신도시 상권 몰락한 일본…한국도 별반 다르지 않을 것

땅집고가 이번에 소개해 드릴 책은 부동산 자산관리 전문가로 활동하는 박상언 유엔알컨설팅 대표가 펴낸 ‘앞으로 10년, 살아남는 부동산·사라지는 부동산(한스미디어)’입니다.

[땅집고 북스] 일본의 사례로 본 신도시의 미래

1950년대 말 일본은 고도 성장기에 진입하면서 대규모 개발 사업인 뉴타운(우리나라의 신도시)을 추진했다. 그러나 센리·타마·지바·고호지 등 신도시는 ‘꿈의 주택단지’라는 홍보 문구와 달리, 시간이 갈수록 인구 감소와 도심보다 빠른 고령화 현상 등 문제가 속출했다. 점차 올드타운으로 변모하는가 싶더니 근린상가가 점차 폐점하고 치안·방범 문제로 쇠퇴기를 맞았다.

인구 급성장기에는 지방에서 유입하는 인구가 교외의 신도시에 정착했지만 인구 고령화 시기에는 지방에서 수도권으로 유입하는 인구가 거의 없었다. 오히려 수도권 신도시로부터 도심으로 인구가 급속히 빠져나갔다.

■연령 비슷한 주민들 동시에 고령화…상권부터 쇠퇴

주민들 연령이 다양하게 뒤섞인 기존 도시와 달리 신도시는 비슷한 연령층이 비슷한 시기에 대규모로 입주했기 때문에 고령화 문제가 단기간에 급속히 나타난다. 반면 젊은층은 신도시를 외면하면서 빈집뿐 아니라 빈 상가도 속속 늘고 있다.

가장 먼저 드러난 문제는 신도시 상권의 몰락이었다. 평균 수명이 늘면서 주택 수요는 줄어들지언정 어느정도 유지된다. 하지만 고령 인구의 소비는 젊은층보다 훨씬 빠르게 줄어든다. 일본 신도시 여러 곳을 방문한 결과, 근린상가 뿐 아니라 단지 내 상가조차 제대로 운영되는 곳을 찾아보기 힘들었다. 나이 든 사람만 사는 도시로 변모해 1층 근린상가가 사라졌거나 거의 형성돼 있지 않았다. 신도시 골목마다 들어선 편의점마저 매출이 급감하고 있다.

일본보다 단기간에 압축 성장한 우리나라에서 초고속으로 고령화가 진행되는 것은 당연하다. 우리나라도 신도시 주민들의 고령화가 급속하게 진행되고 있다. 온라인몰 활성화로 기존 상가뿐 아니라 비교적 안정적이라고 생각되는 단지 내 상가의 미래도 그리 밝지 않다.

■재건축보다 리모델링이 뜰 수밖에 없다

일본에서도 40년이나 지난 신도시 아파트들은 노후화가 심각하다. 일본의 주택 정책은 신규 주택단지 개발보다 기존 주택단지 재건 지원 위주로 바뀌고 있다. 재건축을 하더라도 주거지로서 신도시의 인기가 떨어져 추가 입주자를 모집하기 어렵기 때문이다.

이는 신도시의 고령화 속도가 기존 도심보다 더 빠르다는 사실과 관련이 깊다. 1970년 센리 신도시의 고령화율(65세 이상 인구의 비율)은 2.8%로 오사카부(5.2%)의 절반 수준이었다. 지금은 센리 신도시가 오사카부를 훨씬 앞섰다.

노인들이 재건축 비용을 주로 부담해야 하는 문제와 정부 규제로 재건축 자체도 쉽지만은 않다. “지금 살고 있는 곳이 공원도 많고 호수도 좋아 떠나기 싫습니다.” “내가 얼마나 더 산다고 재건축에 찬성하나요? 그냥 여기서 편히 살다가 죽지.” 신도시에 거주하는 고령자들을 상담하다 보면 이런 얘기를 자주 들을 수 있다.

한국의 일산과 분당신도시만 보더라도 과거보다 은퇴자를 훨씬 많이 볼 수 있다. 우리나라는 근로 수입이 끊긴 은퇴자들이 많이 거주하는 곳은 재건축 동의율이 극히 낮다. 일본은 소유자 조합 총회에서 전체 소유자의 과반수 동의로 재건축 여부를 결정한다. 이에 따라 재건축보다 아파트를 개·보수하는 소규모 리모델링으로 변하고 있다.

우리나라 신도시도 앞으로 대수선이나 리모델링 중심으로 규제 완화가 이뤄질 가능성이 높다. 건설사도 10년 후에 살아남으려면 신도시에 거주하는 고령자들의 수요를 감안해야 한다. 역세권을 중심으로 한자리에서 모든 경험을 제공할 수 있는 상업시설·문화시설 등이 완비된 대규모 신도시 복합상업단지와 신도시 아파트 리모델링으로 사업 방향을 정해야 할 것이다.

■ 도심 수직 개발, 자족기능 갖춘 신도시가 필수다

경제가 급성장하는 시기에는 서울 도심의 인구를 분산하는 목적으로 신도시 개발이 필요하지만 저성장 고령화 시대에는 압축성장이 필수다. 도심 지역 재건축·재개발의 경우 규제 일변도에서 벗어나 대폭적인 용적률 추가 혜택으로 도심을 수직 개발하는 모델이 필요하다. 용적률 혜택에 따른 개발이익은 환수해 서민 주택을 짓는데 쓰면 된다.

기업체가 몰리는 판교신도시나 강남과 가까운 분당신도시는 그나마 리모델링 등으로 미래 가치가 나쁘지 않다. 문제는 베드타운 식으로 만들어진 신도시에는 미래 가치가 없다는 데 있다. 대기업과 벤처기업이 외면하는 자족기능없는 한국의 신도시는 10년 후 일본의 전철을 밟을 것이다. 새로 만드는 신도시에는 교통 뿐 아니라 기업체를 유치하기 위한 획기적인 당근책을 제시해야 한다.