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땅 계약서 분실해 세금신고 막 했더니 "5천만원 더 내세요"

  • 방범권 한국세무회계 대표

    입력 : 2019.09.01 05:02

    [방범권의 부동산 稅說] 오래 전 취득한 부동산, 거래액 적힌 서류 분실했다면?

    환산취득가액을 아무 때나 적용하면 추후 세금 폭탄을 맞을 수 있다. /Pixabay

    경기도 고양시에 사는 A씨는 2002년 파주시에 있는 토지를 경매로 매입했다. 17년 가까이 묵혔던 이 땅을 팔려고 하는데, 그동안 자주 이사한 탓인지 경매 낙찰 가격이 적힌 서류를 찾을 수 없었다. 그러던 중 지인에게 “경매 취득가액을 확인할 수 있는 서류를 분실했다면 ‘환산취득가액’으로 양도소득세를 계산하면 된다”는 말을 들었다. 양도할 자산을 얼마에 취득했는지 정확히 알 수 없을 때는 취득 당시 기준시가를 양도 시기의 기준 시가로 나눈 후, 여기에 양도가액을 곱해서 나온 ‘환산취득가액’을 활용하면 된다는 것이다.

    환산취득가액 계산식. /땅집고

    A씨는 지인의 말대로 환산취득가액을 기준 삼아 양도소득세를 신고했다. 그런데 6개월 후 관할 세무서로부터 “양도소득세 5000만원을 더 내라”는 과세예고통지가 날아왔다. A씨가 취득 당시 경락가격을 확인할 수 있는 서류를 분실했더라도, 국세청은 경매사건번호를 통해 지방법원에서 경락가격을 확인하거나 취득 당시 취득세 과세표준을 참고해 실제 취득가격을 파악할 수 있었기 때문이다.

    2007년 양도소득세 과세 제도가 대폭 바뀌었다. 이전까지는 국세청장이 고시한 기준시가를 토대로 과세하던 양도소득세를 실거래가 기준으로 변경했다. 취득가격이 적힌 매매계약서 등을 분실했더라도 등기부등본 등으로 실거래가를 확인하고 이를 양도소득세 신고에 활용할 수 있게 된 것. 2007년 이전에 취득한 부동산은 어떨까. 당시 서류가 없다고 A씨처럼 마음대로 ‘환산취득가액’으로 신고하면 예상치 못한 세금을 추징당할 수 있다.

    ■ ‘유사매매사례가액’ 적용도 가능

    사실상 취득가액을 적용한 취득세 과세표준. /방범권 세무사

    아파트를 아주 오래 전 취득했을 경우, 납세자 입장에선 매매계약서가 없으면 취득가액을 확인할 수 없다. 하지만 세무당국에서는 취득 시기 3개월 전후로 거래된 같은 아파트를 통해 ‘유사매매사례가액’을 확인할 수 있다. 보유한지 오래된 부동산의 매매계약서를 분실했다고 해서 무조건 환산취득가액을 적용하면 안된다. 실제로 50대인 B씨는 2001년 취득한 서울 강남의 아파트를 최근 양도하면서 환산취득가액을 적용해 양도소득세 신고했다가 세무당국으로부터 3000만원 정도를 더 내야 한다는 통보를 받았다.

    최근 아파트 거래가 뜸해 유사매매사례가액을 찾지 못하겠다는 이유로 상속·증여시 아파트 시세가 아닌 기준시가를 적용하는 경우도 있다. 그러나 과세당국은 증여·상속일 2년 전부터 법정결정기한(증여 6개월, 상속9개월)까지 약 2년 6~9개월간 매매사례가액을 시가로 판단한다. 재산 평가액이 생각했던 것과 다를 수 있다는 점에 주의해야 한다.

    ■5년 내 양도하는 직접 신축 건물 양도세 신고 주의해야

    건축주 직접 신축한 건물을 5년 이내에 팔때는 양도세 신고에 주의해야 한다. /Pixabay

    최근 소규모 건물을 지을 때 건설회사를 통하지 않고 직접 신축하는 건축주들이 늘어나고 있다. 그런데 적격증빙을 갖추지 않고 건축주가 직접 신축한 후 건물을 5년 이내에 양도하는 경우, 환산취득가액의 5%에 해당하는 가산세를 내야 한다. 5년 이내 환산취득가액을 취득가액으로 양도소득세 신고하는 건물이 적용 대상이다. 1가구 1주택 비과세를 적용받는 9억원 이하 건물을 제외한 모든 신축 건물이 해당한다.

    직접 건물을 신축하려는 건축주는 5년 이내 단기 양도를 목표로 한다면 건물 준공 전후 3개월 이내에 감정평가를 받아둬야 환산취득 가산세를 피할 수 있다.


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