"상가 전용률이 이 정도나? 당장 사야겠네" 틀렸습니다

[한줄 부동산 상식] 상가 전용률, 무조건 높다고 좋을까?

“상가 전용률이 50% 이하로 낮은데, 투자할 가치가 있을까요?”

최근 상가를 분양받을 때 이른바 ‘전용률’에 관심을 갖는 투자자들이 늘었다. 전용률이란 개별 점포가 독립적으로 사용할 수 있는 면적의 비율. 정확하게는 분양받은 전체 면적에서 복도와 계단, 화장실 등 공유 면적을 제외한 실제 사용 면적이 전체 계약 면적에서 차지하는 비율을 나타낸다.

예를 들어 50㎡짜리 점포를 분양받았는데 전용면적이 25㎡라면 전용률은 50%가 되는 것이다.

전용률이 높다는 것은 그만큼 실제 사용할 수 있는 공간이 크다는 것을 의미한다. 그런데 전용률 계산 방법은 건물 용도마다 차이가 있다.

면적에는 ▲각 점포(혹은 가구)가 독립적으로 사용하는 전용면적 ▲계단·복도·현관 등 공용면적 ▲지하층·주차장·관리사무소 등 기타 공용면적이 있다. 아파트의 경우 전용면적과 주거 공용면적을 합한 것이 전용률을 산정할 때 쓰이는 공급면적이 되고 기타 공용면적은 반영하지 않는다.

하지만 상가는 전용면적과 계단·복도 등 공용면적, 지하층·주차장 등 기타 공용면적을 합친 계약면적으로 전용률을 계산한다. 즉, 전용률은 아파트의 경우 전용면적이 공급면적에서 차지하는 비율, 상가는 전용면적이 계약면적에서 차지하는 비율이 되는 것. 평균적으로 아파트 전용률이 70~75%이면 상가는 50~60%대로 낮은 이유가 여기에 있다.

아파트는 전용률이 높을수록 대체로 방과 거실이 넓어져 좋은 집이라고 평가된다. 하지만 상가도 무조건 전용률이 높은 것이 좋을까. 그렇지 않다. 상가는 공용공간이 어떻게 구성되느냐는 것도 임대 혹은 장사에 중요한 영향을 미친다. 예컨대 주차장이 널찍해 주차하기 편리하거나, 엘리베이터 시설이 잘 갖춰진 경우 방문하는 손님이 더 늘 수 있는 것이다. 따라서 상가의 경우 전용률의 높고 낮음이 투자가치를 판단하는 기준이 될 수는 없다.

상가 전용률은 건물의 세부적인 용도를 잘 따져봐야 한다. 상업용 부동산 전문 플랫폼 ‘상가의 신’ 조사에 따르면 상가 유형별로 전용률도 다르게 나타났다.

전용률이 가장 높은 상가 유형은 단지내 상가(56.03%)로, 층수가 대체적으로 낮고 주차장 등을 이용하는 방문객이 적기 때문에 공용면적이 차지하는 비율이 다른 상가보다 상대적으로 낮아 전용률이 높았다. 반면 전용률이 37.73%로 가장 낮았던 테마쇼핑 상가는 불특정 다수 고객이 차량을 갖고 방문하기 때문에 공용면적이 클 수밖에 없고, 면적이 작은 점포가 다수 입점해 전용률이 낮아졌다.

권강수 상가의신 대표는 “실제 사용공간의 넓이보다 외부 고객의 유입이 중요한 상가라면 무조건 높은 전용률보다는 적절한 전용률의 상가가 투자가치가 높다”며 “투자자는 상가 및 입지 특성에 맞는 적정한 전용률로 구성됐는지 확인해야 한다”고 했다.