종부세 고지서에 놀랐나요? 앞으론 충격일 겁니다

[땅집고] 올해 종합부동산세(종부세)가 본격 통보되면서 고지서를 받아든 집주인들의 시름이 깊어지고 있다. 그러나 땅집고의 취재 결과 올해 종부세가 제법 큰 폭으로 오르기 했지만, 이제 시작에 불과한 것으로 나타났다. 땅집고가 시뮬레이션 한 결과 앞으로 2~3년 사이 고가 주택을 여러채 보유한 다주택자들에게는 ‘충격적’인 수준으로 세금이 급증하는 것으로 나타났다.

땅집고는 공인중개사 매물·고객 관리 프로그램이 ‘셀리매니저’의 세무컨설팅 보고서 기능을 활용해 2022년까지 서울 주요 아파트 보유자들의 보유세(종부세+재산세)를 시뮬레이션 했다. 셀리매니저는 부동산스타트업 ‘아티웰스’가 개발한 공인중개사 전용 매물·고객관리 프로그램으로 기본적인 정보를 입력하면 5년치 종부세와 재산세를 쉽게 계산할 수 있는 기능이 있다.

■ 강남 아파트 2채 보유세, 4년만에 1500만원 → 8600만원

셀리매니저를 이용해 시뮬레이션 해 본 결과 서울 고가 주택을 2채 이상 가진 사람은 종합부동산세가 올해도 크게 늘었지만, 2022년이 되면 눈더미처럼 불어나는 것으로 나타났다. 국내 최고가 아파트 중 하나로 알려진 서울 서초구 반포동 '아크로리버파크'(84㎡)에 거주하면서 대치동 은마아파트(84㎡)를 추가로 보유하고 있는 2주택자 A씨가 있고, 두 아파트 공시가격이 올해부터 2022년까지 각각 연 10% 오른다고 가정했다. 올해 강남권 주요 아파트 공시 가격 상승률은 단지에 따라 20~30%에 달한다.

계산 결과 A씨의 지난해 재산세 부담은 재산세(738만원)와 종부세(818만원)을 합쳐 1556만원에 불과했다. 그러나 올해 재산세 부담은 종부세(2232만원)가 크게 뛴 탓에 약 2배인 3113만원으로 늘었다. 그러나, 올해 재산세는 시작에 불과하다. 재산세 내년부터 본격적으로 늘어난다. A씨의 재산세는 2020년 4062만원(이중 종부세 3077만원), 2021년 5675만원(종부세 4452만원), 2022년에는 무려 8627만원(종부세 7031만원)에 달한다. 재산세부담이 1500만원에서 4년만에 8600만원으로 5배로 급증하는 셈이다. 아파트 재산세만 대기업 부장·차장급의 연봉 수준이 되는 것이다.

■ ‘한남 더힐’, 공시가 1%씩 올라도 2022년 보유세 8200만원

초고가 주택 1채를 가진 사람의 보유세도 가파르게 오른다. 서울 용산구 ‘한남더힐’ 전용 244㎡는 올해 공시가격이 55억6800만원으로 작년(54억6400만원)대비 1% 오르는데 그쳤다. 그럼에도 불구하고 올해 보유세 부담은 지난해보다 40% 급등한 6617만원에 달한다. 공시가격이 워낙 크기 때문에 공정시장가액비율 과 최고 세율 인상만으로도 세부담이 급증했다.

셀리매니저에서 내년 이후에도 올해와 마찬가지로 1%씩 공시가격이 상승하는 것으로 가정해 계산했다. 이 아파트의 2020년 보유세 부담은 7070만원, 2021년 7590만원, 2022년 8241만원으로 매년 크게 오를 것으로 나타났다.

강남권이 아닌 비강남권 아파트의 경우에도 2주택자인 경우에는 보유세도 빠른 속도로 늘어난다. 서울 동작구 사당동 극동아파트(84㎡)와 경기도 용인시 성복동 엘지빌리지 3차(164㎡)를 보유하고, 공시가격이 10%씩 오른다고 가정했다. 이 경우 올해 보유세(종부세+재산세)는 274만원이지만, 2022 년에는 852만원으로 거의 3배 가량 세금이 늘어난다.

■ 집값 상승 외에도 종부세 세율 인상·공시 가격 현실화·공정시장 가액비율 인상까지 동시에 진행

이처럼 보유세가 급증하는 것은 집값이 급등하는데다 정부가 종부세 세금 부과를 위한 세율(0.5~2.0% → 0.5~3.2%)을 올리고 있기 때문이다. 게다가 공시가격 현실화율(시세 반영율), 공정시장 가액비율(과세표준 반영율, 올해 85%이후 2022년까지 매년 5%포인트 인상), 세 부담 상한선을 동시에 올리고 있다. 이에 따라 적어도 2022년까지는 세액이 상상을 초월할 정도로 급증하게 된다.

종부세를 내야 하는 고가 주택의 기준점은 공시가격 9억원(1가구 1주택)인데, 주택을 두 채 이상 소유하면 합산 가격이 6억원만 넘어도 세금을 내야 한다. 종부세 적용 대상은 올해에만 14만명 늘어나 최다 60만명에 이를 전망이다.

정부가 보유세를 올리는 목적 중 하나는 다주택자에게 징벌적으로 세금을 많이 부과해 비거주용 주택을 처분하게 만들려는 것이다. 다주택자들에게 세금(보유세)을 많이 징수하면, 세금에 부담을 느낀 가구들이 집을 내놓기 시작할 것이고 매물이 늘어나면 집값도 하락한다는 것이 정부의 계산이다. 하지만, 문제는 정부가 보유세를 올리면서 거래세(양도세)도 올려놨다는 것이다. 다주택자 입장에선 집을 갖고 있어도, 팔아도 세금폭탄을 맞는 것은 마찬가지여서 집을 내놓지 않고 버티는 것이다. 하지만, 감당할 수 없을 정도로 보유세가 급격하게 늘어나면 양도세를 감수하고서도 집을 매도하는 다주택자들이 나타날 수도 있다.

조하림 세무사(셀리매니저 자문 세무사)는 “상당수 다주택자들이 세금 부담을 줄이기 위해 임대사업자 등록, 조기 증여 등의 방법을 찾고 있다”며 “다만, 정부가 서울 집값 안정이라는 목적을 달성하고 싶다면, 양도세 부담을 지금보다 줄여 다주택자에게 ‘퇴로’를 열어주는 것이 효과적인 정책이 될 것”이라고 말했다.
/한상혁 땅집고 기자