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9억 넘는 집, 거주요건 못 채웠다면 '양도세 폭탄' 준비하세요

  • 방범권 한국세무회계 대표

    입력 : 2019.11.30 04:48

    [방범권의 부동산 稅說] 내년부터 1주택자도 집값 9억원 넘으면 비과세 혜택 받기 힘들어

    [땅집고] 내년부터 1주택자라도 집값이 9억원이 넘을 경우 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. /이지은 기자

    [땅집고] 서울 강남에 아파트를 보유한 A씨. 내년부터는 1주택자라도 집값이 9억원을 초과하면 ‘장기보유특별공제’ 혜택을 대폭 축소시킨다는 소식을 듣고 깜짝 놀랐다. 그동안 정부는 1주택자가 주택을 10년 이상 보유하면 해당 주택에 살지 않았어도 9억원 초과분에 대한 양도소득세를 최대 80%까지 깎아줬다. 그런데 내년 1월부터는 2년 이상 거주하지 않았다면 1년에 2%씩만 공제해 준다. 15년 이상 보유해도 최대 30%까지만 공제한다.

    A씨는 10년 전 8억원에 취득한 강남 아파트를 올해 21억원에 급하게 매도하기로 결정했다. 만약 올해 안에 아파트를 팔지 못하면 현재 남은 전세 계약 기간 2년을 채운 후에도 2년 동안 실거주해야 하기 때문이다. 부동산 시장이 급변하는데 4년간 골치 아픈 것보다 올해 아파트를 팔아 장기보유공제 80% 혜택을 받는 게 낫다고 판단한 것.

    [땅집고] 이번에 개편된 장기보유특별공제 기준. /이지은 기자

    최근 A씨처럼 거주 요건 2년을 못 채운 고가 주택 보유자들의 양도세 상담 문의가 폭발적으로 늘고 있다. 부동산 매매계약을 마치고 잔금을 내년 초 받기로 한 매도자들은 최근 매수자들과 협의해 2019년 12월 31일 이전 등기접수 후 양도시기를 올해 안으로 앞당기는 현상까지 벌어지고 있다. 세법상 양도 시기는 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날짜다. 2019년 중 등기접수가 된다면 양도년도 역시 2019년이 되기 때문이다.

    [땅집고] A씨가 아파트를 2019년, 2020년에 각각 양도할 경우 양도소득세 차이. /방범권 세무사

    그렇다면 거주요건 2년을 채우지 못한 1주택자가 주택을 2019년 양도하는 것과 2020년 이후 양도하는 경우 양도세는 얼마나 차이날까. A씨의 경우 올해 양도하면 3622만5000원만 내면 된다. 하지만 내년에 팔면 2억1314만9000원을 부담해야 한다. 무려 1억7692만4000원 차이 난다. 고가주택 매도자로서는 발등에 불이 떨어질만 하다.

    다주택자 비과세 요건도 바뀐다. 2년 보유 및 거주한 주택(2017년 8·2대책 이후 취득한 조정지역 주택에 한함)이라면 비과세 혜택을 줬다. 하지만 2021년부터는 ‘마지막 하나 남은 주택을 보유하고 있는 상태’에서 2년 동안 보유·거주해야 한다. 즉 다주택 상태에서의 보유기간은 인정해주지 않는 것.

    문제는 아직도 많은 다주택자들이 전체 보유기간 중 아무 때나 2년 거주하기만 하면 비과세 혜택을 받을 수 있다고 착각하는 것. 앞으로는 다른 모든 주택을 양도한 1주택 상태에서 ‘2년 보유 및 2년 거주’ 조건을 채워야 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수 있음을 꼭 기억해야 한다.

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