월세도 넉달 밀린 마당에 "계약 갱신해줘"…거절해도 될까

[GO부자에게 물어봐] 상가임대차보호법이 보호하지 않는 임차인도 있다

[Question]
서울의 대표적 대학 상권인 신촌에 꼬마빌딩을 보유하고 있는 J(51)씨. 워낙 유동인구가 많은 곳에 빌딩이 있다보니 공실도 없고, 매장 매출도 잘 나오는 편이다. 그런데 1층 매장에서 3년째 커피숍을 운영하는 임차인이 월세를 2개월 정도 연체 중인데, 임대차계약 갱신을 요청했다. 임차인은 J씨에게 연체한 월세는 계약 갱신 후에 주겠다고 한다.

J씨는 임차인 말을 믿고 계약을 갱신해줬다. 그런데 계약을 마치자마자 임차인 태도가 돌변했다. 한 번 계약을 연장했으니, 월세를 제 때 내지 않아도 ‘상가건물임대차보호법’ 보호를 받아 문제될 게 없다는 것. 이렇게 밀린 월세만 4개월치로 늘었다. J씨는 정말 화가 났는데, 이럴 때 아무런 조치를 취할 수 없는 것인지 궁금해졌다.

[Answer]
상가건물임대차보호법은 대항력을 갖춘 영세 상인을 보호하기 위해 만든 법이다. 등기를 하지 않더라도 임차인이 건물 인도와 함께 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대한 효력이 생긴다. 임대인은 임대차기간이 만료되기 1~6개월 전 임차인이 계약 갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절해선 안된다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 임대차기간이 10년(2018년 10월 16일 이전 임대차계약은 5년)을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다.

그런데 임차인이 임대차 계약갱신을 요구한다고 무조건 들어줘야 하는 건 아니다. 임대인이 임대차 계약갱신을 거절할 수 있는 몇 가지 사유가 있다.

①임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
②임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
③서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
④임차인이 임대인 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
⑤임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
⑥임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
⑦임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, 이때 (ⓐ임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ⓑ건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ⓒ다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우) ⑧그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 등이다.

J씨 사례에서는 임차인이 3개월 넘도록 임대료를 내지 않았기 때문에 계약갱신을 거절할 수 있기는 하다. 하지만 임대차 계약갱신을 전후해 임대차계약의 내용과 성질, 임대인과 임차인 사이의 형평, 그리고 상가건물임대차보호법 제10조와 민법 제640조의 입법 취지 등을 종합해서 판단할 필요가 있다. J씨 건물의 임차인은 계약을 갱신하기 전부터 임대료를 연체하기 시작했다. 그리고 계약 갱신 후에도 연체한 두 달 동안 월세를 내지 않았다. 이 경우 임대차계약을 해지할 수 있는 충분한 사유가 된다. 따라서 특별한 사정이 없는 한 J씨는 임대료 연체를 이유로 이미 갱신된 임대차계약을 다시 해지할 수 있다(대법원 2012다28486 참조).