"이주비 더 준다"며 조합원 유혹…"LTV 60% 이상은 사실상 불가"

[땅집고] 서울 용산구 한남3구역을 비롯한 대형 재개발 사업장에서 건설사들이 조합원에게 지원하는 ‘추가 이주비’를 놓고 논란이 일고 있다. 원활한 사업 진행을 위해 필요하지만 감정평가 금액 대비 지나치게 높은 대출비율(LTV)를 제시하는 경우 현실성이 떨어질 수 있다는 것이다.

31일 부동산 업계에 따르면 최근 입찰을 마감한 서울 은평구 갈현1구역, 올해 최대 재개발 사업장으로 꼽히는 용산구 한남3구역에서 각각 입찰에 나서는 시공사들이 LTV(주택담보대출비율) 40%를 넘는 이주비나 감정평가액에 관계 없는 최저 이주비 등을 제안하고 있다.

한남3구역에서 GS건설은 이주비로 주택담보출비율(LTV)의 90%, 대림산업은 LTV 100%를 각각 보장하겠다고 선언했다. 현대건설은 LTV 70%에 가구당 최저 5억원의 이주비를 보장하겠다고 제안했다.

이주비는 재개발이 진행되는 동안 조합원이 임시로 살 집을 얻는데 필요한 주거비를 빌려주는 것을 말한다. 재건축·재개발 사업에서는 감정평가액 기준으로 LTV 40%까지만 가능하다. 그러나 재개발의 경우 시공사가 금융기관에서 조달하는 금리 수준의 이자를 받는 조건으로 조합원에게 추가 지원이 가능하다.

실제로 건설업계에서는 재개발의 경우 LTV 40% 이내의 이주비만으로는 이주가 어려운 조합원이 많아 사업 차질이 발생할 수 있다고 본다. 재개발 조합원은 감정평가액이 크지 않은 다가구주택 등에 거주하는 경우가 대부분이고 과소 필지나 무허가 건물 소유주도 있다. 건설업계 관계자는 “조합원 이주는 재개발 사업 속도 지연의 주 요인으로 꼽힌다”고 말했다.

이런 이유로 한남3구역 조합측은 조합원 이주 지원 방안으로 시공사들에게 ‘최저 이주비’를 제시하도록 입찰지침에 명시했다. 기존 원주민이 금융회사 대출에 시공사로부터 직접 대여을 받도록 해 이주를 촉진시키겠다는 의미다. 한남 3구역의 경우 현대건설이 최저 이주비로 5억원을 제시했다.

문제는 일부 건설사가 최저 이주비가 아니라 감정평가금액 대비 과도하게 높은 이주비 대출을 약속해 실현 가능성이 떨어진다는 지적이다. 시중은행 관계자는 “추가 이주비를 대출 받으려면 시공사 지급보증이 필요하다”면서 “설령 지급보증이 있다고 해도 LTV 한도 60%를 넘는 대출은 불가능하다”고 했다. 그는 “LTV 60% 를 넘는 대출은 금융기관이 아닌 건설사가 직접 대여하는 것만이 가능해 건설사 자금 여력에 따라 실현 불가능한 약속이 될 수 있다”고 했다.
/한상혁 땅집고 기자