경매로 30억 불린 재테크 고수 "주택보단 땅에 주목해라"

[땅집고] “토지 투자에 큰 돈과 많은 시간이 필요하다고 생각하시나요. 단돈 5만원으로 직장인도 투자해서 수익을 낼 수 있는 게 땅입니다.”

부동산투자법인 블루인사이트의 서상하(53) 이사. 19년간 근무하던 자동차 회사에 사표를 던지고 험난한 토지 투자 시장에 뛰어들었다. 벌써 10년 째 전업 투자자로 활동하면서 토지와 건물 50여건을 경매로 낙찰받아 30억 원 넘는 투자 수익을 올렸다.

인터넷 카페 ‘행복재테크’에서는 ‘풀하우스’라는 닉네임으로 인기 강사 반열에 올랐다. 최근 토지 투자 노하우를 담은 ‘대한민국 땅따먹기(지혜로)’를 펴냈다.

서 이사는 “땅 투자가 어렵다고 생각하지만 의외로 직장인들이 부업으로 해볼만한 투자로 이만한 게 없다”며 “가치 있는 땅을 저렴하게 매입한다는 원칙만 기억하면 된다”고 했다.

―토지 투자는 어렵다는 인식이 많은데.

“익숙하지 않고 용어도 어려운 탓이다. 아파트는 직접 살고 있으니까 좋은 물건을 구분하기 쉬운데, 토지는 좋은 물건이 뭔지 직관적으로 알기 어렵다. 공부를 시작했다가도 어렵고 낯선 용어 때문에 지레 포기하는 경우가 많다.

하지만 토지 투자에서는 결국 거래 가격과 빈도가 가장 중요한 정보다. 요즘엔 토지 거래 사례를 정리해 제공하는 웹사이트 등을 이용해 누구나 쉽게 정보를 얻을 수 있다. 겁먹을 필요가 없다.”

―그래도 땅은 아파트보다 거래하기 쉽지 않은 건 사실이다.

“아마 ‘땅에 잘못 투자했다가 30년째 안 팔려서 손자한테 물려주게 생겼다’는 말이 있다. 그건 땅을 잘못 샀기 때문이다. 있지도 않은 호재를 부풀려 땅을 팔아먹는 속칭 기획 부동산 업체에 속은 것이다. ‘내재 가치보다 싸게 산다’는 원칙만 지키면 문제 없다. 가치가 높은 땅을 싸게 사두면 추후 적정 가격에 파는 건 전혀 어렵지 않다. 오히려 땅을 사고 싶다면서 먼저 연락해 오는 경우가 흔하다. 나는 토지 매입 후 2년이 지나 양도소득세 중과 기간이 끝나면 바로 매각한다.”

―토지에 투자하려면 돈이 많이 필요하지 않나.

“내가 가진 토지 가운데 가장 적은 돈으로 투자한 건 300만원에 경매로 낙찰받은 경기도 수원시의 농지다. 면적은 28㎡다. 그런데 매입 당시보다 5배 넘게 올랐다. 현재 전국 법원에 경매 나온 토지 가운데 가장 저렴한 물건을 찾아보면 최저 입찰가격이 4만2000원이다. 물론 이런 물건은 전체 토지가 아닌 일부 지분이다. 처분하는 데 조금 수고스럽겠지만 노력 대비 수익률은 충분하다. 가치 있는 땅을 시세보다 저렴하게 산다는 것만 기억하면 적은 돈으로도 충분히 수익을 낼 수 있다.”

―투자 가치가 있는 땅을 어떻게 알아보나.

“현재 전국 법원에서 경매 진행 중인 토지는 4480건이다. 이 가운데 돈이 되는 토지는 많지 않다. 좋은 입지도 중요하지만 무엇보다 개발 가치가 높은 땅을 고르는 안목이 중요하다. 개발 가치가 높다는 건 쉽게 말해 건물을 제대로 지을 수 있다는 의미다. 가장 먼저 건물을 지을 수 있는 도로 요건을 갖춰야 한다.

또 하나 빠뜨리기 쉬운 것이 용적률만큼 실제로 건물을 지을 수 있느냐 여부다. 예컨대 서울의 2종 일반주거지역 용적률은 200%이다. 하지만 실제 건물을 지을 때 적용받는 용적률은 평균 180% 정도 밖에 안된다. 대부분 해당 토지 기준 북쪽 땅의 일조권을 가리면 안된다는 ‘일조권 규제’나 주차장 규제를 받기 때문이다.

지구단위계획 변경을 비롯해 토지 규제가 변하는 것은 토지 가치가 크게 뛸 수 있는 기회다. 지구단위계획은 5년마다 정비하는데 이 때 기존 계획에서는 허용하지 않던 건축물을 허용하는 경우도 있다. 지구단위계획 변경은 국토교통부 토지이용규제 서비스에서 조회할 수 있다.”

―좋은 토지를 사려면 경매가 정답인가.

“경매만큼 좋은 방법이 없다. 물건도 많고 시간을 두고 조사할 여력도 있다. 법원에서 복잡한 권리 관계를 확인해 주기 때문에 신뢰할 수 있다. 물론 본인도 어느정도 공부는 해야 한다. 경매를 배우려면 세입자가 들어있는 주택보다 토지가 훨씬 쉽다. 독학해도 두어달이면 가능하다. 재테크 카페에 가입하면 들어볼만한 강의도 많다.”

―주택에 대한 정부 규제가 심한데, 토지 투자가 대안이 될 수 있나.

“소나기는 피해야 한다. 청약조정지역에서 적용하는 LTV(담보대출비율)·DTI(총부채상환비율) 등 주택 관련 규제가 토지에는 적용되지 않는다. 시간이 없는 직장인이라면 적은 노력으로 성과를 내는 것이 중요하다. 규제가 심한 투자 분야에서 성과를 내기는 어렵지 않나. 주택에서 투자처를 못 찾는다면 규제가 없는 토지로 눈을 돌리는 것도 괜찮다.”