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'폭망'하려면 대학가·고시촌으로…이젠 이 상권이 대세

  • 황태연 더리치에셋 대표

    입력 : 2019.09.28 06:37

    부동산 분야의 책 중 독자들에게 소개할 만한 책을 선별해 핵심적인 내용을 추려 독자들에게 ‘땅집고 북스’로 소개해드립니다. 이번에 소개해드리는 책은 현재 부동산 전문 방송인으로 활동하고 있는 황태연 더리치에셋 대표가 펴낸 ‘2030년 서울 부동산 플랜(자유문고)’입니다. 필자는 이 책을 통해 향후 10년, 즉 2030년까지 서울의 부동산 투자에 대한 기본 방향과 포인트를 제시하겠다고 밝혔습니다. 아래는 앞으로 유망 투자처로 떠오를 새로운 상권이 어느 곳일지 알아보는 글입니다.

    [땅집고 북스] 대학가·고시촌 상권 황금기는 갔다…이제는 '새로운 상권' 찾아 나설 때

    전북 남원 서남대학교 학생들이 자주 이용하던 편의시설과 원룸 건물이 텅 비어있다. /이지은 기자

    불황 무풍지대로 여겨졌던 기존 유명 상권들이 하나 둘 무너지고 있다. 우선 대학가 상권이 대표적인 예다. 학령 인구 감소로 입학 정원이 줄면서 통폐합하거나 폐교하는 대학이 생겨나자 인근 상권도 황폐화하고 있는 것. 특히 지역 경제와 상생 구조를 띠고 있는 지방 대학의 경우 상권 붕괴와 함께 공동화(空洞化) 현상도 겪고 있다. 전북 남원 서남대학교, 강원 양양 가톨릭관동대학교가 폐교하자 인근 상가와 원룸촌이 전부 망하면서 지역 경제까지 초토화했다. 서울 유명 대학들도 정원 감축으로 대학가 상권 황금기는 이미 끝났다는 말이 나온다.

    서울 동작구 노량진 일대 원룸과 고시원 건물. /이지은 기자

    고시촌 상권도 위태롭긴 마찬가지다. 학원 수강료, 주거비 등에 부담을 느낀 고시생들이 학원 강의 대신 인터넷 강의로 몰리고 있어서다. 소상공인상권정보시스템에 따르면 2017년 하반기 국내 최대 고시촌 상권인 노량진 고시촌 일대 상점 폐업률은 8.6%로 나타났다. 같은 기간 서울 평균(4.3%)의 두 배 수준이다. 2004년 로스쿨 도입으로 신림동 고시촌 상권도 큰 타격을 받았다.

    반면 대학가나 고시촌 상권을 대체하는 새 상권도 생겨나고 있다. ‘메디컬 상권’과 ‘복합환승센터 상권’이다. 지금부터 이런 곳을 눈여겨본다면 앞으로 투자수익을 올릴 확률을 높일 수 있을 것으로 보인다.

    ■희소성 지닌 ‘메디컬 상권’에 주목하라

    서울 서대문구 신촌동 세브란스병원. /세브란스병원

    메디컬 상권은 대형 병원 주변에 형성되는 상권을 뜻한다. 속칭 ‘의세권’이라고도 불린다. 최근 대학병원이 지역 주민 삶의 질 뿐만 아니라 지역 가치까지 올리고 있는 사실을 주목할 필요가 있다. 실제로 2004년 220만원이던 서울 서대문구 대신동 상가의 1㎡당 개별공시지가는 근처 연세대학교 세브란스병원이 개원한 2005년 308만원으로 올랐다. 1년만에 40% 상승한 수치다.

    100세 시대를 맞아 양질의 의료 서비스를 이용하려는 장·노년층 수요도 메디컬 상권의 가치를 높이는 데 한 몫 한다. 그런데 대형 병원은 넘쳐나는 수요에 비해 공급이 매우 적다. 특히 수도권에는 대학병원이 들어설 땅 자체가 별로 없다. 희소성 있는 메디컬 상권이 다른 상권보다 프리미엄을 더 받을 수 밖에 없는 구조인 셈이다.

    이런 점에서 서울 서대문구 홍제동 골목에 주목할 필요가 있다. 이 지역이 의료특화거리로 재탄생할 전망이기 때문이다. 서대문구는 홍제역 일대를 재생하기 위한 ‘홍제권 도시활력증진사업 기본계획 수립’을 발표하면서 홍제역 인근 20만㎡를 의료산업 특화지역으로 재생해 지역 경제를 활성화시키겠다고 밝혔다. 우리나라에서 의료특화 목적의 도시재생사업이 이뤄지는 것은 이번이 처음이다.

    ■교통 요지되는 ‘복합환승센터’도 눈여겨 봐야

    복합환승센터 상권도 주목해야 한다. 복합환승센터란 기차·항공기·선박·지하철·버스 등 교통수단 간 원활한 연계와 환승을 돕는 시설이다. 교통망이 촘촘하게 짜여진 곳인만큼 주변에서 상업·업무 등 복합적인 사회경제적 활동이 펼쳐질 예정이다.

    서울 삼성동 복합환승센터 조감도. /서울시

    우선 서울에서 주목해야 할 복합환승센터는 영동대로 지하에 들어서는 삼성동 복합환승센터다. 지하철 2호선 삼성역과 9호선 봉은사역 사이에 들어선다. GTX(수도권광역급행철도)·SRT(수서발고속열차)·위례신사선 등 다양한 노선의 도시철도가 이 역을 통과할 예정이다. 서울시는 현대자동차 사옥인 GBC(글로벌비즈니스센터), 코엑스 등 주변 상권과 삼섬동 복합환승센터를 연계하는 개발을 통해 영동대로를 지하화하고, 상부는 공원으로 조성할 계획이라고 밝혔다.

    서울 동작구 사당역 복합환승센터 조감도. /서울시

    사당~이수역 복합환승센터도 있다. 서초구 방배동 507-1 일대 1만1777㎡ 규모 주차장 부지와 1만3500㎡ 규모 지하광장이 복합환승센터와 주거·업무·편의시설로 바뀐다. 만약 완공하면 ‘교통지옥’으로 유명했던 사당역 일대 교통 체증이 크게 완화하는 것은 물론 주변 시세에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

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