집값 치솟은 서울, 내년 종부세 최대 3배 뛴다

[땅집고] 다음달 1일부터 납부할 종합부동산세 고지서가 이번주부터 집주인들에게 날아들면서 서울 강남 등지에서는 벌써부터 내년 종부세 부담에 대한 주택 보유자 불안감이 커지고 있다. 정부가 2022년까지 종부세 공정시장가액비율 인상을 예고한 가운데 공시가격이 큰 폭으로 오르면서, 보유세 부담을 이기지 못하고 집을 매도하는 경우도 나올 것으로 보인다. 

국토교통부와 한국감정원은 지난 8월부터 시작해 내년 1월1일 기준으로 고시할 주택 공시가격과 토지 공시지가 산정 업무를 진행 중이다.

다음달 중순부터 표준 단독주택 공시가격과 표준지 공시지가 예정가격 열람, 내년 4월 말 공동주택 공시가격이 예정돼 있다.

정부는 내년 공시가격도 현재 단독주택 53%, 공동주택 68.1%인 공시가격 현실화율(시세 반영률)을 더 높이고 지역·유형별 불균형을 줄여 나가겠다고 발표했다. 내년 공시가격도 만만찮은 인상을 경고한 셈이다.

일단 올해 통계상 서울 집값 상승폭은 예년보다 낮다. 국민은행이 조사한 서울 아파트값은 작년 말 대비 이달까지 1.82% 올라 작년 같은 기간 13.44% 뛴 것에 비하면 상승폭이 크게 둔화했다.

그러나 실제 서울 강남권과 이른바 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등 주요 아파트 단지는 올해 재건축, 일반아파트를 막론하고 올해 하반기 들어 실거래가격이 2억∼3억원 이상 뛴 곳이 수두룩하다.

국토부 실거래가 시스템에 따르면 강남구 대치동 래미안대치팰리스 전용면적 84.97㎡는 올 5월 실거래가격이 23억7000만원이었으나 지난달 중순 27억9800만원으로 4억2000만원이 뛰었다.

재건축 단지인 송파구 잠실 주공5단지 전용 76.5㎡는 작년 말 실거래 가격이 17억1000만∼17억4000만원 선이었으나 지난달 말 19억8000만원에 팔려 2억5000만원(14.8%) 상승했다.

공시가격은 한국감정원이 조사한 시세 변동과 실거래가격 등을 종합적으로 고려해 결정하는 만큼 집값이 오른 곳은 공시가격도 따라 오른다.

강북에서도 마포·용산·성동구 등 도심 인기지역과 영등포·동작·광진·양천구, 경기도 과천 등 수도권 일부의 집값이 뛰면서 내년 공시가격 인상이 불가피해 보인다.

국토부 관계자는 "공시가격에 현재 시세가 최대한 반영되는 만큼 올해 실거래가격이 많은 오른 일부 지역은 공시가격이 상당폭 오를 수 있다"고 말했다.

특히 정부가 공시가격 산정시 고려하는 현실화율까지 높이면 집값 상승폭보다 공시가격 상승폭이 더 커질 수 있다.

내년도 공시가격이 오르면 보유세도 추가로 인상된다. 국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장에 따르면 서초구 반포동 아크로리버파크 전용 84.97㎡는 공시가격이 작년 15억400만원에서 올해 17억3600만원으로 15.47% 뛰면서 보유세 부담(1주택자 가정)이 작년 634만6000원에서 올해 930만3000원으로 46.6% 오른다.

내년에 공정시장가액비율이 90%로 오른 상태에서 공시가격이 21억원으로 21% 뛰면 이 아파트의 내년 보유세는 1주택자 종부세 대상자의 보유세 상한인 150%까지 올라 1400만원에 육박하게 된다.

이후 공시가격이 2021년과 2022년에 각각 10%씩만 오른다고 가정해도 2021년 1784만원, 2022년에는 무려 2290만원으로 보유세가 급등한다.

2주택자 이상의 보유세 부담은 이보다 훨씬 높다. 2주택자의 종부세 세부담 상한은 전년도 납부액의 200%, 3주택 이상자는 300%에 달해 공시가격이 일정 금액 이상 계속 오르면 보유세 부담이 해마다 2∼3배씩 뛸 수 있다.

신방수 세무법인 정상 세무사는 "개인별 주택 보유수, 종부세 세액감면 등 조건이 다양해 일률적으로 종부세 부담이 커진다고 볼 순 없다"면서도 "앞으로 공시가격 현실화가 가장 큰 보유세 인상 요인으로 작용하게 될 것은 분명하다"고 말했다.
/한상혁 땅집고 기자