토지보상 코앞인데…3기 신도시 땅주인들이 분노하는 이유

경기도 과천·남양주·하남시 등 수도권 3기 신도시 예정지에 대한 토지보상이 연말로 다가온 가운데 보상 방식의 한 종류인 이른바 대토(代土) 방식을 두고 잡음이 일고 있다.

대토란 토지 수용에 따른 보상을 현금이 아닌 땅으로 받는 방식이다. 현금 보상과 비교하면 원주민 재정착률을 높이면서 주변 집값 급등을 막는 장점이 있어 정부가 장려하는 토지 보상 방식이다. 그러나 신도시 사업시행자인 LH(한국토지주택공사)가 토지 보상 과정에서 대토권을 담보로 한 대출을 막는 방안을 추진하면서 땅 주인들이 반발하고 있다.

■ LH “3기 신도시에서 대토권 담보대출 금지”

대토는 공공주택사업으로 강제 수용 당한 토지주들이 보상을 받는 방식 중 하나다. 가장 일반적인 형태가 ‘현금’으로 보상을 받는 것이고, 그 다음으로 많이 선택하는 방식이 대토다. 대토 보상을 신청하면 대토보상 신청자들이 모여 조합을 만들고 택지를 개발하는 시행자(예를 LH·SH 등)로부터 택지조성 공사가 끝난 예정지에 속한 땅(아파트·상가용지 등)을 받아 이 부지에 상가나 오피스텔, 아파트를 지어 분양한다.

정부는 대토 제도를 2007년 도입했다. 최근 수도권 땅값이 뛰고 현금 보상가는 시세에 못 미치는 경우가 많아 현금 보상보다는 대토 보상 신청이 빠른 속도로 늘고 있다. 2008~2014년 보상을 실시한 전국 공공택지의 대토보상 비율은 1~3% 선에 그쳤지만 2015년에는 이 비율이 15%로 급등했다. 작년에는 토지 보상의 29%가 대토 형식으로 이뤄졌다.

■ “사유재산 침해” vs. “불법 행위 차단”

대토를 통한 토지 보상 방식에 잡음이 나오기 시작한 것은 LH 등이 대토를 받아 지주들이 사업을 하는 방식에 제동을 걸면서 시작됐다. LH 금융사업기획처는 최근 경기 성남시 서현중앙교회에서 전국 공공주택지구 내 토지주 모임인 공공주택지구 전국연대 대책협의회와 간담회를 열었다. 이 자리에서 LH 측은 “국토교통부와 함께 앞으로 대토 채권을 담보로 한 지주공동사업의 대출행위를 금지하는 방향으로 토지보상법을 개정할 것이며 오는 11월 3기 신도시 지구 지정 전 시행할 계획”이라고 밝혔다.

문제는 대토권을 담보로 한 대출이 불가능할 경우 토지주들이 주체가 되어 대토 토지를 개발하는 방식이 사실상 불가능해진다는 데 있다. 실제 토지 보상이 이뤄지기 전 토지주들이 사업 비용을 조달하는 방식이 현재로서는 대토권을 담보로 한 대출 외에는 없다. 성남 신촌지구 토지주 A씨는 “대토를 받으려면 기존 토지의 대출금을 갚고 양도소득세도 내야 하는데 대토권 담보 대출이 막히면 이를 받을 수 없는 경우가 많다”며 “강제 수용을 당하면서 확보한 대토권에 대한 과도한 사유재산 침해”라고 말했다.

정부와 LH가 대토권 담보 대출을 금지하려는 이유는 이를 활용해 법으로 금지된 대토권의 전매 행위가 일어나고 있기 때문이다. 실제로 최근 서울 수서역세권·경기 고양시 장항지구 등에서 웃돈을 주고 대토 보상권을 불법으로 사들인다는 현수막이 대거 발견돼 논란이 일었다. LH관계자는 “일부 부동산 개발업체가 토지주들로부터 불법으로 대토권을 사들이면서 대금 지급을 위한 수단으로 대토권에 대한 담보 대출을 악용하는 것으로 파악됐다”며 “대토권에 대한 담보 대출을 규제하는 것은 전매 등 불법 행위를 막기 위해 필요한 조치”라고 말했다.

■ 현금 청산 다시 늘면 주변 땅값 불안 우려

그러나 일각에서는 이 같은 대출 규제가 LH가 주도하는 공공리츠 참여를 유도하기 위한 방안이 아니냐는 주장도 나온다. 국토부와 LH는 3기 신도시 보상으로 풀릴 유동성을 흡수하는 신규 수익 사업으로 ‘LH 대토 리츠(REITs·부동산투자회사)’를 적극 장려하고 있다. 리츠는 부동산에 투자한 회사의 주식을 사는 식으로 간접투자하는 상품을 말한다.

LH 대토 보상 리츠는 대토를 받은 토지주가 이를 LH가 운영하는 리츠에 투자(현물출자)하고 수익이 나면 배분받는 방식이다. LH는 신규 사업 모색과 개발 지역내 수익성 제고를 위해 적극적으로 사업을 추진하고 있다. 최근 간담회에 참석했던 한 토지주는 “LH가 사실상 현금 보상을 받든지, LH가 운용하는 대토 개발 리츠에 참여하라는 식으로 유도하는 느낌이었다”고 말했다.

전문가들은 대토 보상을 장려한다면서 대토 활용을 규제하면 현금 청산을 택할 토지주가 늘어날 가능성이 있다고 우려한다. 신태수 지존 대표는 “불법 전매 행위를 막으려면 신탁주주 명부 확인과 불법 전매에 대한 강력한 과징금 부과만으로 충분하다”며 “토지주들이 대토 대신 현금 보상을 신청하면 막대한 보상금이 풀려 주변 땅값과 집값을 부추길 수 있다”고 했다.