 완화하며 광역교통개선부담금도 줄인다. 준공업지역일 경우 정비조합이 공기업과 공동시행하는 등 공공성 요건을 갖추면 복합건축을 1만㎡에서 2만㎡까지 확대해주고, 기숙사 외 주거용 오피스텔도 공급할 수 있게 한다.
홍남기 부총리는 “대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링한 뒤, 이르면 내년 상반기에 추가로 2차 종합대책을 발표할 계획”이라고 말했다.
/이지은 땅집고 기자