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"추락한 용산, 계획대로만 된다면 강남 자리 넘볼 것"

      입력 : 2019.09.17 05:49

      부동산 분야의 책 중 독자들에게 소개할 만한 책을 선별해 핵심적인 내용을 추려 독자들에게 ‘땅집고 북스’로 소개해드립니다. 이번에 소개해드리는 책은 부동산 입지 분석 전문가로 활동하는 김학렬 더리서치그룹부동산조사연구소장이 펴낸 ‘수도권 알짜부동산 답사기(지혜로)’입니다.

      [땅집고 북스]뜨거운 조명 받다가 암흑으로 떨어졌던 용산, 그래도 주목해야하는 이유

      조선시대에만 해도 서울 용산은 수도의 외곽 지역이었습니다. 한양은 종로구, 중구만 포함되어 있었죠. 그러나 지금은 서울에서 용산은 누가 봐도 중심지역입니다.

      용산구 일대 항공 사진 ./지혜로

      중심 지역이라는 위치적 조건 이외에도 한강이 휘돌아 지나간다는 특징이 있는데요. 그 모습이 우리나라 최고 명당 주거지라 하는 안동 하회마을과 많이 닮아있습니다. 이렇게 강이 휘돌아가는 입지의 장점은, 비가 웬만큼 와도 홍수에 견딜 수 있다는 것입니다. 당연히 가뭄 걱정도 덜하지요. 게다가 지대가 높지 않고 평지가 많아 개발이 용이합니다. 수륙을 모두 이용할 수 있어 교통도 편리합니다. 게다가 이런 명당은 인접 지역보다 하늘도 맑게 보입니다. 물의 흐름을 통해 오염된 공기가 씻겨 나가기 때문입니다. 미세먼지가 많은 서울에서는 그나마 다행입니다.

      강물이 휘돌아 지나는 안동 하회마을. /지혜로

      ■ 서울의 최고의 명당

      용산구는 북쪽으로 서울역, 남쪽으로 한강, 서쪽으로 용산전자상가, 동쪽으로 한남대교를 끼고 있는데요. 이 용산구로 통하는 한강 다리만 해도 무려 6개나 됩니다. 왼쪽부터 원효대교, 한강철교, 한강대교, 동작대교, 반포대교, 한남대교가 지나니 다리 개수만 보아도 단연 서울 최고의 교통 요지라 할 수 있습니다. 서울역부터 용산역까지 이어지는 축은 도심의 핵심 개발 지역이며, 강남구 테헤란로 못지않은 업무시설이 들어올 가능성이 있는 입지입니다. GTX(수도권 광역급행철도)가 개통하면 광역철도의 중심지 역할도 할 것입니다.

      주한미군 이전부지에 생길 용산국립공원을 눈 여겨 볼만합니다. 뉴욕에 센트럴파크가 개발된 후 뉴욕 인구보다 5배 많은 사람들이 센트럴파크를 찾았고, 그 주변 부동산 시세가 5배가량 상승한 선례가 있습니다. 집객력만큼 가치가 상승하는 것을 미루어 볼 때 용산국립공원을 찾아오는 사람들의 수만큼 용산구의 가치도 상승할 것입니다.

      ■ 외국인이 용산을 선호한 이유

      과거 용산에는 조운(漕運) 역할을 하는 포구가 있었습니다. 조운은 과거 지방에서 세금으로 걷은 현물을 중앙으로 보내던 제도로, 물류 운송에 최적화된 지역을 통해서 이송되었습니다. 또한 당시 외국인들은 거주지나 주둔지를 정할 때 교통 편의성을 가장 중요하게 고려했습니다. 용산은 한강을 통해 바다로 나아갈 수 있고, 행정 및 경제 중심지였던 종로구(한양)도 맞닿아 있어 가장 선호하던 지역이었습니다.

      그러나 외국인들이 많이 거주하는 이태원을 제외한 나머지 용산 지역들은 대부분 좀 생소한 느낌을 줍니다. 그 이유는 바로 용산 대부분을 군사 주둔지로 활용한 데 있는데요. 군부대는 일반인들의 출입이 통제되어 있기 때문에 철조망 없는 접근 금지지역이 된 것입니다. 이는 용산이 서울의 다른 지역에 비해 우월한 입지임에도 불구하고 그 주변의 종로구, 강남구 등과는 확연하게 비교될 정도로 더디게 발전된 가장 큰 이유입니다.

      ■ 용산의 미래는 어디로

      2013년 10월 용산국제업무지구의 사업 지정이 취소되고, 2017년 시행사인 드림허브가 사업권을 포기하면서 코레일 위주로 다시 사업이 추진되고 있습니다. 한반도 부동산개발 역사상 가장 뜨거운 조명을 받다가 완전히 암흑으로 떨어져 버린 후에 다시 도약을 꿈꾸고 있는 것이죠.
      용산국제업무지구. /지혜로

      용산국제업무지구는 이전보다 더 탄력을 받아 진행될 겁니다. 용산이란 땅은 지금처럼 두기엔 너무도 좋은 땅입니다. 용산구에 계획되어 있는 개발 사업지를 정리해 보면 다음과 같습니다.

      용산구에 예정된 개발사업. /지혜로

      부동산 평균 시세를 보자면, 용산구는 서울에서 4위입니다. 1위는 당연히 강남구고요. 2위는 서초구, 3위는 송파구, 4위는 용산구, 5위 성동구, 6위 마포구,7위 양천구…24위 중랑구, 25위 도봉구 순입니다. 좀 더 덧붙이자면 주택가격은 1위인 강남구와 2위인 서초구가 압도적으로 높고, 3위와 4위는 비슷하게 고정되어 있으며, 5위부터 새 아파트가 입주하고 있는지에 따라 수시로 순위가 바뀝니다.

      용산은 지금은 4위지만, 현재 진행 중인 계획만 추진된다면 강남구·서초구와 자웅을 겨룰만한 곳입니다. 물론 지역 내에서도 부익부 빈익빈 현상이 두드러지는 부작용은 필연적으로 발생할 수밖에 없겠지만요. 비록 그 개발사업의 주체가 바뀌고 자금난으로 고전하는 등 우여곡절을 겪고 있지만, 용산은 그냥 내버려 두기에는 참 아까운, 에너지가 철철 넘치는 땅입니다. 시간이 좀 더 걸릴 수는 있겠지만, 용산은 이미 용트림을 시작했다고 봅니다. 수도권 전철·KTX·일반철도·GTX까지 모든 철도망의 중심지인 서울역과 용산역, 용산공원, 다시 사업이 시작되는 용산국제업무지구 사업까지 다른 어떤 지역에서도 찾아 보기 힘든 강점과 호재를 갖춘 곳이 용산이라고 생각됩니다.

      ■ 용산 곳곳에 개발사업 진행 중

      용산구는 사업유형 구분에 따라 이미 많은 계획이 추진 중입니다. 업무, 상업, 교통, 환경, 주거 등 모든 분야의 부동산개발이 포함되기에, 계획대로만 진행된다면 용산구는 명실상부한 서울의 새로운 중심이 될 것입니다. 아래 표는 용산구 일대에서 진행 중인 주요 재개발·재건축 사업지들과 진행 단계를 정리한 것입니다.

      용산구 재개발,재건축 진행 상황. /지혜로

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